问答 二手楼交易问题 房屋交易
1,做哪间银行由你自己决定
2,不是
3,要按合同条款已有3个回答
问答 卖二手楼盘有什么技巧? 其他
很多购房者在选购二手房时,主要关注房屋的产权、实景、价格及购入的手续费用和税费等,其它的则容易忽略。其实,买家在选购二手房时需要特别小心。据有关专业人士表示,买家买二手房时,除了实地考察物业外,更需注意如下几点: 确保产权清晰。客户可通过房地产中介公司所提供的免费查册服务,也可以自行到房管局对准备购买的物业进行“产权大起底”,了解物业产权状况是否在规划范围内,是否有被依法封查、物业面积等问题存在。
??协议需“白纸黑字”。在协商购房或租房事宜的过程中,无论是物业的买卖价格,或是业主附送的租约、家私、家电、管理费、管道煤气初装费等购房条件,都需要在《临时买卖合约》中具体列明,以免出现买卖双方无谓的纠纷或损失。
?贷款要有预算。现时有不少买家都希望在购房时尽可能申请较高的贷款额,以此减少资金的压力。而有部分地产中介从业人员为促进成交,胡乱向买家许下承诺,以代客申请零首期贷款作为招揽生意的手段。其实,真正的审批贷款机构是银行,故买家应参考银行或按揭中心所印发的贷款指南,或者向讲求诚信的房地产中介公司了解详细情况。
?? ??二手房出售所需手续 ?? ??协议书如果您出售的房屋是通过继承或赠予等方式得来的,且还未办理房屋产权证变更登记手续,那么您仍未真正获得房屋的产权,不能出售该房屋。
您只有在将房屋产权证上的产权人名字变更为自己的名字后,才能真正拥有房屋的产权。 ?? ??另一种可能出现的情况是:与您共同拥有房屋产权的产权共有人,不同意出售房屋,为妥善解决您和共有人的分歧,您可以通过办理析产协议公证将房屋划分份额,由您购得其他共有人的产权份额,变更产权后进行出售。
?? ? ??声明书根据有关规定,二手房出售要征得共同居住人的书面同意。由于房屋产权和居住使用权可以分离,二手房多为多人共同居住(或落有多人户口)和使用,没人愿意购买带着住户的房屋,“同意书”便是要共同居住人表明他们同意您售房,同时承诺在您售房后他们放弃对该房的居住使用权。
如在共同居住人中有产权共有人,还要一并解决该产权共有人对您全权处理其产权份额的委托等等。 ?? ??“同意书”的内容将直接影响到您后面售房合同的内容,如解决不好会因共同居住人的不配合而使您违约。
您可以让公证员指导您与共同居住人签署一份完备、严谨的“同意书”,并对其进行公证,以取得法定的证据效力。
?? 委托书委托书公证包括产权共有人对您全权处理其产权份额的授权书公证和您对中介机构的委托协议公证两种。
交易过程中必备的一些手续文件要准备齐全,如果没有上述的情况,还需要提供以下几种证明文件:房产证,土地证(商品房及部分房改房),原购房协议书,征询意见表,土地划拨证明,上市申请确认表,身份证,户口本,如已结婚还需要提供结婚证及上述的协议书。已有3个回答
问答 二手楼盘出售需要注意什么? 其他
购买二手房需要注意以下几项:
选择房产中介公司,**好选择规模大、有营业许可证、有资质证书、信誉较好的房产中介公司。另外,在与房主签订购房协议之前,购房者应该多去几次中介公司的店铺,每次到访时,观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。评估及考察房屋详情
中介公司审核房主身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存备案。中介公司实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估**受关注。
验证核实房屋后,交易中介公司分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,到中介公司签订买卖合同。一般情况下,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。
为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保证人的身份为房产交易中的“购房款给付、房产交接”事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。
买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款,由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。已有5个回答
问答 二手楼**几成 购房首付
**是三成,教师公务员可以两成!可是二手房存在一个评估价和实际成交价格!所以并不是50万的房子**就是15万可能是20万甚至更多!已有3个回答
问答 二手楼盘**计算方式谁懂? 购房首付
二手房的**款是指除了银行贷款的部分之外需要一次性支付给卖家的费用,其**款的计算方式为:
净**款=实际成交价-客户贷款额(净**款:不包括国家税费和中介服务佣金的**款)
贷款额=二手房评估价×70%(首次贷款额度可达70%)贷款额估算方式,预估出大致评估价格。
二手房**比例也不是固定不变的,在二手房交易过程中,关于二手房**比例多少的问题是可以跟卖家商量的,以一套总价100万的房屋为例,买二手房贷款时,银行出于风险考虑,会对二手房进行评估。一般二手房评估价为总房价的80%,则总价100万的二手房评估价为80万。
贷款额=二手房的评估价*70%,即56万。
**款=总房价100万-贷款额,即44万。已有3个回答
问答 二手楼**几成 购房首付
贷款人所拥有的房产数是影响**比例的一个因素,看二手房按揭贷款是第几套房,二手房按揭贷款有首套房和二套房之分,两种房的**比例是不一样的。已有3个回答
问答 交易二手楼盘有哪些问题需要注意? 其他
核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果选择中介,要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方,确保交钱后能顺利过户,过户后房与款两 清。
必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书,这是买二手房注意事项的前提。已有5个回答
问答 二手楼转按揭是什么意思呢? 其他
二手楼转按贷款是指由于在原楼宇按揭贷款银行的贷款期限太短、存月供款不方便、还款方式不灵活等原因给申请人带来不方便,可在其他银行按二手楼按揭方式申请转按贷款,归还原贷款。已有1个回答
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问答 二手楼贷款问题 其他
