• 百科 二手商品房过户费怎么2022 税费方式

    baike32308
    二手商品房在过户的时候所需要缴纳的费用主要就是契税,营业税和个人所得税,剩下的像转让的手续费或者是一些交易费用就比较少,只有几百元,具体的收取标准为:①契税是按照房屋面积的大小来征收,首次购买面积在90平方米以下,按成交价的1%收取,面积在90平米到144平米之间,按照成交价的1.5%收取,面积也超过144平米,按照成交价的3%收取,购买的二手商品房,如果是二套房或者是商业贷住房都是3%。②除非满足房屋产权满足两年,否则就要缴纳5.5%的营业税。③满5唯一的房子可以免征个人所得税,不满足的话要按照差额的20或者是全额的1%缴纳。
  • 问答 二手商品房交易需缴纳哪些税费 房产税费

    房屋配套费:主要用于建设项目以外的市政公用配套设施,包括城市主次干道、给排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护,是市政基础设施建设资金的补充,与各项城市建设资金合并部分收费项目,适当降低收费标准。
    另附:商品房买卖应缴以下税费:
    1、契税
    2、房屋买卖交易手续费
    3、买卖合同印花税
    4、公共维修基金
    5、房屋所有权登记费
    6、房屋所有权印花贴税
    7、权证工本费

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  • 问答 二手属于商品房吗? 作为二手交易过户后是商品房了吗 商业用房

    商品房作为当下中国家庭资产的重要组成,蕴含着巨大的经济利益,所以在进行房产交易时有些人会基于利益的驱使而违反法律规定,产生巨大的风险。实践中,伴随着这几年的房地产热,商品房买卖(无论是新房买卖或者二手房买卖)中买卖双方签订房屋买卖合同后,卖方违反约定又将房产用于抵押的情形屡见不鲜,利益方往往会对簿公堂,因而分析其中存在的风险便有现实之需。



    基本案情介绍(二手房)



    2012年3月沈某为解决小孩上学问题,卖掉自己原来郊区的房子(唯一一套),通过房产中介看中一套位于合肥市庐阳区双岗某小区的房子,后通过房产中介,沈某与原房主李某签订了房屋买卖合同。但原房主李某与购房者沈某沟通称房屋未满两年此时过户需要交纳一笔不小的税费,于是约定在两年期满后办理房屋过户手续,沈某考虑到税赋压力便答应。此后不久,李某通过中介向沈某沟通,他现在需要资金希望沈某能够将房款打入他的卡内,沈某将房屋全款打入李某卡内,李某向沈某提供了承诺书并和沈某办理了网上备案,此后沈某拿到了房屋钥匙并对房屋进行了装饰。但在2013年年初,李某与沈某又将房屋的备案取消。2013年3月房屋满两年,但李某仍未办理过户手续只是签了承诺书。 2014年1月因李某个人经营出现危机,为挽救经营危机与支付大量外债(此时李某已无充足资产),李某用自己的这套房向A公司(放贷公司)抵押借贷,A公司同意贷款100万,为期6个月,并办理的房屋抵押权登记,后A公司发现该房产存在争议,随向公安报案,公安以李某涉嫌诈骗罪立案侦查。



    本案争议焦点



    1、焦点一,本案是否属于刑法规制?

    2、焦点二,何人为实际受害人?



    相关法律法规



    《中华人民共和国刑法》

    第一百七十五条规定,骗取贷款罪是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款,给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为。本罪的法定刑为:处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

    第一百九十三条规定,贷款诈骗罪,是指以非法占有为目的,编造引进资金、项目等虚假理由、使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用虚假的产权证明作担保、超出抵押物价值重复担保或者以其他方法,诈骗银行或者其他金融机构的贷款、数额较大的行为。贷款诈骗罪属于金融犯罪的一种。

    第二百二十四条的规定,合同诈骗罪是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段,骗取对方当事人的财物,数额较大的行为。

    第二百六十六条规定,诈骗罪是指以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取数额较大的公私财物的行为。诈骗罪侵犯对象不是骗取其他非法利益。其对象,也应排除金融机构的贷款。因本法已于第一百九十三条特别规定了贷款诈骗罪。

    《**高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》“行为人具有下列情形之一的,应认定其行为属于以非法占有为目的,利用经济合同进行诈骗:(一)明知没有履行合同的能力或者有效的担保,采取下列欺骗手段与他人签订合同,骗取财物数额较大并造成较大损失的。隐瞒真相,使用明知不符合担保条件的抵押物、债权文书等作为合同履行担保的。

