农村土地使用

　根据我国《物权法》和《**高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下：
　　1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：
　　（1）城镇居民购买；
　　（2）法人或其他组织购买；
　　（3）转让人未经集体组织批准；
　　（4）向集体组织成员以外的人转让；
　　（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
　　2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
　　（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；
　　（2）同一集体经济组织内部成员转让；
　　（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
　　（4）转让行为征得集体组织同意；
　　（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

我国法律规定禁止出售土地

农民只有土地使用权，只可转让土地使用权；

一、农村集体土地使用证是否能贷款?

一般银行不会给这样的房产抵押贷款，严格意义上来说，宅基地以及房屋，都不能办理抵押贷款。根据《中华人民共和国物权法》之规定：

1、第一百八十二条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

2、第一百八十三条：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

3、第一百八十四条：下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。






二、农村集体土地使用证如何能过户呢？

1、集体土地可以过户，但前提是，买方必须是本村村民，否则不予变更。集体土地如果土地证不办理变更，房产部门是不会给你变更房产证的。（国有土地变更：先更房产证，后土地证。集体土地：先土地证，后房产证）。

2、持有房地产证的房屋出售，交易当事人应当签订书面合同，并申报成交价格，到市房地产交易申请办理交易过户和登记手续，购房者领取房地产证。

3、土地证过户费用若属抵押(按揭)购房，在办

一、法律法规

　　中华人民共和国土地管理法

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第八条

城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第十一条

农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

第十二条

依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

第十三条

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第十六条

土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

二、农村宅基地土地使用证，采取有限制过户的办法。

《土地管理法》第八条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《土地管理法》就村民使用宅基地有限制条件，即本集体经济组织的宅基地只能由本集体经济组织的村民使用，《土地管理法》第62条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第63条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其它相关法律也有“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的条例。

宅基地可以“宅基地调剂”方式过户给同村村民。具体是符合下列一些条件：

1、办理宅基地调剂使用变更登记限于同一行政村村民之间通过买卖、赠与等方式转移房产涉及宅基地使用权转移并经依法批准。

2、接受宅基地调剂使用的村民（调入方）须符合国家和所在地《农村村民宅基地管理办法》等相关规定的一户一宅和面积标准。需要的手续：宅基地调剂使用双方凭身份证、户口簿、房屋所有权证（已过户）、集体土地使用证、宅基地调剂协议、村民委员会同意调剂证明等有关资料向所在地国土资源管理所提出申请，并填写宅基地调剂申请、审批表及土地使用权登记申请表。

以前，房产证、土地证……这个证那个证的办着是不是很麻烦？



现在这些麻烦事已经成为了“过去式”！





日前，公主岭市成立不动产登记中心，并举行不动产登记中心揭牌暨首批不动产权证书颁发仪式。公主岭市委常委、常务副市长张明，吉林省不动产登记管理中心负责人出席揭牌仪式。





张明在仪式上讲话：



实


施不动产统一登记

避免了分散登记下的信息查询难以及由此产生的产权交叉、重登漏登、重复抵押等问题，实现了房产证、土地证等“多证合一”，既有利于提高效率，也有利于更好地保障不动产交易安全、维护产权人的合法权益，简化了程序，方便了群众。



不


动产登记中心

要以坚持“廉洁高效、统一规范、便民利民”为原则。加强体系建设，更好的服务群众。要整合各类资源，有序推进各项工作。建立不动产统一登记信息管理平台和不动产登记数据库，形成统一的不动产登记颁证信息系统，**终实现登记机构、登记簿册登记依据和信息平台“四统一”，为群众提供更加便利的服务。


仪式上，张明和吉林省不动产登记管理中心主任赵华一同为公主岭市不动产登记中心揭牌





张明和赵华为群众颁发首批不动产权证




宽敞明亮的大厅里前来办理业务的群众络绎不绝



想办理相关业务的同学请往下看

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公主岭市不动产登记中心办公地点在正阳东街588号（市政府对面原公安局办公楼东侧）

