问答 商品房买卖合同纠纷 公寓住宅
**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日**高人民法院审判委员会第1267次会议通过)法释[2003]7号中华人民共和国**高人民法院公告 《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由**高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布,自2003年6月1日起施行。 二○○三年四月二十八日 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。 第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。 第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。 第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。 第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定: 逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。 第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。 第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。 第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。 第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。 第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《**高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解已有9个回答
问答 商品房买卖合同纠纷 房产纠纷
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中对此做出了规定:开发商迟延交付房屋的,经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行交房义务的,购房人可以请求解除合同,没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使解除权消灭。
购房人不要求解除合同的,商品房买卖合同中又没有约定违约金或者损失赔偿数额的,可以要求开发商按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准赔偿购房人的损失。已有1个回答
问答 商品房买卖合同纠纷案件如何审理 如何避免商品房买卖合同纠纷 政策法规
广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知
(粤高法发[2003]24号)
全省各级人民法院:
现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们,请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。注意在裁判文书中不要直接引用。审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。
二○○三年十月二十四日
广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见
为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定,结合审判实践,提出如下指导意见。
1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时,对于当事人请求解除合同的,均应适用**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。
前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间,不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的,解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。
2、根据**高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下,才需承担逾期办证的违约责任。因此,出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的,可不承担逾期办证的违约责任。
3、在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下,当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的,人民法院一般不予支持。
4、在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时,要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。在此类案件中,一般存在两份合同书,即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中,一般存在三个法律关系,即买受人与担保权人之间的借款合同关系、买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖人与担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。
5、在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中,抵押合同与保证合同是借款合同的从合同,借款合同无效的,抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。