    《物权法》第6条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”

    《物权法》第15条规定,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

    《物权法》第199条规定,“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿。”

    **高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)中第28条,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。

    **高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释〔2004〕15号)第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。


    My Deep Heart
    Robert Bonfiglio - 情迷夜香港




    案例评析



    本案分析思路:李某在将房屋进行买卖之后,未进行过户登记能否再次以此房屋进行抵押贷款是区分此案为民事或刑事案件的关键所在。就本案而言分析其是否成立犯罪可能需要分析其是否符合犯罪构成(主要分析其是否具有非法占有的目的),具有非法占有的目的则判断其构成何种诈骗以及谁是受害人?如果不具有非法占有的目的则被告人李某为民事争议,民事救济已登记的抵押权与买卖双方的合同债权何者优先?是否存在特殊情况?

    (一)本案是否为刑事案件是本案的焦点问题之一,存在以下几种不同的观点:(是否有非法占有之目的)

    1、李某不成立刑事犯罪,是单纯的民事纠纷

    A、李某与沈某买卖合同成立有效,李某与A公司的抵押合同成立有效。因为被告人与房屋买受人的房屋买卖合同是双方平等自愿签订,符合合同构成要件,根据《物权法》第15条规定,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”故该合同成立并且生效。房屋买受人也实际占有了该房,该房虽未办理过户登记手续,属于瑕疵履行,不构成合同的根本违约,房屋买卖合同成立有效。被告人后来的抵押行为,虽然存在隐瞒房屋已经出售并实际交付的事实,但属于依法设立登记抵押的,其符合办理抵押登记的程序要件,李某与沈某之间的网上备案在李某将房屋进行抵押时已经取消且李某具有房屋产权证书,此外,难以查明A公司与李某在进行抵押时属于恶意串通,更可以说A公司在与李某在此时处于善意的状态,李某与A公司之间的抵押行为并无其他效力瑕疵,抵押合同成立。所以李某与A公司不存在与第三人恶意串通之行为。抵押登记时A公司依据产权证书查实该房产为李某所有,也尽到了合理的审慎义务。故而A公司获得抵押权。

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  • 问答 关于商品房二手交易税费怎么 房产税费

    二手房若是正常过户的话,按相关规定则需要缴纳以下费用:
    (1)增值税:税率5.55%,由卖方缴纳,同时规定:
    若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅,需按照全额征收增值税;
    若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅,需按照两次交易差价征收增值税;
    若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅,则免征增值税;
    如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等,则不论证是否过2年都需要全额征收增值税;
    (2)个人所得税:税率交易总额1%或两次交易差的20%,由卖方缴纳
    征收有两个条件:家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。
    如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;
    任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税;
    另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
    (3)印花税:税率1%,买卖双方各半,不过至今国家暂免征收。
    (4)契税:基准税率3%,优惠税率1.5% 和1%,由买方缴纳,同时规定
    若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%;
    若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%;
    若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
    (5)测绘费:1.36元/平米,总额=1.36元/平米*实际测绘面积; 一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有房管局的测绘章也是需要测绘的。
    (6)二手房交易手续费总额:住宅6元/平米*实际测绘面积,非住宅10元/平米
    (7)登记费:工本费80元,共有权证:20元。

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  • 问答 关于商品房二手交易税费怎么 房产税费

    关于二手房交易税费的计算项目及计算方式: 

    一、正常过户 

    1、营业税:(税率5.55% 卖方缴纳)根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

    这里有两个要点 ①购买时间超过5年这里首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间**早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间**早的是房改所收的定金的票据。

    ②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

    另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

    2、个人所得税:(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。

    在这里有两个条件:①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

    注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。

    另:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%。



    3、印花税:(税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。

    4、契税:(基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳)

    征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

    注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

    5、测绘费:1.36元/平米

    总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准:面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元) 一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

    6、二手房交易手续费总额:住宅6元/平米*实际测绘面积,非住宅10元/平米。

    7、登记费:
    (工本费)80元,共有权证:20元。

    二、赠与过户

    1、费用:免征营业税和个人所得税,但是需要增加 ⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样。

    2、所需材料:⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份,产权 证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。 

    三、继承房产交易过户

    1、继承房产的费用有:⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑵继承公证费80元/单放弃继承公证80元/人(注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样适用。)  

    2、所需材料:

    ⑴公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。⑵房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。

    (注:继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承,这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。)

    四、析产

    析产又称财产分析,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定的标准,将共同财产予以分割,而分属各共有人所有。**常见的是夫妻之间的析产,一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。 