具体你可以直接去银行查询,这些东西不是专业人士说不清楚的。既然你需要提供的资料齐全,银行也受理了,应该不会有什么问题。已有3个回答
问答 交易二手楼房卖方要承担什么费用? 其他
在二手房交易中,依据交易双方的不同情况,买卖双方各需要承担的具体税费明细如下:
一、契税:(一般由买方缴纳,双方另有约定除外)
1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳;
2、买方首次购房90平方以上(含90平)144平方以下的房产按照1.5%缴纳;
3、以下情况按照3%缴纳:
(1)144(含144平)平方以上 ;
(2)买方不是首次购房;
(3)车库;
(4)非普通住宅(商业用房);
二、营业税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)
1、房产证满2年,144平方以下的普通住宅房产免征营业税;
2、房产证不满2年,按照5.55%缴纳营业税;
3、房屋面积超过144平方,房产证满2年的按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.55%;
4、商铺差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.55%;
三、个人所得税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)
1、房产证满五年,并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税;
2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年,按照1%缴纳;
3、商铺按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率20%;
四、其他费用相对较少:
交易费:6元/平方*房屋平方数 (交易双方各承担50%);
工本费: 一个证件80元;共有权证20元/个(买方承担);
评估费:评估总额的千分之五(银行贷款需要买方缴纳);
抵押工本费:100元(银行贷款需要买方缴纳);
购房证明:20元一份,一般需开3份(买方承担);
公证收费标准: 300元(如不能本人亲自办理,需要办理本业务收费)。已有3个回答
问答 有哪些二手楼交易流程?二手楼交易程序有哪些?有没有规定的呢? 房屋交易
二手房交易的一般流程:
1、在交易过程中,为保护您卖方的合法权益,通常要将有关费用委托指定的帐户来监管以规避交易风险。通常首期款不少于购房价的两成。
2、您需要委托具有专业资格的评估公司对所购物业进行评估,从而确定贷款的成数;向银行提交申请贷款资料并签署相关合同、文件。
3、银行对您所提交的申请贷款的个人资料及买卖的真实性都要经过严格的审查、通过的审查的,银行会出具贷款承诺书给您说明贷款成数及年限。
4、在您办理完过户并拿到属于您的房地产证以后银行方面会通知您去有关部门办理房产抵押登记手续笔并由银行取回已盖有抵押章的房产证保存。
5、银行放款给卖方以后的次月您就要开始还款了。
6、在您还清贷款的当日(包括到期还款及提前还款两种情况)就可以向银行提出注销抵押登记的要求,并再次到有关部门办理注销抵押登记的手续,领回房地产证就可以了。已有5个回答
问答 目前哪些二手楼盘和户型比较火热? 房型户型
建议你上苏州楼盘网看看。已有1个回答
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问答 二手楼可以抵押吗 其他
房产抵押要求:我行接受产权明晰,变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物。【温馨提示】必须满足以下条件哦:
① 用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市,个人抵押购房贷款不接受异地抵押物。
② 不接受评估现值在10万元以下(含)的房产作为抵押物;
③ 已办妥产权证明产权清晰,可上市流通并能依法办理抵押登记,没有产权争议等不利变现情况 ;
④ 具有较强的变现能力,房产结构完好,水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全,不存在纠纷和问题,不在政府规划的拆迁范围内;
⑤ 抵押物为商品住房的,房龄一般不得超过20年,且贷款/授信期限加房龄原则上不得超过40年已有5个回答
问答 购买二手楼盘交易税费怎么算?要交多少? 其他
房产过户费用具体有如下:
(一)契税
1、购买的房产超过144平米的需要缴纳的契税是:房款的3%;
2、购买的房产不超过144平米的需要缴纳的契税是:房款的1.5%;
3、在首套房的情况下,购买的房产不超过90平米的需要缴纳的契税是:房款的1%。
(二)个人所得税
1、房产证满5年,并且是唯一住房的不需要交个人所得税;
2、面积超过144平米的,需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的2%;
3、面积不超过144平米(包含144)的,需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。
(三)营业税
1、房产证未满五年的,并且面积在144以上的需要缴纳总房价的5.5%;
2、房产证未满五年的,并且面积在144以下的需要缴纳差价的5.5%;
3、房产证满5年的,并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%;
4、房产证满5年的,并且面积在144以下的不需要缴纳。
(四)土地增值税
房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。
(五)房屋交易手续费
按房屋建筑面积6元、平方米交纳。
(六)房屋产权登记费:80.00元。
(七)房屋评估费:按评估额0.5%缴纳。
非普通住宅交易时契税按房价5%缴纳,无论取得产权满不满五年,都要按规定缴纳营业税、土地增值税、所得税、万分之十的印花税。房屋交易手续费按房价1.9%交纳,其它不变。
以上就是关于房产过户所需要准备的费用,其实一套房真正要多少过户费用,**后要根据以上标准进行计算。已有3个回答
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问答 二手楼交易,如何保障垫资方安全 房屋交易
过户过程中存在哪些资金风险?如何避免“钱房两空”
二手房过户买卖双方**担心的就是资金的风险问题了。买方担心把钱打给卖方后,房子没过到自己名下。卖方担心房子过户后,钱没到手。但是,这二手房交易又不能真正的做到“一手交钱一手交货”,那怎么办呢?
