• 问答 **高院商品房解释是什么? **高院商品房买卖合同纠纷司法解释前四条 政策法规


    商品房买卖合同司法解释
    **高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
    为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。
    第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
    第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
    第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
    第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
    第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
    当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条 件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
    第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
    被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。
    第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
    (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
    (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
    第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
    (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
    (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
    (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
    第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
    第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
    房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
    第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
    第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
    交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
    第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
    (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
    (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
    第十五条 根据《合同法》第九十四条 的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
    法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
    第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
    第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
    逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
    第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
    (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
    (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
    (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
    第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。
    第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
    第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
    第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
    第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
    第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
    商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
    第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。
    第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。
    第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件
    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《**高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

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  • 资讯 商品房买卖合同司法解释新规,新、旧商品房买卖合同司法解释解读 政策

    news4408349
    2021年1月1日起,新修订的最高人民法院商品房买卖合同司法解释开始实施,与2003年旧版解释对比而言,其中较为明显的变化在于取消了房屋面积误差的规定。在旧版解释中,实际交付的建筑面积与约定面积存在误差的,根据是否超过正负3%不同情形,法律规定了不同的处理方式,而上述规定在新版解释予以删除。
  • 百科 商品房买卖合同司法解释 签订合同

    baike36052
    商品房买卖合同司法解释:①商品房买卖合同其实就是指开发公司把还没有建成或者是已经竣工的房子向社会销售,同时会转移房屋所有权于买受人,然后买受人需要支付价款的合同。②出售的一方如果没有取得商品房预售许可证,并且还和购买的人签订了房屋预售合同,那么此时合同是无效的,但是在起诉之前如果拿到了房屋的预售许可证,那么可以被认定为有效。③当事人以房屋预售合同未按照法律或者是行政法规规定办理登记手续为由,同时请求确认合同无效的话,那么通常是不会支持的。
  • 问答 商品房买卖合同纠纷 公寓住宅

    **高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日**高人民法院审判委员会第1267次会议通过)法释[2003]7号中华人民共和国**高人民法院公告 《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由**高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布,自2003年6月1日起施行。 二○○三年四月二十八日 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。 第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。 第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
    (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
    (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
    (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
    (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
    (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。 第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
    (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
    (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。 第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定: 逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
    (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
    (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
    (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。 第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。 第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。 第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。 第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。 第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《**高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解

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  • 问答 商品房买卖合同纠纷 房产纠纷

    最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中对此做出了规定:开发商迟延交付房屋的,经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行交房义务的,购房人可以请求解除合同,没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使解除权消灭。
    购房人不要求解除合同的,商品房买卖合同中又没有约定违约金或者损失赔偿数额的,可以要求开发商按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准赔偿购房人的损失。

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  • 问答 商品房买卖纠纷司法解释是什么呢? 房产纠纷

    **高人民法院关于审理商品房买卖合同法律纠纷不适用30年前的房屋买卖纠纷。
    《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定的解释。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《**高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
    根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定
    第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《**高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

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  • 百科 商品房买卖合同司法解释 买卖合同怎么更改 签约下定

    baike15516
    商品房的买卖合同也是可以变更的,如果买房人和开发商签订的合同并没有备案,那在变更合同时,只需要经过开发商的同意以及配合即可,这样就可以和原购房人办理退房手续,然后双方之间可以签订新的买卖合约,这样其实也就完成了更名。如果签订的合同已经在房管局备案了,那么需要经过开发商的一系列证明以及手续,这样在房管局才可以办理退房手续,并且可以恢复网上信息,然后重新签订合约。
  • 问答 商品房买卖合同纠纷案件如何审理 如何避免商品房买卖合同纠纷 政策法规


    广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知

    (粤高法发[2003]24号)

    全省各级人民法院:

    现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们,请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。注意在裁判文书中不要直接引用。审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。

    二○○三年十月二十四日

    广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见

    为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定,结合审判实践,提出如下指导意见。

    1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时,对于当事人请求解除合同的,均应适用**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。

    前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间,不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的,解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。

    2、根据**高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下,才需承担逾期办证的违约责任。因此,出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的,可不承担逾期办证的违约责任。

    3、在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下,当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的,人民法院一般不予支持。