    拓展资料
    二手房交易税费计算方法:  

    买方:  

    1、契税:成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%)  

    2、交易服务费:建筑面积(平方米)×3元  

    3、交易印花税:成交价或评估价(高者)×0. 05%  

    4、产权转移登记费:50元(每增加1人加10元,买家为单位的80元)  

    卖方:  

    1、交易服务费:建筑面积(平方米)×3元  

    2、交易印花税:成交价或评估价(高者)×0. 05%  

    3、土地出让金:成交价或评估价(高者)×1%

    4、解困房:成交价或评估价(高者)×1%  

    5、商品房:土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积  

    6、分摊费用:成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下);成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)  

    7、个人所得税:成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年,且是唯一生活用房的免征)  

    8、营业税及附加税:成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)

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  • 问答 二手商品房交易费用要多少 房产税费

    需要支付的费用如下:

    1、契税:指导价格以上或144平方米以上 3%;指导价格以下且144平方米以下 1.5%;首次购房90平方米以下1%;

    2、印花税:千分之一(首次购房印花税免征);

    3、手续费:6元每平方米;

    4、土地出让金:1%;

    5、登记费:80元;

    6、图纸资料费:20元;

    7、营业税:购买普通住宅收差额营业税。

    8、个人所得税:1%.

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  • 问答 二手商品房过户流程怎么二手商品房过户多少钱? 其他

    出于急于入住等原因,二手房成为了不少购房者的目标。近年来,二手房买卖市场也相当火爆,那么在购入二手房以后,应当如何办理过户?二手房的过户流程具体有以下几步:
    1、买房和卖方都要准备好过户所需要的资料。具体包括房屋权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。
    2、买房和卖方双方准备好这些材料后,去房屋所在区的房产交易中心,也就是房产局,办理相关业务。
    3、拿这些材料去房屋预审的窗口,由其先预审一遍。
    4、房屋预审结束后,去房屋评估的窗口,评估你房屋价格的。注意,评估价格并不等于买房和卖方交易的价格,一般来说,评估价格低于交易价格。另外,评估房屋价值也不是免费的,会收取评估费,一般按照房屋评估价值的比例收取。
    5、房屋评估完后,去户籍窗口查询一下你名下到底有几套房产,接下来就是缴纳房屋契税了,房屋契税缴纳完就是排号签字领取房本的流程了。

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  • 问答 二手商品房过户流程怎么二手商品房过户多少钱? 其他

    出于急于入住等原因,二手房成为了不少购房者的目标。近年来,二手房买卖市场也相当火爆,那么在购入二手房以后,应当如何办理过户?二手房的过户流程具体有以下几步:
    1、买房和卖方都要准备好过户所需要的资料。具体包括房屋权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。
    2、买房和卖方双方准备好这些材料后,去房屋所在区的房产交易中心,也就是房产局,办理相关业务。
    3、拿这些材料去房屋预审的窗口,由其先预审一遍。
    4、房屋预审结束后,去房屋评估的窗口,评估你房屋价格的。注意,评估价格并不等于买房和卖方交易的价格,一般来说,评估价格低于交易价格。另外,评估房屋价值也不是免费的,会收取评估费,一般按照房屋评估价值的比例收取。
    5、房屋评估完后,去户籍窗口查询一下你名下到底有几套房产,接下来就是缴纳房屋契税了,房屋契税缴纳完就是排号签字领取房本的流程了。

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  • 问答 二手交易税费怎么 二手交易过户费怎么 房产税费

    买房是大事,尤其是购买二手房时,要了解二手房交易税费都有哪些?二手房交易流程是什么?二手房过户又会产生哪些费用?这些都是不可忽视的问题。税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重,在购房前适当了解购房税费常识,不仅利于合理规划财产、做好购房预算,还可避免还因税费问题和开发商产生摩擦。本文就为购买二手房刚需人群梳理了一个有关二手房交易税费的明细,以及各种各样买房税费的计算方式,以供购房者参考。

