• 资讯 签订商品房买卖合同有什么意义?商品房买卖合同注意事项 房价

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    商品房买卖过程中,都是需要签订买卖合同的。为什么要签订商品房买卖合同?商品房买卖合同签订时应该注意哪几个问题?购房者怎么避免签订商品房买卖合同,危害自身权益的情形,下面一起来了解一下。
  • 问答 商品房买卖合同注意事项有哪些 如何避开商品房买卖合同陷阱 买房合同



    根据目前市场碰到的商品房买卖合同中,普遍存在争议的条款及注意事项,先总结一下几条,大家可以参考一下。
    1、签合同前先查看政府相关部门颁发的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》及营业执照;交房前应查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《消防安全合格证》。
    2、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。
    3、预售的商品房的基本情况,预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
    4、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
    5、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。
    6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
    7、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
    8、房地产权的办理属于登记义务,办理不应收取费用(除各项的过户费、维修基金等国家要求交纳的)
    9、物业管理条款,要明确物业费所收取的项目为哪些,交房时应提前缴纳几个月的物业费,
    10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
    11、其他条款或当事人约定的条款。
    12、注意开发商的广告是否和合同上所要求的一致
    13、针对付款方式、核算方式与开发商达成协议,并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理,慎防开发商设置过重义务,日后无法履行
    14、对于付款延期,付款延期的违约责任,可以根据开发商延期交付房屋的违约责任书写相同。
    15、商品房质量,与开发商协定房屋的质量标准,应主要包括:房型、使用功能、用料、施工、配套等;对于房屋交付使用时,其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定;对于违约条款要明确到具体情况。
    对于商品房的质量,应当与开发商约定的内容包括:墙体平直的标准;防水的标准,即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水;表面裂缝的标准:即开发商承诺商品房内部无任何裂缝,保温层墙壁表面平整,瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙;管线安装与室内表面的平整标准:即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线,承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。


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  • 问答 商品房买卖合同需要注意事项 注意事项

    签订商品房买卖合同之前,首先要明确开发商的五证是否齐全,有商品房预售合同直接影响了所购房屋的产权办理是否有保障,而且还可以向当地土资源管理机构查询该土地的使用权,是否已经办理了抵押登记。如果已经办理土地使用权抵押的楼盘,在办理产权证时会影响进度,此外土地使用权的年限也应特别关注,如果没有使用年限的是划拨土地使用权,划拨土地是不能用于商品房开发的。
    另外,还要明确自己是否具备有购房以及贷款的资格,**好是能够熟悉银行的房贷政策,可以顺利批准贷款。签订合同的时候,合约的条款要为双方真实意思的体现,发生纠纷时,便成为双方解决争议的依据。此外针对于交房的时间、一旦出现逾期交房时所承担的违约责任都要做好约定。

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  • 问答 商品房买卖合同解除退房有什么注意事项 商品房买卖合同解除退房要注意什么 买房合同