依农村土地承包合同为准。
您先看看您到期了么
要是没到期就打官司

农村民房有房产证和土地使用证的可以抵押贷款。
1、农村自建房在手续齐全的情况下，一般是可做抵押办贷款的。在这里所指的手续，**重要的就是房屋的产权证。目前我国有部分农村自建房，是仅有土地使用证而没有房屋产权证的，这种情况是无法办贷款的。
2、农村自建房能否做抵押办贷款，还要根据实际情况而定。如该房屋的使用年限、刚房屋所处的地理位置、变现价值等。若是该房屋年限较久或位置不佳，变现价值较低的话，即使在手续齐全的情况，也是无法用作抵押获得贷款的。 拓展资料： 银行抵押
一、个人住房贷款
1.个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
2.个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物

　1、　房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。
　　2、购买只有房产证没有土地证的房子在办理房产过户手续时，当事人必须提供房产证、土地证和契税证，否则无法过户。因此，人们购买的房屋如果有房产证而没有土地证，过户肯定遭拒。如果办理不了过户手续，那买方也无法落户，这些都是购房者要面临的现实问题。
　　3、根据法律规定，农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让，由于宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有集体经济组织的成员才可申请使用，因此这类房产有房产证无土地证，且不允许转让。即使将这类无土地证的房产买下，但其与卖主之间的房屋买卖协议无效。

农村土地不可以永久性转让。根据《农村土地承包法》规定，农村土地承包经营权可以采取出租、转包、互换和转让等方式流转，但土地的流转期限不能超过土地承包期的剩余年限。

现行农村土地使用权的流转是在坚持家庭承包经营制度的前提下，由承包方将其拥有的土地使用权，按照依法、自愿、有偿的原则，通过转包、转让、互换、入股等形式，流转给发包方或其他单位及个人。

高人民法院



置换财产后注销土地使用权证未涤除抵押权的，不影响抵押效力



裁判要旨：根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，置换已抵押的土地使用权及嗣后注销土地使用权证的行为，不具有对抗抵押权人的效力，不影响抵押权人对已抵押的土地使用权抵押权的行使。



案情简介



一、建行分宜支行与江锂科技于2014年10月28日至2015年2月6日签订三份《人民币流动资金贷款合同》，借款10000万元。



二、为保证债务的履行，建行分宜支行与江锂科技于2013年3月29日签订《**高额抵押合同》，抵押物为三处土地使用权及其地上房屋，债权发生期间为2013年3月29日至2016年3月28日，**高限额1亿元。双方于2013年4月2日在分宜县房产交易所办理了房地产抵押登记手续，房屋他项权证载明土地证号，未单独办理土地使用权抵押登记。



三、上述合同签订后，建行分宜支行发放了贷款，共计10000万元。江锂科技仅支付部分利息。2015年10月29日，法院受理江锂科技破产重整申请。



四、2015年8月，建行分宜支行向江西高院起诉，请求判令江锂科技还本付息并对抵押的房产及土地享有抵押权。一审法院判决江锂科技还本付息，建行对抵押房产享有抵押权，但对房屋占用土地使用权无权优先受偿。



五、建行分宜支行不服，上诉至**高法院。二审期间江锂科技提交其与案外人签订的《资产置换协议》、《土地登记情况表》作为新的证据，证明案涉土地使用权未办理抵押登记，土地使用权证已经注销且已经置换至案外人名下。**高法院二审改判建行分宜支行对抵押房产及其所占用的土地享有优先受偿权。