商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系,商品房买卖合同无效的,借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使借款合同的目的无法实现,当事人请求解除借款合同的,人民法院应予支持。
6、因买受人要求出卖人支付逾期交楼违约金或出卖人要求买受人支付逾期付款违约金而发生的纠纷,一般不应通知担保权人作为当事人参加诉讼。但买受人以逾期付款是因为担保权人的违约行为造成为由,申请人民法院追加担保权人作为第三人参加诉讼的,人民法院应予支持。
7、出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的,人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证合同另行起诉的,人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,借款合同也被解除的,人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人,其余款项支付给买受人。
若担保权人不参加诉讼的,法院仅审理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的,出卖人应将收受的购房款(包括买受人已实际支付的款项和向担保权人所借款项)本息返还买受人,违约责任按双方约定和有关法律规定处理。出卖人与买受人达成解除商品房买卖合同并由出卖人代替买受人清偿其所欠担保权人全部债务,其余款项则返还给买受人的和解协议的,人民法院应予支持。
8、买受人未按照借款合同的约定还款,担保权人以执行回购条款为由请求出卖人承担连带保证责任、偿还买受人所欠贷款本息的,人民法院应予支持。
9、出卖人与买受人恶意串通,为骗取借款而签订虚假商品房买卖合同的,该商品房买卖合同因恶意串通、损害第三人利益而无效,担保权人可依照《合同法》第五十四条第二款、第五十五条的规定对借款合同行使撤销权。
借款合同被撤销后,由买受人承担还款责任,出卖人承担连带清偿责任。
10、担保权人与买受人、出卖人签订预售商品房担保贷款合同后,因登记部门的原因致使其未办理预售商品房担保贷款合同备案登记或抵押登记的,人民法院可以认定预售商品房担保贷款合同中的抵押合同关系有效,但不得对抗第三人。
11、商品房担保贷款合同中关于“抵押房产的全部或部分发生毁损,不论何时和何种原因,亦不论何人过失,均由买受人负全部责任,并赔偿由此引起的一切损失”的条款,加重了买受人的责任,导致当事人利益的失衡,人民法院在当事人请求时可依据《合同法》第四十条的规定,以提供格式条款一方加重对方责任为由,认定该条款无效。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。如果抵押房产已经买了保险的,保险金应当作为抵押财产。
12、对于因建设工程“烂尾”而解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同后,担保权人要求买受人返还款项时,买受人以出卖人的商品房预售款开户银行违反《广东省商品房预售管理条例》第三十三条第二款规定的法定监管义务而造成其损失为由,要求银行承担赔偿责任的,如果担保权人同时是出卖人的商品房预售款开户银行,人民法院应对买受人的主张一并审理;如果担保权人不是出卖人的商品房预售款开户银行的,人民法院应告知买受人另行起诉。
13、对于商品房担保贷款合同中关于买受人不得将抵押房产出租、转让的条款,人民法院可依据《合同法》第四十条的规定,以提供格式条款一方排除对方主要权利为由,认定该条款无效。
14、买受人未经担保权人同意将抵押房产出租的,可认定租赁合同有效,但担保权人在实现抵押权时,承租人的租赁权不具有优先于抵押权的效力。
如果买受人在出租抵押房产时,未书面告知承租人该财产已抵押的,买受人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果买受人已书面告知承租人该财产已抵押的,因实现抵押权造成承租人的损失,由承租人自行承担。
15、买受人未经担保权人同意将抵押房产转让的,可认定转让合同有效。如果原来已办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的,担保权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替原买受人清偿其全部债务后,向原买受人追偿。受让人不代替原买受人清偿债务时,因担保权人行使抵押权给受让人造成损失的,对于原买受人所欠担保权人的债务部分,应由原买受人承担清偿责任,其余损失则由受让人和原买受人按照过错大小分担。但当事人另有约定的除外。
如果原来未办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的,担保权人不能对抵押物行使抵押权。因此给担保权人造成损失的,由原买受人承担赔偿责任。
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问答 商品房预售合同纠纷案件如何举证 商品房预售合同纠纷应该如何处理 买房合同
一、证明当事人主体适格的证据1、当事人为自然人的,应提交身份证明资料,如身份证或户口本等; 2、当事人为法人或其他经济组织的,应提交主体登记资料,如工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等; 3、法人或其他经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的,应提交变更登记的资料。 二、证明房屋买卖法律关系成立及合同履行情况的证据(普遍适用于各种商品房预售合同纠纷案件) 1、房地产买卖合同; 2、房地产销售许可证; 3、购房方支付房款的收据或发票。购房方以按揭(抵押)贷款方式支付房款的,还应提供按揭(抵押)贷款合同、借款借据、分期支付按揭款的清单等; 4、房屋竣工验收情况的证明; 5、房屋交接时间的证明。 三、当事人还应针对具体的诉讼请求提交仅适用于某类案件的证据 (一)因开发商逾期交房,购房方要求解除《房地产买卖合同》、支付逾期交房违约金及赔偿损失的 1、购房方受到损失的证据; 2、售房方以施工期间遇到不可抗力为由提了抗辩的,应提供气象、地震、消防等相关部门出具的证明资料等。 (二)因开发商延期办理《房地产证》,购房方要求支付延期办证违约金的 1、售房方通知购房方办理产权转移登记和办理《房地产证》的证明; 2、售房方已办理房地产初始登记的证明; 3、房地产证或产权转移登记的电脑查询单。 四、当事人在诉讼请求中有具体请求金额的,应提交详细的计算清单。 已有1个回答