    根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”),在签订商品房买卖合同之后,购买人和开发商可以解除商品房买卖合同的具体情形以及由此应承担的法律责任如下:
    通常情况下,购房者有权依法解除合同(退房),并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、**款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。
    1、开发商擅自变更规划设计:
    指在商品房预售之后,开发商变更规划设计,影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房,商品房销售后,开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更,开发商应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复,15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第二十四条)
    2、商品房面积误差过大:
    指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。有约定从之。未约定或约定不明的,面积误差比绝对值超出3%时,购房者有权选择退房。开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者,同时支付已付房价款利息。(《商品房销售管理办法》第二十条)
    3、商品房套型误差:指按套(单元)计价的商品房,开发商应当在合同中附所售房屋的平面图,平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房,套型与设计图纸不一致,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款,购房者退房的,由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第十九条)
    4、贷款申请未获批准:指商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,
    因一方原因未能订立担保贷款合同,导致合同不能履行,另一方可请求解除合同和赔偿损失,因不可归责于双方的事由未能订担保贷款合同导致买卖合同不能履行,当事人可以请求解除合同,卖方应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买方。(“解释”23条)
    5、开发商迟延交楼:指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间,若开发商未能在约定期限交付,购房者有权要求开发商退房,并依照合同约定的金额支付延期违约金。经催告三个月仍未履行,一方可解除合同,但约定优先。没有约定,经催告,解除权行使合理期限:三个月。解除权消灭期限:没有催告的,解除权应在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使解除权的,解除权消灭,包括法定解除和约定解除。(“解释”第十五条)
    构成根本违约的迟延履行:1.约定不接受迟延履行。2.履行期限构成合同的必要因素,超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。3.继续履行不能得到合同利益。
    6、商品房质量问题:指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房,如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验,如果确属主体结构质量不合格,开发商应当办理退房手续,返还购房款,并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。(“解释”第十二条)
    7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者有权要求解除合同和赔偿损失。质量缺陷无法修理、替换、降价的方法予以补救,或补救成本过高。(“解释”第十三条)
    8、欺诈性质:
    (1)出卖人订立商品房买卖合同时,具有商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人,或隐瞒为拆迁补偿安置房屋的事实(一房二卖)、或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(“解释”第九条)
    (2)出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用(一房二卖),导致购房者无法取得房屋,购房者也有权解除合同。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(“解释”第十条)
    9、延迟办理房产证:指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。(“解释”第十九条)
    10、其他情况:主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效,如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产,签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。
    11、开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,开发商可以解除合同。有约定的从约定。
    提示:
    解除权行使期间:《解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”这是对商品房买卖合同解除权行使期限的规定。
    解除权行使的期限,适用法定期限和约定期限,性质属于除斥期间,即法律规定解除权于存续期间届满之时而消灭的期间。与诉讼时效不同不,除斥期间的效果是权利不能行使,诉讼时效的效果是失去胜诉权。诉讼时效可以中断,除斥期间仅为权利的法定存续期间,不能中断。

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  • 问答 商品房买卖合同如何签订 注意事项有哪些 买房合同


    网友提问:

    律师,你好,我想了解一下签订商品房买卖合同的注意事项有哪些?

    宝鸡律师解答:

    签订商品房买卖合同的注意事项:

    许多购房者在房屋交付时才发现眼前的房屋与当初开发商信誓旦旦的承诺相去甚远,或者根本就拿不到房产。但由于商品房买卖契约规定不清或者根本就没有作规定,无从追究开发商的责任。因此,认真签好商品房买卖契约,是保护自己合法利益的第一道屏障。

    签合同时有一个观念是要修正的,那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从,大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的,具有普遍适用性,但并不具有针对性。

    建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出:商品房销售应当签订书面合同,开发商不得使用强制性的格式合同,购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此,购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同,修改的内容作为原格式合同的补充协议,与原格式合同具有同等的合同效力。

    签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示,商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏,结构裂缝,墙皮或面砖脱落,装饰装修粗糙,器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细,**好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的,对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。

    总之,签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。

    **后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产,不动产的转让登记具有绝对效力,可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说,即使你签约在先,并已交足房款,但如果开发商再将同一房产转让他人,并已抢先登记,虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任,但你预想中的房屋必然落空,为买房所作出的种种努力也将付之东流。

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  • 问答 签订商品房买卖合同注意事项是哪些? 其他

    预售是如今房地产销售的一个主要方式,但签订预售房屋合同需要注意一些事项以防止某些风险。签订预售合同时主要有以下一些注意事项:
    1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。
    2、确认开发商制定的格式条款是否公平。
    3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。应当明确这些规定的具体内容。
    4、明确约定抵押权的处理方式。。
    5、明确面积误差的处理结算办法。预售合同约定的面积一般为按图测算的面积,难免与**终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷,购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法。
    6、及时办理相关登记手续。商品房预售合同签订后,从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证,前前后后有很多法定手续需要办理。

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  • 问答 如何签《商品房买卖合同》?有什么注意事项 其他

    购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节:
    一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定:
    1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。
    2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
    3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。
    4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。
    二、了解商品房预售合同基本的内容1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。
    2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
    3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
    4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。
    5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
    6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
    7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
    8、房地产权属登记义务。
    9、物业管理条款。
    10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
    11、其他条款或当事人约定的条款。
    下面说说购买现房应注意的事项:
    一、注意房地产开发企业出售商品房的条件2001年4月4日,建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件:
    (一)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。
    不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。
    房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
    符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
    二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容
    (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本情况;(三)商品房销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。
    按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理:
    1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),据实结算房价款;2、面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