    4、在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时,要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。在此类案件中,一般存在两份合同书,即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中,一般存在三个法律关系,即买受人与担保权人之间的借款合同关系、买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖人与担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。

    5、在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中,抵押合同与保证合同是借款合同的从合同,借款合同无效的,抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。

    商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系,商品房买卖合同无效的,借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使借款合同的目的无法实现,当事人请求解除借款合同的,人民法院应予支持。

    6、因买受人要求出卖人支付逾期交楼违约金或出卖人要求买受人支付逾期付款违约金而发生的纠纷,一般不应通知担保权人作为当事人参加诉讼。但买受人以逾期付款是因为担保权人的违约行为造成为由,申请人民法院追加担保权人作为第三人参加诉讼的,人民法院应予支持。

    7、出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的,人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证合同另行起诉的,人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,借款合同也被解除的,人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人,其余款项支付给买受人。

    若担保权人不参加诉讼的,法院仅审理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的,出卖人应将收受的购房款(包括买受人已实际支付的款项和向担保权人所借款项)本息返还买受人,违约责任按双方约定和有关法律规定处理。出卖人与买受人达成解除商品房买卖合同并由出卖人代替买受人清偿其所欠担保权人全部债务,其余款项则返还给买受人的和解协议的,人民法院应予支持。

    8、买受人未按照借款合同的约定还款,担保权人以执行回购条款为由请求出卖人承担连带保证责任、偿还买受人所欠贷款本息的,人民法院应予支持。

    9、出卖人与买受人恶意串通,为骗取借款而签订虚假商品房买卖合同的,该商品房买卖合同因恶意串通、损害第三人利益而无效,担保权人可依照《合同法》第五十四条第二款、第五十五条的规定对借款合同行使撤销权。

    借款合同被撤销后,由买受人承担还款责任,出卖人承担连带清偿责任。

    10、担保权人与买受人、出卖人签订预售商品房担保贷款合同后,因登记部门的原因致使其未办理预售商品房担保贷款合同备案登记或抵押登记的,人民法院可以认定预售商品房担保贷款合同中的抵押合同关系有效,但不得对抗第三人。

    11、商品房担保贷款合同中关于“抵押房产的全部或部分发生毁损,不论何时和何种原因,亦不论何人过失,均由买受人负全部责任,并赔偿由此引起的一切损失”的条款,加重了买受人的责任,导致当事人利益的失衡,人民法院在当事人请求时可依据《合同法》第四十条的规定,以提供格式条款一方加重对方责任为由,认定该条款无效。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。如果抵押房产已经买了保险的,保险金应当作为抵押财产。

    12、对于因建设工程“烂尾”而解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同后,担保权人要求买受人返还款项时,买受人以出卖人的商品房预售款开户银行违反《广东省商品房预售管理条例》第三十三条第二款规定的法定监管义务而造成其损失为由,要求银行承担赔偿责任的,如果担保权人同时是出卖人的商品房预售款开户银行,人民法院应对买受人的主张一并审理;如果担保权人不是出卖人的商品房预售款开户银行的,人民法院应告知买受人另行起诉。

    13、对于商品房担保贷款合同中关于买受人不得将抵押房产出租、转让的条款,人民法院可依据《合同法》第四十条的规定,以提供格式条款一方排除对方主要权利为由,认定该条款无效。

    14、买受人未经担保权人同意将抵押房产出租的,可认定租赁合同有效,但担保权人在实现抵押权时,承租人的租赁权不具有优先于抵押权的效力。

    如果买受人在出租抵押房产时,未书面告知承租人该财产已抵押的,买受人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果买受人已书面告知承租人该财产已抵押的,因实现抵押权造成承租人的损失,由承租人自行承担。

    15、买受人未经担保权人同意将抵押房产转让的,可认定转让合同有效。如果原来已办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的,担保权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替原买受人清偿其全部债务后,向原买受人追偿。受让人不代替原买受人清偿债务时,因担保权人行使抵押权给受让人造成损失的,对于原买受人所欠担保权人的债务部分,应由原买受人承担清偿责任,其余损失则由受让人和原买受人按照过错大小分担。但当事人另有约定的除外。

    如果原来未办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的,担保权人不能对抵押物行使抵押权。因此给担保权人造成损失的,由原买受人承担赔偿责任。 