经验总结



本案一审法院认定建行分宜支行对案涉土地使用权不享有抵押权的原因是案涉土地使用权未办理抵押登记。但**高法院从两个方面论证建行分宜支行对案涉土地使用权享有抵押权。第一，根据《担保法司法解释》第六十条，以不动产进行抵押而县级主管部门对登记部门未作统一规定的，“当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力”。本案中建行分宜支行在办理房产抵押登记时注明了房产对应的土地使用权证号，**高法院据此认为案涉土地使用权已经办理了抵押登记。第二，根据《物权法》第一百八十二条的规定，房地分别抵押或者经抵押其中一项的，另一项视为一并抵押。因此，即使本案中建行分宜支行仅办理了房屋抵押登记，其仍可根据上述规定对案涉土地使用权享有法定抵押权。在证成建行分宜支行对土地使用权享有抵押权的基础上，**高法院根据《物权法》第一百九十一条的规定，认为江锂科技置换已抵押土地使用权的行为未经抵押权人同意并涤除抵押权，对抵押权人不发生效力。故虽然案涉土地使用权证已经被注销，仍不影响抵押权人行使抵押权。



1、房地一致原则是不动产法律法规的一项基础性原则，其核心内涵在于土地使用权及其地上建筑物不得分别或单独处分，分别或或者单独处分的视为一并处分。此处的处分不仅指买卖、互易等以发生所有权变动为目标的行为，也包括抵押行为。即房地分别抵押或仅抵押其中一项的，视为一并抵押。



2、除了房地一致原则以外，本案中另一个值得关注的点在于不动产登记机构未作统一规定时不动产抵押登记的效力问题。为**大限度的维护抵押权人的利益，**高法院将房地登记部门在房屋他项权利证上注明土地使用权编号的行为也认定为抵押登记。法律依据为《担保法司法解释》第六十条。根据该条规定，“以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。”这一裁判观点，在未建立统一的不动产登记制度前有一定的参考价值，但在2014年底国务院颁布《不动产登记暂行条例》，建立统一的不动产登记制度。因此，此后非在国家统一确定的不动产登记机构办理不动产抵押登记的，不能发生抵押登记的效果，抵押权不能设定。



3、根据《物权法》第一百九十一条第一款的规定，转让抵押物并涤除抵押权应经过以下程序：（1）征得抵押人同意；（2）将转让价款用以提前清偿债务或提存。同条第二款规定，虽未经抵押权人同意转让抵押物，但以抵押所得清偿债务的可涤除抵押权。因此，无论如何，涤除抵押物上的抵押权必须以清偿抵押物所担保的债权为前提。在本案中，江锂科技在案件审理期间将案涉土地使用权以资产置换的方式转让给了案外人并且注销了土地使用权证。在通常情况下，土地使用权证被注销（征收、自然灾害毁损等）后，抵押权已无所依附，抵押权人无法再行使抵押权。但**高法院认为，因为抵押物未涤除抵押权，故即使土地使用权证因置换被注销，仍不能对抗抵押权人，抵押权人权人对案涉土地使用权仍享有抵押权。对于债权人建行分宜支行而言，无异于起死回生。因此，对于抵押人而言，切勿以为注销了在先的不动产登记即免除抵押义务；对于抵押权人而言，也切莫以为没有了在先不动产登记登记就绝对丧失了抵押权。

农村宅基地虽然是从集体那里无偿取得的，但是为了保障农户的宅基地及住房权益，也会给拥有宅基地使用权的农民颁发相应的宅基地土地使用证，那么农村宅基地土地使用证可以过户吗？

温馨提示：由于宅基地确权正在进行，确权后的宅基地将会颁发《不动产权证》，原来的宅基地使用证和房屋所有权证作废，如果你们当地已经完成宅基地确权，那么在过户问题上则需要去当地的不动产登记中心办理过户手续。但由于各地确权进度不一，仍有一部分地区还没有换证。



一、什么是农村宅基地土地使用证？

农村宅基地土地使用证，也就是“宅基地使用证”，一般由县国土资源行政主管部门审核颁发。当前的颁证原则是:

1、一户一宅；2、拆旧建新；3、法定面积；4、权属合法；5、界址清楚；6、面积准确。

具体点来讲，如果你不能提供合法有效的土地权属来源证明、身份证明、申请材料，或者宅基地本身存在违法违规操作，那么是不能顺利办理宅基地使用证的，我国目前对于这类宅基地采取的是严整态度，是有可能被收回的。