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  • 问答 签订商品房买卖合同注意事项是什么? 其他

    1.验证开发商的五证,二书应该是交房时候的事了!
    《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》!必须齐全才能签,尤其是《商品房销售预售许可证》!如果不全,可能办不了产权证和土地证!
    2.开发商应该公示《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同范本》,这个你都要在签商品房合同前提前索取,回去研究!开发商都是应该提供给你的,网上也是都有的!如果签的合同有出入,一定要问清!特别是其中关于面积变化的约定!
    3.在签订合同前缴纳 房款或**款、代收契税、维修基金、委托公证费,这些都是合理的费用,不要矫情了,老实缴纳,契税、维修基金多退少补!另外还有合同公证费,则是可以选择,不是强制性的,建议缴纳!
    4.签订合同时要核实房号、名字、身份证号是否无误!空白处都要划掉!
    而有些选择性填写处可能还空着。这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如,标准合同第十五条“迟延办理产权证的,违约金每日按购房全款的万分之三计算”,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。曾有迟延办证一年多,只赔付96元的事例。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。
    5.签订合同时,**好合同上甲方处和骑缝处要有开发商的公章,防止开发商偷换合同内容!注意交工标准,尽量把开发商的承诺写进合同!
    6.如果对合同不满意,需要修改,一定要给开发商发律师函,必须马上给予书面回应,否则后果由开发商承担!
    7.签订合同时签订《物业管理公约》!也是格式合同!你应该留存!注意物业费是否是承诺的金额!
    **后
    说句实话,现在很多地方目前还是卖方市场,开发商那里都是格式合同,没有选择!
    我们前一阵刚刚给很多客户签合同,包括很多律师和高官,都是老老实实的签了!开发商同意给你改的,都是无关轻重的东西,真正涉及到双方利益的,都是坚决不同意改的,否则就不和你签合同!
    其实真正注意的就是合同公证费,你的房号名字身份证号别错,付款方式别错!需要交的费用多准备点,省的多跑
    其他真的是无能为力,闹了一肚子气,却解决不了问题!
    毕竟在开发商面前,客户属于弱势群体,但是维权意识是客户必须具备的,社会才会进步!
    嘿嘿,如果跟开发商吵的不可开交,将来办很多手续都会受到刁难,也是很麻烦的!尽量心平气和的协商解决!自己不生气,别人气不到你!让别人去生气吧!

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  • 问答 签订商品房买卖合同注意事项是什么? 其他

    一、注意审核土地使用权是否存在抵押

    购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中,很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况,这将对购房人构成法律障碍,影响购房人的顺利购房。

    二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件

    1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障,所以至关重要。

    商品房开发的法定手续(许可程序)包括:立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续,应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注,有土地使用年限的是出让土地使用权,没有使用年限的是划拨土地使用权,而划拨土地是不能用于商品房开发的。

    2、注意查看卖方的“一照”、“ 两书”、“五证”

    “一照”:即企业法人营业执照。

    “两书”:即商品房质量保证书和商品房使用说明书。

    “五证:即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中**重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。

    三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序

    大多购房者购房需要贷款。因此,向银行申请贷款时,**好能够熟悉申请银行贷款的政策,从而使贷款的申请能够顺利被批准。

    1、一般来说,向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明,或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料,可以帮助买方贷到希望的数额。

    2、如果通过中介公司办理贷款,同样需要把好贷款关,不能轻信中介公司的贷款承诺。

    四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的

    1、合同是双方真实意思表示的体现,一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则,发生纠纷时,便成为双方解决争议的依据。

    2、现实交易中,开发商往往以格式合同为房管部门拟定,不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中,强加给购房者接受。要明确一点,正式签订商品房买卖合同的时候,对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。

    五、约定违约责任条款须详细、具体

    1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房,逾期办理或不能办理房产证的违约责任,但是往往开发商虽然约定了违约责任,一般违约金额都不多,因此,购房者一定要注意这些细节。

    2、同时,还应该约定:

    规划、设计的变更致使购房者解除购房合同,开发商不仅仅要承担购房款的银行利息,还应承担一定金额的违约金。

    由于开发商原因不能办理产权证,购房者要求退房退款时,开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。