问答 商品房买卖合同有哪些纠纷案 商品房买卖合同纠纷有什么特点 买房合同
随着中国房地产市场的蓬勃发展、房地产法律法规的不断完善、广大消费者维权意识的不断增强,通过对2005、2006年西安仲裁委员会受理商品房买卖合同纠纷的梳理,2006年西安市商品房买卖合同纠纷呈现以下几个特点: 1、消费者维权意识在不断增强。2005、2006年西安市仲裁委员会共受理仲裁案件1162件,其中商品房买卖合同纠纷304件,约占全部受理案件的26.2%,其中近85%属于消费者针对开发商提起的维权申请。 2、消费者维权成功的比例不断提高。广大消费者依据合同及相关法律维权成功的比例不断提高。2005、2006年,西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中,近一半案件在仲裁庭的主持下调解结案,消费者的合法权益得到维护,充分体现了西安仲裁委员会和谐仲裁的宗旨,有效化解了消费者与开发商之间的矛盾;经仲裁庭裁决结案的案件中,九成以上全部或部分支持了消费者的仲裁请求。 3、形成了新的消费者维权热点问题。2005、2006年,西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中,涉及开发商逾期交房承担违约责任的案件占到近四成,开发商逾期办理房产证承担违约责任的案件占到三成左右,对房屋是否达到交房条件发生的纠纷占到两成左右,二手房买卖、其他类型案件占到一成左右。 4、消费者集体维权的意识有待不断引导。2006年西安仲裁委员会受理的167件案件中,仅有3件消费者集体维权案件,**多的一件70户,**少的一件13户。因商品房纠纷涉及面广、处理难度大,不少消费者持以观望的态度,消极等待其他消费者案件处理结果,不愿直接实施维权行为。在具体维权过程中,部分消费者缺少集体维权意识的特点十分明显。 ★ 陕西永嘉信律师事务所消费提示: 陕西永嘉信律师事务所在2006年接受咨询及受理的案件中,近一半业务属于商品房买卖合同纠纷,案件类型、比例与西安仲裁委员会基本一致。陕西永嘉信律师事务所接受西安仲裁委员会的委托,结合承办案件的具体特点,将几宗有代表性的商品房买卖合同纠纷案件带给大家,通过剖析、提示,希望能对广大购房消费者有所帮助。 a、开发商逾期交房、交房不符合约定条件纠纷案例: 案例1、2004年7月间,吴先生购买一套商品房。合同约定,开发商应于2005年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给吴先生;开发商逾期交房不超过30日的,应当承担违约金,合同继续履行;开发商逾期交房超过30日的,吴先生有权解除合同,并要求开发商退还购房款、承担违约金。合同履行过程中,开发商一再拖延交付时间,直至2006年7月间,方通知吴先生办理房屋交付手续。吴先生多次与开发商协商未果,遂于2006年8月向西安仲裁委员会提出仲裁申请,请求解除合同,要求开发商退还全部购房款、承担违约金,并赔偿相应的损失。西安仲裁委员会认定双方签订的合同合法有效,裁决支持吴先生解除合同、承担违约金的请求,部分支持了吴先生赔偿损失的请求。已有1个回答
问答 深圳商品房预售合同纠纷律师找谁好? 深圳楼市
你好,我也遇到过这种情况下,还好,我找的是广东国晖律师事务所首席金牌赵启太律师。他不简单呢,是执业律师中的佼佼者,你先给他打个电话问一下咋样.?区号0755-,再8303-。再3048。很好记的数字打过去就问到了。网上有他的简介,你搜一下就能了解。如果换有疑问,到深圳市福田区莲花支路1号公交大厦三楼348室找。lianhua已有2个回答
问答 商品房阴阳合同纠纷应该怎么处理呢? 房产纠纷
买房**怕遇到合同问题了,因为往往这样的陷阱普通百姓很容易踏入。毕竟大家都不是专业法务出身能看破其中“奥妙”。尤其在二手房交易时遇到的此类情况更是数不胜数,首当其冲就是中介挖坑给购房者的入的“阴阳合同”。
一、什么是“阴阳合同”?
二手房买卖中,为了降低交易成本、逃避税费,买卖双方往往会签订两份交易价格不同的合同。真实的交易价格比较高,但并不提交到税务和房管部门,而是把另一份交易价格比较低的合同备案网签,并按比较低的价格缴纳税费。
二、阴阳合同违法,但不代表买卖合同无效
签订阴阳合同为了逃税,这当然是违法的。以避税为目的签订的相关条款法律上是无效的,但是,律师提醒购房者,并不能因此直接导致双方所签订的买卖合同无效。
因为双方的房屋买卖行为本身并不违法,双方达成的交易价格也不违法,违法的只是双方在买卖过程中达成的避税条款。在这个法律关系中,买卖合同是基础,避税条款只是履行买卖合同中的环节之一。避税条款违法无效,并不能直接导致整个买卖合同无效。
因此,如果双方因阴阳合同为由发生纠纷,没有特殊情况和约定的话,以此为由是无法认定合同整体无效,或因此解除合同的。
三、存在阴阳合同的情况下,应以哪一份的效力为准?
通常有两份相冲突的合同,一般判断是以后形成的合同为准,但是在阴阳合同的条件下,并不能这样简单判断。
很多真实价格的阴合同是签订在前,用于备案的阳合同是签署在后。所以,并不能简单地认为以在后且经过官方备案的以哪份的效力为准,要看哪份能体现双方的真实意思表示。
首先看双方发生争议后对哪份合同有效的主张,如果双方对此主张一致自然没有争议。如果双方对以哪份合同为准有争议,就要看具体合同内容判断了。
目前房屋买卖中的阴阳合同大多是由中介代为起草处理的,通常是有以一个低的交易价格,再加上高额的装修补偿条款或补充协议的内容来形成整个的交易价格。而办理网签等手续时,高额装修补偿的数额是不体现的。
对于哪份为真,通过合同条款通常是比较好判断的,如果体现得不清楚,可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。
四、对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理?