事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。那就是,无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。
具体操作方式为:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。
同时,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,目的是避免买方到时候不配合放款给卖方带来困扰,而且放款时买卖双方也不需要亲自到银行,大家都省事儿。如果放款书没有提前签字,卖方在买方过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免“钱房两空”。
在买方交了定金之后,卖方就必须把旧房产证押在中介那,以防卖方收了定金就消失。当然,在过户后,卖方如果实在不放心拿不到房款,也可与买方约定在过户后将新房产证押在中介那里,等银行的房款打到卖方账户后再将新房产证交给买方。总之,交易过程中,充分利用中介来确保自己的财产安全十分必要。已有3个回答
问答 交易二手楼中有什么需要注意的? 其他
买房有很多的环节需要注意很多环节,看房,验房,签订合同,过户,交房等,购房者需要把握好每个环节的细节不出错,这样才能够降低纠纷产生的可能性。今天,小编就给大家讲讲买房时应该多加注意的问题有哪些?
一、注重实地调查
在进行二手房交易时**先做的应该就是实地考察,因为只有看过之后才会有初步了解,有了了解才能够进行讨价还价等步骤,而且也是为了避免产生纠纷。对房屋进行实地考察,要了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。此外,购买者**好到交易中心查询该房屋的产权情况,有无抵押、租赁或被查封等。当然,也别忘了到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。
二、明确各项费用
当看完了房屋,对房屋的情况有了一定的了解之后就可以开始议价了,毕竟只有价格合适才能够买下来,如果房价过高或者过低都无法达成交易。所以,双方应该根据实际情况,协商沟通好房屋价格,并且明确其他的费用。尤其在下定时**好定下一个合适的议价期限,以此保证议价不成时购房者能够及时拿回款项。
三、签约前多查相关证件
要核实相关证件,比如身份证、房屋产权证等等,以确保售房者具有合法资格。此外,购房者要将付款与售房者的行为挂起钩来,比如签约、交房、过户等环节要在售房者完成一定的步骤之后再相应付款,并且约定售房者违约时买方可相应推迟付款的权利。**后,为保证资金安全,**好能采用资金监管。
四、谨慎签订买卖合同
签订合同要注意诸多细节问题,比如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。如果委托了正规的中介公司,那么中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本,虽然这样是省去了不少麻烦,但是依然不能马虎,要注意了解清楚合同的条款内容。
五、付款后要收取收据
签订完了合同就要支付房款了,当要记住支付完房款后,应向售房者索要收据。如果约定部分房款是用来偿还银行注销现有抵押登记的,那么该笔资金一定要监管或者由购房者支付至售房者的还贷账户并告知原有银行直接划拨,以避免售房者挪用导致无法过户。
六、收房过户验收
购房者在接收房屋时,应根据合同验收设施设备的移交情况。要记住,房屋过户不仅包括产权过户,还须注意水电煤话等他项过户,而且如过屋内有户口,要敦促售卖者及时迁出。已有5个回答
问答 交易二手楼房卖方要承担哪些费用? 其他
二手房若是正常过户的话,按相关规定则需要缴纳以下费用:
(1)营业税:税率5.55%,由卖方缴纳,同时规定:
若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅,需按照全额征收营业税;
若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅,需按照两次交易差价征收营业税;
若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅,则免征营业税;
如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等,则不论证是否过2年都需要全额征收营业税;
(2)个人所得税:税率交易总额1%或两次交易差的20%,由卖方缴纳
征收有两个条件:家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。
如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;
任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税;
另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
(3)印花税:税率1%,买卖双方各半,不过至今国家暂免征收。
(4)契税:基准税率3%,优惠税率1.5% 和1%,由买方缴纳,同时规定
若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%;
若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%;
若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
(5)测绘费:1.36元/平米,总额=1.36元/平米*实际测绘面积; 一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有房管局的测绘章也是需要测绘的。
(6)二手房交易手续费总额:住宅6元/平米*实际测绘面积,非住宅10元/平米
(7)登记费:工本费80元,共有权证:20元。已有4个回答
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