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  • 问答 商品房买卖合同有哪些纠纷商品房买卖合同纠纷有什么特点 买房合同



    随着中国房地产市场的蓬勃发展、房地产法律法规的不断完善、广大消费者维权意识的不断增强,通过对2005、2006年西安仲裁委员会受理商品房买卖合同纠纷的梳理,2006年西安市商品房买卖合同纠纷呈现以下几个特点:
    1、消费者维权意识在不断增强。2005、2006年西安市仲裁委员会共受理仲裁案件1162件,其中商品房买卖合同纠纷304件,约占全部受理案件的26.2%,其中近85%属于消费者针对开发商提起的维权申请。
    2、消费者维权成功的比例不断提高。广大消费者依据合同及相关法律维权成功的比例不断提高。2005、2006年,西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中,近一半案件在仲裁庭的主持下调解结案,消费者的合法权益得到维护,充分体现了西安仲裁委员会和谐仲裁的宗旨,有效化解了消费者与开发商之间的矛盾;经仲裁庭裁决结案的案件中,九成以上全部或部分支持了消费者的仲裁请求。
    3、形成了新的消费者维权热点问题。2005、2006年,西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中,涉及开发商逾期交房承担违约责任的案件占到近四成,开发商逾期办理房产证承担违约责任的案件占到三成左右,对房屋是否达到交房条件发生的纠纷占到两成左右,二手房买卖、其他类型案件占到一成左右。
    4、消费者集体维权的意识有待不断引导。2006年西安仲裁委员会受理的167件案件中,仅有3件消费者集体维权案件,**多的一件70户,**少的一件13户。因商品房纠纷涉及面广、处理难度大,不少消费者持以观望的态度,消极等待其他消费者案件处理结果,不愿直接实施维权行为。在具体维权过程中,部分消费者缺少集体维权意识的特点十分明显。
    ★ 陕西永嘉信律师事务所消费提示:
    陕西永嘉信律师事务所在2006年接受咨询及受理的案件中,近一半业务属于商品房买卖合同纠纷,案件类型、比例与西安仲裁委员会基本一致。陕西永嘉信律师事务所接受西安仲裁委员会的委托,结合承办案件的具体特点,将几宗有代表性的商品房买卖合同纠纷案件带给大家,通过剖析、提示,希望能对广大购房消费者有所帮助。
    a、开发商逾期交房、交房不符合约定条件纠纷案例:
    案例1、2004年7月间,吴先生购买一套商品房。合同约定,开发商应于2005年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给吴先生;开发商逾期交房不超过30日的,应当承担违约金,合同继续履行;开发商逾期交房超过30日的,吴先生有权解除合同,并要求开发商退还购房款、承担违约金。合同履行过程中,开发商一再拖延交付时间,直至2006年7月间,方通知吴先生办理房屋交付手续。吴先生多次与开发商协商未果,遂于2006年8月向西安仲裁委员会提出仲裁申请,请求解除合同,要求开发商退还全部购房款、承担违约金,并赔偿相应的损失。西安仲裁委员会认定双方签订的合同合法有效,裁决支持吴先生解除合同、承担违约金的请求,部分支持了吴先生赔偿损失的请求。


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  • 问答 商品房买卖合同司法解释内容是什么? 公寓住宅

    第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:


    (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;


    (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;


    (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

    合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

    第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

    第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

    第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

    第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

    第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

    第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

    商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

    第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

    第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

    第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件

    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《**高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

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  • 问答 商品房买卖合同司法解释2021,大神来解答! 买房合同

    商品房买卖合同司法解释的出台主要是为了规范化商品房的买卖,也为了规范商品房的交易市场。根据司法解释当中所依据的法律规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回,买受人已支付标的物总价款百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持。出卖人取回标的物后,买受人在回赎期间内消除出卖人取回事由主张回赎标的物的,人民法院应予支持。转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。

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  • 问答 审理商品房买卖合同司法解释是什么啊? 政策法规

    **高院关于租赁合同纠纷的司法解释规定:
      相关规定:《**高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

      第一条
      本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。
      乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。
      当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。

      第二条
      出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

      第三条
      出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
      租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

      第四条
      当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
      当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

      第五条
      房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
      当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

      第六条
      出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
      (一)已经合法占有租赁房屋的;
      (二)已经办理登记备案手续的;
      (三)合同成立在先的。
      不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。