有购房者以二手房买卖中阴阳合同为由到法院起诉,要求确认合同无效。而法院审理的结果很可能是认定双方真实意思表示的交易内容有效。这时,主张无效的一方往往无法接受,指责法院对违法行为不理不管。
实际上,司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责。从民事诉讼的角度讲,法院审理双方的房屋买卖纠纷,还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。通常,法院就是这么处理的。
从实践来看,阴阳合同避税的违法手段,目前基本处于民不举、官不究的状态,但一旦曝光到税务部门,肯定是处理的。已有3个回答
问答 商品房预售合同纠纷费用是多少呢? 房产纠纷
以诉讼请求和标底计算诉讼费。
诉讼费是指当事人为向人民法院提起诉讼程序应当缴纳的费用,包括案件受理费和其他诉讼费用。
当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括:
(一)案件受理费;
(二)申请费;
(三)证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。
诉讼费交纳范围
案件受理费包括:
(一)第一审案件受理费;
(二)第二审案件受理费;
(三)再审案件中,依照本办法规定需要交纳的案件受理费。
下列案件不交纳案件受理费:
(一)依照民事诉讼法规定的特别程序审理的案件;
(二)裁定不予受理、驳回起诉、驳回上诉的案件;
(三)对不予受理、驳回起诉和管辖权异议裁定不服,提起上诉的案件;
(四)行政赔偿案件。
根据民事诉讼法和行政诉讼法规定的审判监督程序审理的案件,当事人不交纳案件受理费。
但是,下列情形除外:
(一)当事人有新的证据,足以推翻原判决、裁定,向人民法院申请再审,人民法院经审查决定再审的案件;
(二)当事人对人民法院第一审判决或者裁定未提出上诉,第一审判决、裁定或者调解书发生法律效力后又申请再审,人民法院经审查决定再审的案件。
当事人依法向人民法院申请下列事项,应当交纳申请费:
(一)申请执行人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书,仲裁机构依法作出的裁决和调解书,公证机构依法赋予强制执行效力的债权文书;
(二)申请保全措施;
(三)申请支付令;
(四)申请公示催告;
(五)申请撤销仲裁裁决或者认定仲裁协议效力;
(六)申请破产;
(七)申请海事强制令、共同海损理算、设立海事赔偿责任限制基金、海事债权登记、船舶优先权催告;
(八)申请承认和执行外国法院判决、裁定和国外仲裁机构裁决
证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴,由人民法院按照国家规定标准代为收取。
当事人复制案件卷宗材料和法律文书应当按实际成本向人民法院交纳工本费。
诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用,人民法院根据谁主张、谁负担的原则,决定由当事人直接支付给有关机构或者单位,人民法院不得代收代付。
人民法院依照民事诉讼法第十一条第三款规定提供当地民族通用语言、文字翻译的,不收取费用。
诉讼费交纳标准
案件受理费分别按照下列标准交纳:
(一)财产案件根据诉讼请求的金额或者价额,按照下列比例分段累计交纳:
1.不超过1万元的,每件交纳50元;
2.超过1万元至10万元的部分,按照2.5%交纳;
3.超过10万元至20万元的部分,按照2%交纳;
4.超过20万元至50万元的部分,按照1.5%交纳;
5.超过50万元至100万元的部分,按照1%交纳;
6.超过100万元至200万元的部分,按照0.9%交纳;
7.超过200万元至500万元的部分,按照0.8%交纳;
8.超过500万元至1000万元的部分,按照0.7%交纳;
9.超过1000万元至2000万元的部分,按照0.6%交纳;
10.超过2000万元的部分,按照0.5%交纳。
(二)非财产案件按照下列标准交纳:
1.离婚案件每件交纳50元至300元。涉及财产分割,财产总额不超过20万元的,不另行交纳;超过20万元的部分,按照0.5%交纳。
2.侵害姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权以及其他人格权的案件,每件交纳100元至500元。涉及损害赔偿,赔偿金额不超过5万元的,不另行交纳;超过5万元至10万元的部分,按照1%交纳;超过10万元的部分,按照0.5%交纳。
3.其他非财产案件每件交纳50元至100元。
(三)知识产权民事案件,没有争议金额或者价额的,每件交纳500元至1000元;有争议金额或者价额的,按照财产案件的标准交纳。
(四)劳动争议案件每件交纳10元。
(五)行政案件按照下列标准交纳:
1.商标、专利、海事行政案件每件交纳100元;
2.其他行政案件每件交纳50元。
(六)当事人提出案件管辖权异议,异议不成立的,每件交纳50元至100元。
省、自治区、直辖市人民政府可以结合本地实际情况在本条第(二)项、第(三)项、第(六)项规定的幅度内制定具体交纳标准。
申请费分别按照下列标准交纳:
(一)依法向人民法院申请执行人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书,仲裁机构依法作出的裁决和调解书,公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书,申请承认和执行外国法院判决、裁定以及国外仲裁机构裁决的,按照下列标准交纳:
1.没有执行金额或者价额的,每件交纳50元至500元。
2.执行金额或者价额不超过1万元的,每件交纳50元;超过1万元至50万元的部分,按照1.5%交纳;超过50万元至500万元的部分,按照1%交纳;超过500万元至1000万元的部分,按照0.5%交纳;超过1000万元的部分,按照0.1%交纳。
3.符合民事诉讼法第五十五条第四款规定,未参加登记的权利人向人民法院提起诉讼的,按照本项规定的标准交纳申请费,不再交纳案件受理费。
(二)申请保全措施的,根据实际保全的财产数额按照下列标准交纳:
财产数额不超过1000元或者不涉及财产数额的,每件交纳30元;超过1000元至10万元的部分,按照1%交纳;超过10万元的部分,按照0.5%交纳。但是,当事人申请保全措施交纳的费用**多不超过5000元。
(三)依法申请支付令的,比照财产案件受理费标准的1/3交纳。
(四)依法申请公示催告的,每件交纳100元。
(五)申请撤销仲裁裁决或者认定仲裁协议效力的,每件交纳400元。
(六)破产案件依据破产财产总额计算,按照财产案件受理费标准减半交纳,但是,**高不超过30万元。