    加重开发商违约责任,使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。

    六、合同附件须重视

    1、合同附件是合同的有效组成部分,与合同主文条款具有同样的法律效力。

    2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等,对于补充协议的条款也常常列为合同附件。

    可见,这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文,对合同的附件应当给予足够的重视。

    七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料

    商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请,不视为合同的条款,但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

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  • 问答 如何正确使用《商品房买卖合同》 有什么注意事项 买房合同

    面积误差要约定处理办法
    合同里只约定了“合同约定面积”与“产权登记面积”的面积误差比例,但未明确“套内建筑面积”与“公共部位与公用房屋分摊建筑面积(下称公摊面积)”的面积误差比例。
    由于新版合同中明示了买受人可选择按“建筑面积”或“套内建筑面积”等方式计价,因此,可能不便于像旧合同那样,分别标出“套内建筑面积”与“公摊面积”的面积误差比例。虽然选择的内容多了,但与旧合同相比,事实上对买受人的保护力度减小了。因为客观上,出卖人与买受人相比,掌握的信息多,买受人提出约定“套内建筑面积”误差比例不得超过一个比例时,比如:“套内建筑面积”误差不超过±5%或建筑面积不超过一定幅度,“套内建筑面积”不得减小多少时,出卖人往往不同意。而客观上,往往建筑面积没有超过约定幅度时,“套内建筑面积”往往缩水,公摊面积往往加大,再加之出卖人交房时,往往不向买受人出示《商品房销售面积明细表》——“测绘部门实测面积文件”,导致买受人在受领商品房时,往往不知道“套内建筑面积缩水,而公摊面积加大”,所以这里提醒买受人:一定要在合同里约定“套内建筑面积误差超过一定幅度时的处理办法”,以便给自己行使权利留下依据。
    想办法约定订金性质
    新版《商品房买卖合同》中没有“订金”的内容,但在出卖人与买受人签订认购书阶段,认购书中又大多数存在“订金”条款,且约定如果买受人不签订合同,订金没收等内容。然而,签订正式合同以后,认购书往往被出卖人收回,因此,一旦出现出卖人不履行合同的情况,买受人几乎不能行使或无法行使双倍返还订金的权利。因此,建议买受人在合同中应约定订金的内容及订金的性质(依据**高人民法院的规定,订金条款如未约定订金性质,不适用订金罚则)。
    索要测绘部门实测面积文件
    新版《商品房买卖合同》并无明示出卖人在交房时应向买受人出示《商品房销售面积明细表》——“测绘部门实测面积文件”的义务,导致买受人在受领商品房时,往往不知道“套内建筑面积”和“公摊面积”的变化幅度,而在建筑面积加大的同时,经常出现“套内建筑面积”缩水的现象。旧合同第二条约定,商品房交付时,出卖人应向买受人出示“测绘部门实测面积文件”,在这种有利于买受人的提示性条款明确约定的情况下,尚且大量存在出卖人不向买受人履行出示“测绘部门实测面积文件”义务的现象,如果在合同中没有这种提示性条款,买受人的利益更无法保障,买受人完全处于一种糊涂消费的状况。
    合同还有不合逻辑之处
    所有权或使用权本已无可争议的内容,不应再作为可商议的条款。新版《商品房买卖合同》第17条关于“楼宇的屋面使用权”和“楼宇的外墙面使用权”,本应归买受人享有(当然要服从物业的整体管理且不影响市容),但在实际售房中,出卖人往往将其约定为“归出卖人所有”,而且不能协商。那就是说,买受人必须认同出卖人的侵权行为,否则就别买房。对不合逻辑之处,合同范本应加以限制和约束。
    不公平原因:专业知识不对称
    总之,新版《商品房买卖合同》的出来,充分考虑了买受人与出卖人的“意思自治原则”,并且留出了很多空格供双方协商、填写,但却忽视了“买受人与出卖人在专业知识等方面根本不能相提并论”这一事实。难怪有一位买房专家声称———新版合同与旧合同相比,如果要打官司,对买受人来说更不利。因为感觉上旧合同双方协商的余地较小,买受人一旦诉讼,完全可以出卖人提供“格式合同或格式条款”为由主张自己的权利,但新版合同由于留出了很多空格(签约时很多已被出卖人填上了自己的内容,且不能商量),感觉上似乎充分体现了双方的真实意思表示,虽然**后的合同内容不平等,买受人也只能吃哑巴亏。
    当然,“意思自治原则”应该体现,但由于买受人与出卖人相比根本不是一个数量级,且事实上根本不平等,因此,有关部门在起草、制订合同范本时,应从买受人这一弱势群体的利益出发,尽可能制订一些“提示性条款”,或规定出卖人应履行一定的“提示义务”,以保证交易的公平。
    几点提醒
    1、签订正式合同时,一定要约定建筑面积未超过约定幅度时,“套内建筑面积”的误差比例及超出时的处理办法。
    2、在合同中约定,出卖人在交房时应向买受人出示《商品房销售面积明细表》——“测绘部门实测面积文件”,并约定出示的时间及方式。
    3、注意出卖人是否侵犯本属于买受人的权利。
    4、订金的约定是否公平、合法、有效。