      第七条
      承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

      第八条
      因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
      (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
      (二)租赁房屋权属有争议的;
      (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

      第九条
      承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
      已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

      第十条
      承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

      第十一条
      承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
      (一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;
      (二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;
      (三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;
      (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

      第十二条
      承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。

      第十三条
      承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

      第十四条
      承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
      (一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;
      (二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。

      第十五条
      承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

      第十六条
      出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
      因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

      第十七条
      因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
      次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

      第十八条
      房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

      第十九条
      承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。

      第二十条
      租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
      (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
      (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

      第二十一条
      出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

      第二十二条
      出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。

      第二十三条
      出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

      第二十四条
      具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
      (一)房屋共有人行使优先购买权的;
      (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
      (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
      (四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

      第二十五条
      本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

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  • 问答 商品房买卖合同纠纷是专属管辖吗 商业用房

    1、商品房买卖合同属于专属管辖。
    2、《民事诉讼法》第三十三条 下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:
    (一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖;
    3、《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
    农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。
    不动产已登记的,以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地。

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  • 问答 深圳房屋买卖合同纠纷案件如何审理 如何避免商品房买卖合同纠纷 政策法规


    关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知
    全省各级人民法院:
    现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们,请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。注意在裁判文书中不要直接引用。审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。
    二00三年十月二十四日

    为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定,结合审判实践,提出如下指导意见。

    1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时,对于当事人请求解除合同的,均应适用**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。

    前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间,不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的,解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。

    2、根据**高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下,才需承担逾期办证的违约责任。因此,出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的,可不承担逾期办证的违约责任。

    3、在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下,当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的,人民法院一般不予支持。

    4、在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时,要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。在此类案件中,一般存在两份合同书,即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中,一般存在三个法律关系,即买受人与担保权人之间的借款合同关系、买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖人与担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。

    5、在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中,抵押合同与保证合同是借款合同的从合同,借款合同无效的,抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。

    商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系,商品房买卖合同无效的,借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使借款合同的目的无法实现,当事人请求解除借款合同的,人民法院应予支持。

    6、因买受人要求出卖人支付逾期交楼违约金或出卖人要求买受人支付逾期付款违约金而发生的纠纷,一般不应通知担保权人作为当事人参加诉讼。但买受人以逾期付款是因为担保权人的违约行为造成为由,申请人民法院追加担保权人作为第三人参加诉讼的,人民法院应予支持。

    7、出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的,人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证合同另行起诉的,人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,借款合同也被解除的,人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人,其余款项支付给买受人。

    若担保权人不参加诉讼的,法院仅审理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的,出卖人应将收受的购房款(包括买受人已实际支付的款项和向担保权人所借款项)本息返还买受人,违约责任按双方约定和有关法律规定处理。出卖人与买受人达成解除商品房买卖合同并由出卖人代替买受人清偿其所欠担保权人全部债务,其余款项则返还给买受人的和解协议的,人民法院应予支持。

    8、买受人未按照借款合同的约定还款,担保权人以执行回购条款为由请求出卖人承担连带保证责任、偿还买受人所欠贷款本息的,人民法院应予支持。

    9、出卖人与买受人恶意串通,为骗取借款而签订虚假商品房买卖合同的,该商品房买卖合同因恶意串通、损害第三人利益而无效,担保权人可依照《合同法》第五十四条第二款、第五十五条的规定对借款合同行使撤销权。

    借款合同被撤销后,由买受人承担还款责任,出卖人承担连带清偿责任。

    10、担保权人与买受人、出卖人签订预售商品房担保贷款合同后,因登记部门的原因致使其未办理预售商品房担保贷款合同备案登记或抵押登记的,人民法院可以认定预售商品房担保贷款合同中的抵押合同关系有效,但不得对抗第三人。

    11、商品房担保贷款合同中关于“抵押房产的全部或部分发生毁损,不论何时和何种原因,亦不论何人过失,均由买受人负全部责任,并赔偿由此引起的一切损失”的条款,加重了买受人的责任,导致当事人利益的失衡,人民法院在当事人请求时可依据《合同法》第四十条的规定,以提供格式条款一方加重对方责任为由,认定该条款无效。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。如果抵押房产已经买了保险的,保险金应当作为抵押财产。