(七)海事案件的申请费按照下列标准交纳:
1.申请设立海事赔偿责任限制基金的,每件交纳1000元至1万元;
2.申请海事强制令的,每件交纳1000元至5000元;
3.申请船舶优先权催告的,每件交纳1000元至5000元;
4.申请海事债权登记的,每件交纳1000元;
5.申请共同海损理算的,每件交纳1000元。
以调解方式结案或者当事人申请撤诉的,减半交纳案件受理费。
适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。
对财产案件提起上诉的,按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。 被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求,人民法院决定合并审理的,分别减半交纳案件受理费。
依照本办法第九条规定需要交纳案件受理费的再审案件,按照不服原判决部分的再审请求数额交纳案件受理费。已有3个回答
问答 商品房买卖合同纠纷是专属管辖吗 商业用房
1、商品房买卖合同属于专属管辖。
2、《民事诉讼法》第三十三条 下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:
(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖;
3、《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的,以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地。已有3个回答
问答 签订商品房买卖合同须注意什么 如何避免合同纠纷 买房合同
本版文介绍商品房合同纠纷的常见类型以及注意事项。如何预防商品房合同纠纷、如何处理? 在实际工作中我们发现买卖双方签订合同时都是开发商事先约定好合同内容,以便在购房合同约定中争取主动权。针对这种现象,南京鸿信房地产开发有限公司提醒购房者签订商品房买卖合同注意以下几个环节。 签对商品房合同避纠纷 一、认购书及定金 认购书是商品房交易时,购房者交纳一定的定金后而订立的,在约定的时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定,如果购房者违约,定金将不予退还。对于定金是否应该退还,有些购房者并不清楚,根据**高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定,如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时,属于不可归责于任何一方的责任,定金应当退还。 二、合同条款约定 开发商取得预售许可后,为尽早回收资金,事先约定好合同条款后把合同制成一个统一的模板,便通知购房者签订合同,所以购房者在签订合同时一定要看清楚合同里的每条手写规定,南京鸿信提醒尤其是对开发商免责条款及补充条款,其中补充条款是合同中没有约定而补充说明的。合同内容应该是双方约定的,如果购房者觉得不满意,千万别草草签字。 三、广告内容约定 每个开发商在推出房产时都作有广告宣传,有些广告内容对购房者是,而对开发商有束力。根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请,购房者有权要求将相关内容写入合同,对日后维护自己的合法权益是非常必要的。 四、规划设计变更 如果开发商在交付房屋后,将原有的景观、绿化等进行拆除改为他用,就会损害购房者的利益,由于合同条款中很少涉及,如果可以,双方协商尽量把相关材料也附到补充条款中。 商品房买卖合同纠纷的防范 该司法解释基于加大对商品房买受人作为弱势群体保护力度的初衷,突破了现行法律、法规,加重了房地产开发企业的责任,扩大了房地产开发企业的义务范围,同时也扩大了商品房买受人的权利范围,有侧重地对商品房买受人进行了司法救济,其颁布实施对商品房买受人具有十分现实的积极意义。商品房买受人在购买商品房时,可充分利用本司法解释之规定,与房地产开发企业协商约定完备的合同条款(参照前述内容),尽量使商品房买卖合同的内容规范、具体、明确,以避免发生纠纷。为了**大限度地防范纠纷,建议商品房买受人在购房过程中,注意以下几点:购房前应先验看开发商的 “五证”、“两书”,这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房(预)销售许可证》;“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2、慎交定金,支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件,特别应在商品房认购书中明确约定,非买受人原因不能签订商品房买卖合同,买受人不承担违约责任,开发商应无条件返还定金。 3、在签订商品房认购书前,应要求开发商提供商品房买卖合同文本,详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款,如无异议,应要求复印作为认购书附件,以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。 4、在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。 5、全面理解开发商的广告宣传,谨防广告宣传的误导,避免为不具法律效力的要约引诱所惑,埋下日后纠纷的引子。 6、对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容,一定要在合同中明确显示,避免以后开发商推诿扯皮。 7、对开发商的违约情形及赔偿责任,应采取列举的方式在商品房买卖合同中详细说明,坚决杜绝模糊性的表述,避免日后产生模棱两可的理解。 商品房是城市家庭中**为昂贵的特殊商品,这种消费应该是一种理性消费。作为理性、成熟的购房者,只有运用法律知识和法律手段,才能在商品房买卖中避免被动,规避、化解风险,切实维护自己的合法权益。已有1个回答
问答 商品房预售合同纠纷的处理原则是什么? 公寓住宅