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  • 资讯 商品房买卖合同有范本吗 有什么注意事项 房价

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    商品房买卖合同登记是签订商品房买卖合同后必须做的一件事,不过在进行商品房买卖合同登记时,并不只是对合同进行登记,还需要提供其他材料,那商品房买卖合同登记所需材料到底有哪些,商品房买卖合同范本有吗?签订时又要注意什么呢?下面我们一起来看看。
  • 问答 商品房买卖合同是如何审核的 注意事项有哪些 买房合同


    由于商品房买卖合同一旦签订后就很难反悔,所以搜房网小编提醒大家,在签订买卖合同前,一定要注意进行商品房买卖合同审核。那商品房买卖合同审核注意事项有哪些呢?下面我们一起来看看。


    商品房买卖合同审核注意事项:

    一、注意审核土地使用权是否存在抵押

    购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中,很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况,这将对购房人构成法律障碍,影响购房人的顺利购房。

    二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件

    1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障,所以至关重要。

    商品房开发的法定手续(许可程序)包括:立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续,应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注,有土地使用年限的是出让土地使用权,没有使用年限的是划拨土地使用权,而划拨土地是不能用于商品房开发的。

    2、注意查看卖方的“一照”、“ 两书”、“五证”

    ①“一照”:即企业法人营业执照。

    ②“两书”:即商品房质量保证书和商品房使用说明书。

    ③“五证:即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中**重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。

    三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序

    大多购房者购房需要贷款。因此,向银行申请贷款时,**好能够熟悉申请银行贷款的政策,从而使贷款的申请能够顺利被批准。

    1、一般来说,向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明,或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料,可以帮助买方贷到希望的数额。

    2、如果通过中介公司办理贷款,同样需要把好贷款关,不能轻信中介公司的贷款承诺。

    四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的

    1、合同是双方真实意思表示的体现,一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则,发生纠纷时,便成为双方解决争议的依据。

    2、现实交易中,开发商往往以格式合同为房管部门拟定,不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中,强加给购房者接受。要明确一点,正式签订商品房买卖合同的时候,对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。

    五、约定违约责任条款须详细、具体

    1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房,逾期办理或不能办理房产证的违约责任,但是往往开发商虽然约定了违约责任,一般违约金额都不多,因此,购房者一定要注意这些细节。

    2、同时,还应该约定:①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同,开发商不仅仅要承担购房款的银行利息,还应承担一定金额的违约金。

    ②由于开发商原因不能办理产权证,购房者要求退房退款时,开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。

    ③加重开发商违约责任,使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。

    六、合同附件须重视

    1、合同附件是合同的有效组成部分,与合同主文条款具有同样的法律效力。

    2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等,对于补充协议的条款也常常列为合同附件。

    可见,这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文,对合同的附件应当给予足够的重视。

    七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料

    商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请,不视为合同的条款,但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定

    八、商品房买卖合同的定金问题

    《商品房销售管理办法》第22条及**高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的,应当双倍返还定金。

    在规定的期限内,如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》,那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定,对消费者是不利的,使他们在签约时处于受制于人的境地,在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的,开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由,拒不退还定金。但现实情况是,如果不交定金,你看好的房源,售楼部不会给你保留的,一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金,他们就会将房子卖掉。所以,如果想买房,交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。