    12、对于因建设工程“烂尾”而解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同后,担保权人要求买受人返还款项时,买受人以出卖人的商品房预售款开户银行违反《广东省商品房预售管理条例》第三十三条第二款规定的法定监管义务而造成其损失为由,要求银行承担赔偿责任的,如果担保权人同时是出卖人的商品房预售款开户银行,人民法院应对买受人的主张一并审理;如果担保权人不是出卖人的商品房预售款开户银行的,人民法院应告知买受人另行起诉。

    13、对于商品房担保贷款合同中关于买受人不得将抵押房产出租、转让的条款,人民法院可依据《合同法》第四十条的规定,以提供格式条款一方排除对方主要权利为由,认定该条款无效。

    14、买受人未经担保权人同意将抵押房产出租的,可认定租赁合同有效,但担保权人在实现抵押权时,承租人的租赁权不具有优先于抵押权的效力。

    如果买受人在出租抵押房产时,未书面告知承租人该财产已抵押的,买受人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果买受人已书面告知承租人该财产已抵押的,因实现抵押权造成承租人的损失,由承租人自行承担。

    15、买受人未经担保权人同意将抵押房产转让的,可认定转让合同有效。如果原来已办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的,担保权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替原买受人清偿其全部债务后,向原买受人追偿。受让人不代替原买受人清偿债务时,因担保权人行使抵押权给受让人造成损失的,对于原买受人所欠担保权人的债务部分,应由原买受人承担清偿责任,其余损失则由受让人和原买受人按照过错大小分担。但当事人另有约定的除外。

    如果原来未办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的,担保权人不能对抵押物行使抵押权。因此给担保权人造成损失的,由原买受人承担赔偿责任。

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  • 问答 商品房买卖合同纠纷的时效是多久啦 买房合同

     商品房买卖合同的诉讼时效一般是2年。
      法律依据《中华人民共和国民法通则》
      第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。
      第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。
      第一百四十一条
    法律对诉讼时效另有规定的,依照法律规定。
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  • 问答 审理商品房买卖合同纠纷案件有什么思考 审理商品房买卖合同纠纷案件应该怎么做 买房合同




      黑龙江省北安市人民法院 王丹 王长君
      一、商品房买卖合同的效力问题
      对商品房预售合同的效力问题,**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及**高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述,容易理解,操作性较强。但对于商品房现售的条件,法律和行政法规未作明确规定,对现售合同的效力问题,上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让(当然包括商品房买卖)作为强制性规定理解,则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解,则违规开发的商品房,只要已竣工,只要不具备导致合同无效的其它事实,买卖即为合法有效的合同而受法律保护,不利于保护消费者的权利,因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定,《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为,在商品房现售合同的效力问题上,我国法律存在漏洞,急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张,在目前的法律框架内,可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件,如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件,则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由,援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。二、商品房买卖合同的分类这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类,对行政执法和司法**有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定,上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定,决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房,其买卖合同应按预售还是按现售处理,笔者认为,将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷:允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金,且该资金必须用于工程建设;预售是一种特殊的销售,预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解:盖好了的房子是现房,尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此,笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整,其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念,和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。三、因房屋存在质量问题解除合同的条件房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同,因法有明文规定,现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度,当事人可以请求法院解除合同,实践中却存在很大分歧。**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定的解除合同的条件,即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用,但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”?该条解释的可操作性不强,依赖于法官的自由裁量。有人认为,商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准,只要房屋能安全的居住使用,其它质量问题不会严重影响居住使用;其他人认为,“居住使用”不仅以安全为条件,与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准,如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度,亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担**高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任,是**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的,明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围,防止其运用的任意性,对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中,因恶意违约行为客观性较强,较易审查和认定;而对于欺诈行为如何认定,实践中审判人员的认识不一。笔者认为,上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定,欺诈行为主要可以划分为两类:即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中,虚假陈述是作为,客观性较强,当事人举证不易,但法院认定不难,在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定,争论很多。根据王利明教授的观点(见王教授所著《违约责任论》有关内容),有义务告知对方真实情况而故意不告知,应认定为故意隐瞒,并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为,上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为,提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为,按一般的理解,故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认,存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况,如是否知道或应当知道真实情况,结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务,若均是确定的,而当事人未告知,并造成对方陷入错误认识,则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定,但笔者认为,有关的法条上有“故意”二字,就应该如此理解和操作,查明不了,依法不予认定即可,但不能推定。