在目前的房地产纠纷案件中,商品房预售合同纠纷占有相当大的比例。正确处理商品房预售合同纠纷,必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则和方法。关于商品房价格的纠纷:首先,应当坚持合同效力的原则。只要商品房预售合同依法成立,就应当维护合同的严肃性,强调合同义务的履行。所以,在一般情况下,合同当事人以建筑材料或房地产的价格上涨或下跌为由要求提高房价或降低房价的,法院不应当支持。应当说,在房地产市场中,建筑材料或房地产的价格上涨或下跌确实是存在的,但这种价格上涨或下跌属于正常的市场风险,而不属于国家政策性的风险。商品房预售合同的双方当事人在签订预售合同时,是根据市场行情确定价格的,所以,当事人对于这种市场风险是能够预见的。基于正常的市场风险所产生的房价的上涨或下跌,只能由预售方或预购方自己承担,而不能将其转嫁给另一方当事人,也不能由双方当事人分担这种风险;其次,应当坚持情势变更原则。情势变更原则是合同履行的一项重要原则,尽管我国现行法律中还没有明确规定这一原则,但学者们都普遍承认之,我国的审判实践也已经运用情势变更原则处理了有关纠纷。在房地产审判实践中,各地也基本上都将情势变更原则作为解决房地产纠纷的一项原则。例如,在商品房的价格因国家政策的变化、地方政府的房地产开发规划变更而引起的情况下,就可以按照情势变更原则处理价格纠纷。在运用情势变更原则处理商品房预售合同的价格纠纷时,应当特别注意正确区分情势变更与正常的市场风险的区别。已有2个回答
问答 商品房买卖合同纠纷的时效是多久啦 买房合同
商品房买卖合同的诉讼时效一般是2年。
法律依据《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。
第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。
第一百四十一条
法律对诉讼时效另有规定的,依照法律规定。
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问答 审理商品房买卖合同纠纷案件有什么思考 审理商品房买卖合同纠纷案件应该怎么做 买房合同
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问答 商品房买卖合同纠纷怎样处理 有什么处理原则 房产纠纷
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
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资讯 商品房买卖合同纠纷中违约金问题处理 政策
问答 商品房买卖合同是什么 合同纠纷有哪些解决办法 买房合同
16、不履行合同违约金的标准
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
17、没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,怎么处理?
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期****利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
18、出卖人原因导致买受人未能在规定期限内取得房屋权属证书,出卖人应承担什么责任?
由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期****利息的标准计算。
19、买受人无法办理房屋所有权登记,买受人权利
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
20、出卖人与包销人的权利义务确定
出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。
21、出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人如何行使权利?
出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
22、商品房买卖合同纠纷各方诉讼地位确定
对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
23、买受人以担保****方式付款不成,导致商品房买卖合同不能继续履行的责任及处理?
商品房买卖合同约定,买受人以担保****方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保****合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保****合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
24、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时担保****合同的处理
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保****合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保****合同的,应予支持。
25、商品房买卖合同纠纷与商品房担保****合同纠纷的合并审理
以担保****为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保****合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的, 仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保****合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保****合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房****和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
26、商品房担保****合同未办理抵押登记买受人不按约定还款,担保权人向谁主张权利?
买受人未按照商品房担保****合同的约定偿还****,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保****合同提供保证的,应当列为共同被告。
27、商品房担保****合同对买受人取得房屋权属证书并办理抵押登记不按约定还款,担保权人向谁主张权利?
买受人未按照商品房担保****合同的约定偿还****,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还****或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。
28、法院处理商品房买卖合同纠纷案件,依什么法律依据裁判?