总而言之，持有宅基地使用证才能从法律上证明你对该块宅基地以及地上所建的农房具有合法占有权，才能进行流转、抵押、有偿退出等操作。



二、农村宅基地土地使用证可以过户吗？

如果符合国家和地方宅基地法律政策，那么农村宅基地使用证是可以过户的。

1、正规转让的宅基地可以过户

这里指的正规转让是指符合当地宅基地转让条件的，除了部分宅基地改革试点地之外，其他地区合法的宅基地转让仅限于村集体内部，且转让对象得符合当地的宅基地申请条件。这种情况自然可以过户。

不过，此时宅基地受让人需要按照当地农村宅基地基准地价一次性缴纳宅基地有偿使用费给村集体经，然后获得其开具的收据。之后携带好过户资料办理过户登记手续即可。



2、通过赠与获得的宅基地可以过户

这中宅基地过户情况在法律上是得到支持的，不过严格来讲是要召开村民代表大会获得村集体成员以及村委会的同意才行。

3、通过合法继承农房获得的宅基地可以过户

宅基地作为集体财产不能继承，但是地上的农房时农民的私人财产是可以继承的，在“房地一体”原则下，通过合法继承农房获得的宅基地可以过户，前提是该继承人得符合村里的宅基地申请条件，否则不能实现宅基地过户。

集体土地使用证的话 没有必要改
宅基地的使用权 和国有土地使用权（住宅）不一样 是不存在继承问题的
法律规定“一户只能拥有一处宅基地” 这里的一户 可不是一个人
而且你父亲 只作为代表写在土地证上
当然如果你担心其他变故
由你父亲协议转让你
或者 立遗嘱 你父百年之后 房屋继承后 土地随之转移
前提都必须是 办理房产证

有两种土地 耕地是国有的 分配给农民使用权 耕地只能用来种植 不能盖房子 而且农民不能转让土地 也就是农田是不能出售的 农民失去农村户口 也就是说不再当农民后 不再享有分配的耕地 当然这是原则上的 实际操作中即使你户口转城镇了 一般也不会说把你的农田收走 但是国家是有这个权力的
另一种土地是住房 这个和城里的房产一样性质 本质上也是国有 个人拥有70年产权 但是实际上70年后也不会抢走的 而且住房用地干什么都可以 也可以出租出售 实际上就是等于个人拥有了

一、基本案情

1、原告孙光辉、被告段芝琴。原告有一栋宅院位于北京市顺义区南彩镇后俸伯村××号。宅基地使用权登记在孙光辉名下。涉诉宅院买卖时孙光辉为农户，段芝琴为非农户。现在段芝琴及孙光辉均为非农户。

2、1995年5月13日，孙光辉与段芝琴签订《买卖房屋草契》，约定孙光辉将涉诉宅院瓦房七间作价八千四百元卖给段芝琴。草契签订后孙光辉交付了涉诉房屋，段芝琴给付了买房款，并缴纳了税费。

3、本案涉案合同是经过乡政府盖章同意，在村委会的见证盖章下签订的，段芝琴后依法纳税，财政局向段芝琴核发了《北京市房屋契税》

4、孙光辉亦将涉诉宅院的产权证交付给段芝琴。涉诉宅院交付后，段芝琴翻建了涉诉宅院并一直使用至今。

5、孙光辉向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认孙光辉、段芝琴签订房屋买卖协议无效；2.判令段芝琴将购买孙光辉的涉诉宅院及院落设施腾退给孙光辉，段芝琴返还孙光辉《集体土地建设用地使用证》；3.段芝琴承担本案案件受理费。2019年2月份20日，人民法院立案受理。后来原告自愿撤销了第二项诉讼请求。

二、本案争议焦点：孙光辉与段芝琴签订《买卖房屋草契》是否有效？

三、人民法院判决结果：孙光辉与段芝琴于1995年5月13日签订的《买卖房屋草契》无效。





四、评析

1、土地问题：第一个方面：依据《土地管理法》规定：我国对土地实行公有制。即全民所有和劳动群众所有。国务院代表国家行使全民所有权。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第二个方面：对土地实行使用权制度。土地使用权可以依法转让。在城镇土地上设立有期限的国有土地使用权制度。在农村土地上设立两种土地使用权制度：土地承包经营权、宅基地使用权。这两种使用权可以归属于村民个人或村民家庭。