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  • 问答 商品房买卖合同纠纷怎样处理 有什么处理原则 房产纠纷


    出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

    (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

    (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

    法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。


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  • 资讯 商品房买卖合同纠纷中违约金问题处理 政策

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    商品房买卖合同纠纷中违约金问题处理
  • 问答 想了解一下,商品房买卖合同司法解释是什么? 买房合同

    商品房买卖合同,是指房地产开发企业把还没有建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋权于买受人,买受人支付价款的合同。本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

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  • 问答 签订商品房买卖合同须注意什么 如何避免合同纠纷 买房合同


    本版文介绍商品房合同纠纷的常见类型以及注意事项。如何预防商品房合同纠纷、如何处理?
    在实际工作中我们发现买卖双方签订合同时都是开发商事先约定好合同内容,以便在购房合同约定中争取主动权。针对这种现象,南京鸿信房地产开发有限公司提醒购房者签订商品房买卖合同注意以下几个环节。
    签对商品房合同避纠纷
    一、认购书及定金
    认购书是商品房交易时,购房者交纳一定的定金后而订立的,在约定的时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定,如果购房者违约,定金将不予退还。对于定金是否应该退还,有些购房者并不清楚,根据**高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定,如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时,属于不可归责于任何一方的责任,定金应当退还。
    二、合同条款约定
    开发商取得预售许可后,为尽早回收资金,事先约定好合同条款后把合同制成一个统一的模板,便通知购房者签订合同,所以购房者在签订合同时一定要看清楚合同里的每条手写规定,南京鸿信提醒尤其是对开发商免责条款及补充条款,其中补充条款是合同中没有约定而补充说明的。合同内容应该是双方约定的,如果购房者觉得不满意,千万别草草签字。
    三、广告内容约定
    每个开发商在推出房产时都作有广告宣传,有些广告内容对购房者是,而对开发商有束力。根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请,购房者有权要求将相关内容写入合同,对日后维护自己的合法权益是非常必要的。
    四、规划设计变更
    如果开发商在交付房屋后,将原有的景观、绿化等进行拆除改为他用,就会损害购房者的利益,由于合同条款中很少涉及,如果可以,双方协商尽量把相关材料也附到补充条款中。
    商品房买卖合同纠纷的防范
    该司法解释基于加大对商品房买受人作为弱势群体保护力度的初衷,突破了现行法律、法规,加重了房地产开发企业的责任,扩大了房地产开发企业的义务范围,同时也扩大了商品房买受人的权利范围,有侧重地对商品房买受人进行了司法救济,其颁布实施对商品房买受人具有十分现实的积极意义。商品房买受人在购买商品房时,可充分利用本司法解释之规定,与房地产开发企业协商约定完备的合同条款(参照前述内容),尽量使商品房买卖合同的内容规范、具体、明确,以避免发生纠纷。为了**大限度地防范纠纷,建议商品房买受人在购房过程中,注意以下几点:购房前应先验看开发商的 “五证”、“两书”,这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房(预)销售许可证》;“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
    2、慎交定金,支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件,特别应在商品房认购书中明确约定,非买受人原因不能签订商品房买卖合同,买受人不承担违约责任,开发商应无条件返还定金。
    3、在签订商品房认购书前,应要求开发商提供商品房买卖合同文本,详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款,如无异议,应要求复印作为认购书附件,以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。
    4、在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。
    5、全面理解开发商的广告宣传,谨防广告宣传的误导,避免为不具法律效力的要约引诱所惑,埋下日后纠纷的引子。
    6、对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容,一定要在合同中明确显示,避免以后开发商推诿扯皮。
    7、对开发商的违约情形及赔偿责任,应采取列举的方式在商品房买卖合同中详细说明,坚决杜绝模糊性的表述,避免日后产生模棱两可的理解。
    商品房是城市家庭中**为昂贵的特殊商品,这种消费应该是一种理性消费。作为理性、成熟的购房者,只有运用法律知识和法律手段,才能在商品房买卖中避免被动,规避、化解风险,切实维护自己的合法权益。

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