    我国法律规定的定金有两种形式,一种是履约定金,是为保证合同顺利履行而约定的;另一种是立约定金,是为了订立正式合同而约定的。律师认为,商品房的认购书应该算作预约合同,是消费者与房地产商为了保证正式的《商品房买卖合同》的签订而订立的一种协议。从这个层面上讲,认购书中的定金是一种立约定金(订约定金)。如果因为一方的过错而导致《商品房买卖合同》没有成立的,另一方可以依据定金条款来追究过错方的违约责任。“如果购房者在签订购房合同中,出现不属于自己责任的情况,比如:在订立《商品房买卖合同》时开发商的手续尚不全;购房者依约定时间去签合同,但由于某些实质性条款未达成一致协议等,导致《商品房买卖合同》无法签的,购房者要和开发商协商,让开发商退定金是完全可以的。”


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  • 问答 商品房买卖合同注意什么,商品房买卖合同有哪些内容? 公寓住宅

    关键是面积 楼层 以及供暖方式

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  • 问答 商品房买卖合同过户时有什么注意事项商品房买卖合同过户中该怎么办 买房合同




      商品房买卖合同过户时的注意事项
      案例介绍:戴某购得一小区商品房,尚未办理产权登记,因经济原因想将其转让。刘某恰巧想在本小区购买商品房一套,其对戴某准备转让的房屋各项条件均满意,且价格比通过售楼处购买还便宜几万块钱,遂双方签订房屋转让合同。
       问题:1、因戴某尚未取得房屋产权证,其与刘某的转让合同是否有效?
      2、如双方办理商品房买卖合同更名手续须注意哪些事项?
      法律分析:依据《合同法》



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  • 问答 怎么签商品房买卖合同,签商品房买卖合同应该注意什么 公寓住宅

    如果内容是一致的,光日期是没有什么影响的。

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  • 问答 购房者在签订商品房买卖合同注意事项是哪些? 其他

    预售是如今房地产销售的一个主要方式,但签订预售房屋合同需要注意一些事项以防止某些风险。签订预售合同时主要有以下一些注意事项:
    1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。
    2、确认开发商制定的格式条款是否公平。
    3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。应当明确这些规定的具体内容。
    4、明确约定抵押权的处理方式。。
    5、明确面积误差的处理结算办法。预售合同约定的面积一般为按图测算的面积,难免与**终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷,购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法。
    6、及时办理相关登记手续。商品房预售合同签订后,从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证,前前后后有很多法定手续需要办理。

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  • 问答 购房者在签订商品房买卖合同注意事项是什么? 其他

    购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节:
    一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定:
    1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。
    2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
    3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。
    4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。
    二、了解商品房预售合同基本的内容1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。
    2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
    3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
    4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。
    5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
    6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
    7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
    8、房地产权属登记义务。
    9、物业管理条款。
    10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
    11、其他条款或当事人约定的条款。
    下面说说购买现房应注意的事项:
    一、注意房地产开发企业出售商品房的条件2001年4月4日,建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件:
    (一)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。
    不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。
    房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
    符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
    二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容
    (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本情况;(三)商品房销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。
    按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理:
    1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),据实结算房价款;2、面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
    **后还要注意以下同方面:
    一是开发商的五证二书,这是**重要的. 一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的**小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续一看房子质量二查“两书一表”三签《房屋验收单》办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条,让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去,发现存在问题,申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续,并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
    对所购商品房进行验收主要应注意以下几点:
    第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
    索要“两书一表”向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。
    《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
    按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。
    签收《房屋验收单》在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先签订《物业管理公约》,做一个事先约定,避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。同时,考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准。
    其后,还要了解您所买的物业公摊面积有多少,您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,做到心知肚明。在基本程序全部完成之后,您就可以签收《房屋验收单》了。

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  • 问答 购房者在签订商品房买卖合同注意事项是什么? 其他