2、农民房子和宅基地的问题：依据《土地管理法》第62条规定具体表述为这样：第一：农村村民一户只能有一处宅基地。第二：宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市的规定的标准。第三：要经地乡政府审核、县政府批准。第四、农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予以批准。第五：符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量利用原来的宅基地和空闲地。综合上述规定：法律是允许农民出卖住房的，是允许农民出租住房的。房子的所有权应当属于农民个所有。但是房子下面的宅基地不能属于农民个人所有，农民个人只能拥有”宅基地的使用权“。但是对此是有限制的：再申请宅基地，不予以批准。防止有钱的农民在农村建设多栋房子。以此用来谋利。具体举例来说：如果你想在张李镇留树村第三村民小组的宅基地上建设民房。你首先要符合主体资格问题：你必须是这个留树村第三村民小组的村民。如果你是其它村的或是这个留树村其它村民小组的村民，也不符合主体资格。如果你是城镇户口的居民，你要购买这个村民小组的民房。你就没有这个主体资格，你没有这个集体经济组织成员的身份，你不能享有这个权利。必须注意：民房出卖的对象必须是村集体经济组织之内的村民或村民小组内的村民，这才合法的买卖行为。

3、相关规定：《土地管理法》还有其它规定：第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地 的 通 知 》 ( 国 办 发1999年39号）第二条规定：“ 农民 的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民占用农民集 体土地建住宅, 有关部门不得为 违 法 建造和购 买 的 住宅发放土地使 用证和 房 产证”

4、结合本案例具体分析：被告段芝琴为非农户。其并非涉诉宅院所在的北京市顺义区南彩镇后俸伯村的村民，且其至今仍非该集体经济组织的成员。她没有合法的主体资格来购买这个原告的民房，她没有资格拥有这块宅基地的使用权。1995年5月13日，孙光辉与段芝琴签订的《买卖房屋草契》当然是无效的合同。因为它违背了法律的强制性规定。尽管它有乡政府的批准、也交了契税。但这些行政行为本身是违法的行政行为。不能作为证据来使用。

城里人到农村购民房要谨慎。大家要遵守法律规定。否则是“竹篮打水一场空

不经过本人，农村的土地使用证是不可以过户的。
　　买方吴某户口不在本村，就不是本村集体成员，依法不能购买本村集体的房屋和土地，如果已经交易，是不能办理房屋和土地过户手续的。
　　买方在未告知卖方的情况下把土地使用证过户了，其行为违法，卖方可以向土地管理部门投诉，要求撤销该过户手续。

理论上是可以的,但要根据具体情况来定，很多银行对此业务还是不受理的，只能相对证明你的还款能力。

去土地管理部门办理变更。
应当先办理继承公证，再去土管局持公证书过户。
办理公证需要当事人提供财产证明、家庭、继承人情况证明，所在单位、村委会可以出具书面证明材料。还需要熟悉家庭情况的证人证言。
如果能够提供房地产权属来源证明，就可以向房地产登记机构申请登记。等到登记机构受理后，可能需要在当地主要报纸或当地房地资源网上公告，公告六个月期满无异议的，当事人可以办理登记申请土地证。

农村房屋土地使用证可以补办

去土地管理部门办理变更。
应当先办理继承公证，再去土管局持公证书过户。
办理公证需要当事人提供财产证明、家庭、继承人情况证明，所在单位、村委会可以出具书面证明材料。还需要熟悉家庭情况的证人证言。
如果能够提供房地产权属来源证明，就可以向房地产登记机构申请登记。等到登记机构受理后，可能需要在当地主要报纸或当地房地资源网上公告，公告六个月期满无异议的，当事人可以办理登记申请土地证。