    1、契税(买方支付)
    根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。
    自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭住房的,减按1%税率征收契税。一般情况下,一次购房90平米以下按1%税率征收,90-140平米1.5%,140平米以上3%;二次购房都是3%,不分面积。
    2、营业税(买方支付)
    此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的,免征营业税,具体如下:
    1、房产证未满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%;
    2、房产证未满2年的,并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%;
    3、房产证满2年的,并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;
    4、房产证满2年的,并且面积在140㎡以下的免交。
    3、个税(买方支付)
    核定征收方式:应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%),我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为:普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%。
    对于个人转让自用2年以上、并且是家庭住宅,免征个人所得税。
    4、印花税(买卖双方各0.05%)
    印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证,产权转移书据,营业账簿,权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。
    对于购房者而言,印花税的税率是0.05%,即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。
    对个人销售或购买住房暂免征印花税。
    二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。
    5、土地增值税
    个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征,其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。
    对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。
    6、登记费
    其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。
    7、房地产交易手续费
    新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取,由转让方承担。
    经济适用房的房地产交易手续费减半收取,由买方承担。
    其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取,由交易双方各承担50%。

    8、佣金
    一般是成交价的3%,但也有中介公司收取的较少。
    9、贴花:5元/套
    如果购房时需要按揭,还要发生以下费用:
    10、评估费
    评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。
    11、抵押登记费
    个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。
    12、委托公证费
    如果购房需要办理公证,那么则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为300元/二本公证书,另外每加一本收20元。
    如果需要赎楼,还会产生如下费用:
    13、赎楼担保费
    费用计算——业主欠款×1%。期限为3个月,收费2000元。
    14、赎楼罚息
    不同银行的收取方式不一样,一般按欠款金额的0.5%收取
    15、赎楼短期借款利息
    一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×1
    如若买卖方涉外,还会产生如下费用:
    16、买卖合同公证费
    由公证机关向涉外方收取,征收标准:
    过户价×0.003%(过户价<50万)
    过户价×0.0025+250(50万<过户价≤500万)
    过户价×0.002+2750(500万<过户价≤1000万)
    17、抵押合同公证费
    买方涉外并需要贷款时,由公证处向涉外方收取的服务费。
    不看不知道,一看吓一跳,原来购买二手房还要缴纳二手房交易税费及二手房过户费等一系列费用,所以在这里提醒广大购房者们注意,要提前了解二手房交易税费及二手房过户费等内容,别被房产中介忽悠多交钱!

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  • 问答 二手属于商品房吗? 商品房二手过户年限是几年 房屋交易


    据我市某房产中介公司的统计报告,2015年末至今年初,湛江二手房市场相对往年同期更为活跃,有人是为子女读书而购买学区房,有人则是刚性居住需要,还有就是为父母购置一套更接近自家的房产。有市民感到困惑,买新楼盘房子大概知道房子产权年限,但二手房却没那么清晰,“我比较担心产权的使用年限一不小心就过了‘保质期’,到底二手房的产权年限怎么算?”家住赤坎的易先生致电记者。



    读者反映:买了套产权年限过半的房子

    易先生告诉记者,十几年前他大学毕业后留在湛江工作,因老婆有住房,让他免了成为“房奴”的辛苦。但为了让北方的父母能远离雾霾,享受到湛江的蓝天碧海和清新空气,去年他夫妻俩咬咬牙在开发区某小区花了30多万买了套二手房给父母。

    刚来时,易先生父母也居住得十分高兴,**近他们发现了问题。“有人告诉我老爸说,这套房屋是90年代的混合结构的房子,已经到了‘中年期’。据我所知,这类房产的使用年限是50年,但我买给爸妈的房子已经有20多年了,使用年限过了将近一半。”易先生纠结地说,二老为这事开始怪罪起他来,“说什么我办事不牢靠,买房这事也没跟他们商量,早知道他们宁愿贴多10多万也不愿意买二手房。”

    “真是吃力不讨好。”易先生叹气道:“我现在的疑问就是,购买这套混合结构的房改房,到底能属于我的有多少年?如果房屋产权到了五十年使用年限,这套房子是不让住了呢?还是强制拆了?”



    二手房让我欢喜让我忧

    “终于在2016年新年的第一天搬进新房,有了属于自己的安乐窝,心里甭提多开心,可开心没几天,老婆就开始抱怨,说产权年限已经过了三分之一的年限,仿佛娶了个‘老姑娘’不划算。”洪先生说,他购买的二手房,原房东称因为出国定居才卖掉,楼层不高而且卖价比较合理,当时老婆也非常赞同。

    只因元旦小长假,老婆家亲戚的一句话引发了事端——“二手房再好也不如新开楼盘,况且你们这套房已经住了近20年,小区配套不行,不然怎么会卖这么便宜?”