法院为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年)》等相关法律、司法解释等结合民事审判实践,依法审理。已有2个回答
问答 深圳房屋买卖合同纠纷案件如何审理 如何避免商品房买卖合同纠纷 政策法规
关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知 全省各级人民法院:现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们,请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。注意在裁判文书中不要直接引用。审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。 二00三年十月二十四日 为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定,结合审判实践,提出如下指导意见。 1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时,对于当事人请求解除合同的,均应适用**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。 前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间,不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的,解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。 2、根据**高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下,才需承担逾期办证的违约责任。因此,出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的,可不承担逾期办证的违约责任。 3、在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下,当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的,人民法院一般不予支持。 4、在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时,要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。在此类案件中,一般存在两份合同书,即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中,一般存在三个法律关系,即买受人与担保权人之间的借款合同关系、买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖人与担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。 5、在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中,抵押合同与保证合同是借款合同的从合同,借款合同无效的,抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。 商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系,商品房买卖合同无效的,借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使借款合同的目的无法实现,当事人请求解除借款合同的,人民法院应予支持。 6、因买受人要求出卖人支付逾期交楼违约金或出卖人要求买受人支付逾期付款违约金而发生的纠纷,一般不应通知担保权人作为当事人参加诉讼。但买受人以逾期付款是因为担保权人的违约行为造成为由,申请人民法院追加担保权人作为第三人参加诉讼的,人民法院应予支持。 7、出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的,人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证合同另行起诉的,人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,借款合同也被解除的,人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人,其余款项支付给买受人。 若担保权人不参加诉讼的,法院仅审理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的,出卖人应将收受的购房款(包括买受人已实际支付的款项和向担保权人所借款项)本息返还买受人,违约责任按双方约定和有关法律规定处理。出卖人与买受人达成解除商品房买卖合同并由出卖人代替买受人清偿其所欠担保权人全部债务,其余款项则返还给买受人的和解协议的,人民法院应予支持。 8、买受人未按照借款合同的约定还款,担保权人以执行回购条款为由请求出卖人承担连带保证责任、偿还买受人所欠贷款本息的,人民法院应予支持。 9、出卖人与买受人恶意串通,为骗取借款而签订虚假商品房买卖合同的,该商品房买卖合同因恶意串通、损害第三人利益而无效,担保权人可依照《合同法》第五十四条第二款、第五十五条的规定对借款合同行使撤销权。 借款合同被撤销后,由买受人承担还款责任,出卖人承担连带清偿责任。 10、担保权人与买受人、出卖人签订预售商品房担保贷款合同后,因登记部门的原因致使其未办理预售商品房担保贷款合同备案登记或抵押登记的,人民法院可以认定预售商品房担保贷款合同中的抵押合同关系有效,但不得对抗第三人。 11、商品房担保贷款合同中关于“抵押房产的全部或部分发生毁损,不论何时和何种原因,亦不论何人过失,均由买受人负全部责任,并赔偿由此引起的一切损失”的条款,加重了买受人的责任,导致当事人利益的失衡,人民法院在当事人请求时可依据《合同法》第四十条的规定,以提供格式条款一方加重对方责任为由,认定该条款无效。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。如果抵押房产已经买了保险的,保险金应当作为抵押财产。 12、对于因建设工程“烂尾”而解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同后,担保权人要求买受人返还款项时,买受人以出卖人的商品房预售款开户银行违反《广东省商品房预售管理条例》第三十三条第二款规定的法定监管义务而造成其损失为由,要求银行承担赔偿责任的,如果担保权人同时是出卖人的商品房预售款开户银行,人民法院应对买受人的主张一并审理;如果担保权人不是出卖人的商品房预售款开户银行的,人民法院应告知买受人另行起诉。 