    《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据,因此购房者不能不慎重看待,在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题:
    (1)在合同中,应注明与开发商谈定的付款方式
    是一次性付款还是按揭付款(或分期付款),**好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。
    (2)明确注明房屋面积
    所购面积要明确注明销售面积(或分摊的公用面积)是多少,实际使用是多少。如面积误差超过约定范围,购房者有权退房并追缴利息损失。
    (3)对交楼日期要有严谨、具体的规定
    务必将开发商交付房屋的日期写明确,具体到某年某月某日,不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房,则可以按照此条款追究其违约责任。
    (4)明确煤气通气的准确时间
    合同中要写明煤气通气的准确时间,或写明因入住率不够而不能按时通气时,开发商应采取什么应急办法。
    (5)明确产权证发放到购房者手中的准确时间
    (6)认真查核合同附件,注意房屋平面图与所购房屋是否一致
    注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积;所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。
    (7)约定设计变更时如何承担责任
    合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更,新的设计方案应在多长时间内通知购房者,如果购房者要退房应在多长时间内提出,以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。
    (8)仔细研读补充条款的内容
    如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细,可以再签订一个补充协议,把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正,双方权利与义务必须对等。应当注意的是,有的开发商事前已拟好了补充协议,这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的,其中包含不少不平等的内容,购房者应多加注意。仔细研读补充条款,注意补充条款是否与正式合同相抵触,对不同意的条款可以提出修改,自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。

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  • 问答 商品房买卖合同签订有哪些注意事项 哪些购房合同属于无效合同 买房合同

    随着经济的发展,房子成为商品房,这就意味着存在着买卖需求,由于商品房存在周期较长,买卖过程中会涉及到诸多问题,那么商品房买卖合同签订注意事项有哪些?

    一、商品买卖合同成立前提
    1、房屋出售方必须具备该房屋所有权或土地使用权。
    2、房屋买卖双方当事人必须具有完全行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人,均不能签订买卖合同。
    3、房屋买卖合同在买卖双方所附条件未实现之前其房屋买卖不能成立。任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段,使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同或者双方串通损害第三者利益的合同都属于无效合同。
    4、房屋买卖合同的内容必须合法。通过划拨取得的国有土地使用权,其房屋买卖必须办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金后,才能签订合同。
    5、房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律法规的规定,需采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本。
    二、不得形成买卖合同和合同无效情况
    (一)不得形成买卖合同情况
    1、违法或违章建筑;
    2、房屋产权有纠纷或产权不明的;
    3、教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑;
    4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋;
    5、国家征用或已确定拆迁范围内的房屋;
    6、单位擅自购买的城市私房;
    7、部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的。
    (二)买卖合同无效情况
    1、与国家法律和行政法规发生冲突时,合同无效;
    2、合同中明显不公平的条款也无效;霸王条款有(1)擅自延长备案时间;(2)公共收益被占有;(3))违约责任不对等;(4)买方无权调整合同;(5)延期交房都可免责;(6)未及时签合同只是买方责任:(7)买方无权选择物业;(8)销售广告可能有假;(9)指定贷款银行.
    3、买卖合同是当事人即开发商为了重复使用而预先拟订的,在订立中消费者很难有商量余地,属于一种格式条款,而新《合同法》对格式条款的提供方面有着种种限制,格式条款中,开发商免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,则该条款无效;
    第四、违约责任在合同中未约定或约定不明的,受损害方仍可以根据标的性质以及损失大小,合理选择要求对方承担违约责任。
    三、购房人在签订商品房买卖合同注意事项
    1、审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了许可证,则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。
    2、采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。
    3、注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好,这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况,买房人一定要提出自己的意见,决不能草率行事。
    4、分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见,并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后,才能避免上当。
    5、讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
    6、认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
    7、在签订房屋买卖合同时,**好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本,以减少一些不必要的麻烦和损失。
    以上是对房屋买卖合同签订注意事项的总结,从购房到收房验房整个流程中,合同中都需要有明确的约定,不然中间出问题就没有法律保障,对于霸王条款也应拒绝。

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  • 问答 签订商品房买卖合同时应注意哪些事项 产权产证

    ①五证要齐全: , 买房前一定要确认开发商是否,具有开发资质和预售许可;
    ②当心空白条款有猫腻:,签合同的时候注意不要留空白
    ③违约责任及赔偿约定要明晰:,比如何时交房、延迟交房该如何赔偿等,细节都要标注清楚;
    ④贷款批不下来处理方式:,在合同中约定好贷款批不下来怎么解决,如果是开发商的原因,应当无条件退还首付,如个人原因需要自行承担责任。

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