    现在洪先生也烦恼,“原本是想除了买来给自己住以外,还可以当作物业让儿子继承,现在看来即便等到我们不住了,剩下给儿子居住的使用年限也寥寥无几。”洪先生懊悔地说,“中介推荐时说得天花乱坠,有意回避了产权使用年限这个敏感话题,现在买了这个‘烫手芋头’真是让人欢喜让人忧。希望其他购房者一定要考虑周全,不要和我犯同样的‘傻’。”



    律师释法 :二手房产权年限的计算方法


    我市某律师事务所周律师表示,我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限,居住用地是70年,工业用地50年,商业用地40年,综合用地50年。

    “实际上,现在商品房的土地使用年限很少有70年的,大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让土地时开始计算,加上开发周期,**短也得1-2年,到消费者手里使用年限就不到70了,如果开发商再囤积一段时间或者几经转手,就更短了。有可能是60多年,也有可能少到30多年的。”周律师说。

    70年是国有土地出让中住宅用地的出让年限,这在土地管理法中有明确规定。出让年限到期后,产权所有者可以向当地政府申请续期。已买的二手房产权年限还要在70年里减去已经使用过的产权年限的,而不是还有70年的产权权限。比如1996年和开发商签了一手的买卖房产合同,到今年刚好满20年,现在又买过来,那就还剩50年,70-20=50年。



    房屋产权年限期满可自动续期

    《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。使用年限只代表这个房子能在这个期间正常使用处于安全状态,超出使用年限,说明房子存在潜在的危险,需要进行安全鉴定判别。当然此时若产权未超,房子仍是你的。





    温馨提示:



    购买二手房注意事项


    周律师提醒市民,在购买二手房时要注意以下六方面问题:

    产权交易有限制。

    如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房以及危房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(**)产的公房,必须经原产权单位盖章后才能出让,而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

    承租人可能优先购买。

    在同等条件下,房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利,所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺,或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

    房屋用途非商用。

    买房自住者可不必在意这一点,但如果是准备买房用作营业或办公,则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作办公,就只能望房兴叹了。

    房改房成本价未补足。

    1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。

    如果购买的是卖房者当初以优惠价、标准价购买的房产,那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。

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  • 问答 想了解下二手商品房过户费怎么 房屋交易

    1、营业税
    2016年营改增之后,看房产证办出的年数,再判断是否能免征。
    根据规定,个人转让住房,在2016年4月30日前已签订转让合同,2016年5月1日以后办理产权变更事项的,不缴纳营业税。
    2、契税
    目前的政策:住宅90平以下1%;住宅90-144为1.5%;其余的不管是住宅还是非住宅都3%。
    3、个人所得税
    房产证颁发5年以内销售,按销售价1%征收所得税(有的地方按销售价与原销售价差价20%征收所得税,也有上两种情况2选1的);房产证颁发5年以后销售,如能证明卖家卖的是家庭居住生活用房的,可免征所得税!
    4、印花税
    住宅90平米以下免征;其它按销售价0.05%征收!
    5、评估费
    你过户如不需要套按揭,应该不会需要评估。评估费一般5‰以内。具体费率地方不同有所不同!!(三种情况:如不按揭,也可能不需评估,故无需评估费;按揭的也有可能中介费中已包括评估费;也有可能是房地产交易核心在交易过户时直接向申请人代收。)
    6、中介费
    你单独过户可以不需要中介。如买卖房子必须要涉及到中介(如需按揭,可能就得必须找中介了),中介费一般为0.5-2.5%;如只需中介代办产权证的话那只需付代办费大概200元左右!
    7、其它费
    有的地方可能还涉及工本费、登记费、交易费等,但数目较小!房改房土地出让金:按照当地政策交纳,各地政策对此有所不同。

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  • 问答 二手商品房买卖吗?该怎么交易呢? 房屋交易

    一,二手房交易过户的流程:
    1. 先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到),在合同里面都写明双方的约定,比如怎么付款,分几次付款,一般都是签了买卖合同**给3成,
    2. 去房地产交易中心过户,过户当日付6成,等拿到产证后给他**后的1成。
    3. 过户的手续不复杂,只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证,就可以去过户了。
    4. 注意的是双方当事人一定都要到场,要签字的,如一方不去的话要去公证处作委托的。
    5. 一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月,总的时间是,签好合同当天就可以去过户(带齐资料),过户好后20个工作日拿到新的产证,再交接一下水电费就可以了。

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  • 问答 请问,二手商品房过户交易在哪里办理? 其他