13、对于商品房担保贷款合同中关于买受人不得将抵押房产出租、转让的条款,人民法院可依据《合同法》第四十条的规定,以提供格式条款一方排除对方主要权利为由,认定该条款无效。 14、买受人未经担保权人同意将抵押房产出租的,可认定租赁合同有效,但担保权人在实现抵押权时,承租人的租赁权不具有优先于抵押权的效力。 如果买受人在出租抵押房产时,未书面告知承租人该财产已抵押的,买受人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果买受人已书面告知承租人该财产已抵押的,因实现抵押权造成承租人的损失,由承租人自行承担。 15、买受人未经担保权人同意将抵押房产转让的,可认定转让合同有效。如果原来已办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的,担保权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替原买受人清偿其全部债务后,向原买受人追偿。受让人不代替原买受人清偿债务时,因担保权人行使抵押权给受让人造成损失的,对于原买受人所欠担保权人的债务部分,应由原买受人承担清偿责任,其余损失则由受让人和原买受人按照过错大小分担。但当事人另有约定的除外。 如果原来未办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的,担保权人不能对抵押物行使抵押权。因此给担保权人造成损失的,由原买受人承担赔偿责任。 已有1个回答
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问答 商品房买卖有什么合同纠纷 怎么写民事起诉状 房产纠纷
民事起诉状 原告:王xx,女,汉族,现就职于xxxx市劳教所第x大队,电话:xxxxxxxxxxx 被告:河北xxx房地产开发有限公司,地址:xx市xx路xx号,法定代表人:张xx,电话:xxxxx 诉讼请求 1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同; 2、判决被告返还原告剩余房款339500元整; 3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由 原告于2007年9月10日与被告签订商品房买卖合同,约定由原告购买被告拟建造的位于xx县xxx的一套面积为181.65平方米的商品房,该房屋为听枫苑t11号,交房日期为2008年5月1日之前。协议生效后,原告如约向被告一次性支付总房款389500元。但是,被告却迟迟没有建造该房屋,超过交房日期也未能向原告交付此房屋。直至今日,被告一直违反合同约定,未履行交房义务,导致原告的入住权利无法实现。双方在合同第九条中约定:“出卖人逾期超过45日未能交房的,买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”尽管原告多次向被告主张要求解除合同,返还已付房款,但被告到目前为止只返还给原告房款50000元,迟迟不予返还剩余房款,未能承担相应的违约责任。现诉诸法院,请求法院判如所求! 此致 xx市xx区人民法院 具状人:王xx 二oo九年八月三十一日 附:本诉状一式 二 份 证据 件已有1个回答
问答 辽宁商品房买卖合同纠纷案案例 法院如何判决 房产纠纷
原告宋某,男,1964年3月26日出生,汉族,无职业,住沈阳市皇姑区塔湾街xx号。 被告辽宁海华房地产开发有限公司。 一、案件基本事实 原、被告于2001年8月27日签订了商品房购销合同一份(合同编号:0316-00113-j77)。合同约定,原告以每平方米2845.70元的价格购买位于皇站区延河街72号海华苑11号242室住房及车库一处,合同第七条对付款时间与付款额作了约定。分两次付款,第一次于2001年8月27日前支付106950元,第二次于2001年9月27日前支付余下240000元。合同对违约责任亦作了相应规定。合同第十八条对物业管理也作了约定。合同签订后,双方如期履行义务。原告进住后,认为被告未如实全面履行合同。2002年供暖并网时,该商品房未办理热网连接,原告认为这严重侵害了其权益,遂于2003年1月9日起诉来院。 二、原审法院的认定及判决 原审法院认为:公民、法人的合法权益受法律保护。原、被告双方于2001年8月27日签订商品房购销合同一份(合同编号0316-00113-077)。原告购买的是现房,双方已按合同约定履行各自义务。原告已进住该争议房。关于原告提出被告违约,要求被告赔偿损失5000元的主张,但是原告并未提出被告违反合同哪一条款,故没有事实依据,本院不予支持;关于原告提出供暖问题,原告与沈阳市皇姑区海华物业管理所签订的“供暖合同”与本案商品房买卖合同系属两个不同法律关系,原告应另案诉讼;关于原告主张被告物业乱收费,经查无实据,本院不予支持。关于原告所提出的被告在售楼时所作海报宣传及承诺内容并未实现,认为被告违约,经本院审查,原、被告双方所签订了商品房买卖合同中并没有其内容。故海报宣传及承诺并非双方所必须遵守的合同条款,海报宣传仅属于订立合同的要约邀请,其内容不写进合同条款中,就不具有法律约束力,故原告的诉讼请求没有法律依据,本院不予支持。关于原告提出被告承诺安装电子门及24小时供暖未实际履行,属于欺骗的主张,经本院审查,原、被告双方所签订商品房买卖合同中没有此项条款,故对原告这一诉讼请求,本院不予支持;关于原告提出被告未安装可视对讲电话,仅在2002年5月安装监视器,不是可视电话对讲门的主张,原、被告所签订的商品房买卖合同中未明确规定安装何种型号对讲电话或监视器。故被告并未违反合同条款,故不应认定被告合同违约。关于原告提出的2001年到2002年度供暖一直不好及物业收费收取拆改抵押金1000元之后一年才返还以及被告收取采暖费一次性收取2年不妥,应一年一交等事宜系与本案商品房买卖合同纠纷不是同一法律关系,原告可另行主张权利或向有关部门反映解决。关于原告就其主张向本院提供了于清、马秀平、张咸卓,李雅滨、张晶、王永恒、于春宇、韩书宝等证人向法院作证。上述证人均反映供暖问题及房屋质量问题。但其所述均系证人本人房屋问题,并未证实原告诉讼主张。故上述证人证言依据**高人民法院民事诉讼证据暂行规定的有关解释,不能证明原告房屋有质量问题。另外,被告在诉讼中向法院已提交了“东燃住宅”1号2号楼优质工程认证书复印件及竣工验收备案书复印件,可以作为本案证据采信。关于原告主张其争议房质量不合格没有相应证据证明,故本院不予支持原告这一诉讼主张。驳回原告的诉讼请求。已有1个回答
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