    房产证过户办理需要材料:提供双方的身份证,户口本,房产证。
    如果以后不打算再出售的话就直接 签署赠与,那样子费用比较低点,如果以后还打算交易**好是到房屋交易大厅填写买卖契约,然后去房屋交易大厅过户,但是中间会出现费用:
    如果不满五年面积小于等于144的话,要收取差额营业税5.5%(市场指导价与原始购房价的差额),契税:面积小于90㎡的且是首套住房的话就是收取1%的,第二套住房的话就是2%,个税是1%。其他的都是小费用了。

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  • 问答 二手过户契税怎么? 二手交易税费二手过户费怎么 户口户籍

    在二手房交易中,少不了的就是要缴纳在交易中产生的各种费用。这些费用由于二手房的信息不同也有着不小的差异,许多人都不太了解二手房过户费怎么算清的问题,常常闹的交了这个忘了那个的情况,因此在下面小编就为大家说说在二手房交易中常要交的几种过户时需要缴纳的税费事项,以及在缴纳这些费用时如何计算以及注意事项,让购房可以马上算清减少风险。

      二手房营业税5年是关卡

      在二手房交易中,首先要将的就是营业税,而其一般情况下的税率为5%。而房子是否满5年就成为了一个关卡,不足5年的二手房对外销售时要征收相应的营业税,按售房收入全额征收营业税;超过5年(含5年)的普通住房对外销售时可以免征营业税;超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额进行征收营业税。

      二手房契税看性质

      在二手房交易中,二手房的房源类型是有着种类之分的,因此在缴纳二手房契税时,就需要按种类来缴纳,一般来说普通住宅为成交价的1.5%,非普通住宅为成交价的4%。

      二手房个人所得税看余额

      在二手房交易中个人所得税也是一个必不可少的税收,其征收方式为:以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为个人所得税应纳税收入,税率为20%。不过要注意的是,购房者如果不能提供完整、准确的房产原值凭证的,是需要按住房转让收入的1%核定征税。不过个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,可以免征个人所得税。

       二手房印花税不可漏

      在二手房过户费怎么算清时还需知道印花税,交易中个人在出售房屋时,买卖双方需分别按万分之五的税率缴纳印花税,同时买方还需按“权利许可证照”税目缴纳5元的印花税。

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  • 问答  二手商品房交易需缴纳哪些税费怎么计算呢? 房产税费

    二手房过户所要缴纳的费用:
    交易税费共涵盖8个税种,主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异,但区别不大。
    1、契税:基准税率3%,优惠税率为1.5%和1%。
    普通住宅征收比率为成交价的1.5%,非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率:90平以下的普通住宅(首套1%、二套3%);90至140平普通住宅(首套1.5%、二套3%);别墅等非普通住宅(成交价的4%)。
    2、营业税:税率为5.5%。
    根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
    3、印花税
    第一种是比例税率,适用于房地产产权转移书据,税率为0.05%,同时适用于房屋租赁合同,税率为1%,房产购销合同,税率为0.03%;
    第二种是定额税率,适用于房地产权利证书,包括房屋产权证和土地使用证,税率为每件5元。

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  • 问答 按揭商品房如何进行二手交易 房屋交易

    先签合同约定某个时间过户,签完合同后把定金放在中介公司;过户专员会提前跟您说好过户时间让您把**款准备好;在过户当天要把剩余**款,在网签成您的名字后,您把**款,中介公司把定金直接转给房东卡上;不动产权证会在3个工作日内到您手上,您拿房产证去银行做按揭贷款,银行会把贷款的钱直接打到房东的卡号上。

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  • 问答 二手商品房过户费一般是多少? 其他


    二手房过户是根据地税指导价收取,按照以下比例:

    90平以下,契税1%,90平以上,契税1.5%;

    增值税约4.76%,证过2年可减免;

    个人所得税1%,证过5年且是业主唯一住房可减免;

    以上是首套房,二套房面积90平以下,契税仍然1%,90平以上2%,其他一样;三套房及以上,契税按照3%收取。

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  • 问答 买二手商品房怎么交易比较安全? 房屋交易

    购买二手房,**重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权证的真实性,以及拟购房产产权来源和产权记录。
    如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。 其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。 与商品房不同,二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等。
    此外,请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。 在掌握房屋基本情况的基础上,从多个方面对比判断二手房的价值。 **后,提醒您,购买二手房时,不要轻信对方,一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

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  • 问答 什么是二手商品房 其他

    商品房只是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
    商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。
    一般二手房的房产证上除了备注房改房,解困房,成本价房的房子,都属于商品房。

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  • 问答 二手商品房买卖吗 商业用房

    不能的。

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