• 问答 如何 解除土地出让合同土地使用权出让合同纠纷应该怎么解决? 其他

    关于土地使用权出让合同的性质问题,在理论界一直存在争论。主要有三种观点:即行政合同说、民事合同说和行政民事双重性质合同说。不过在司法实务界,自从2005年**高人民法院发布《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之后,实务操作层面已趋于统一——因国有土地使用权出让合同产生的纠纷,人民法院皆作为民事案件加以审理,即在司法领域已经肯定了土地出让合同的民事性质。虽然**高人民法院2005年的《司法解释》没有直接说明土地使用权出让合同是民事合同还是行政合同,但从整体内容看,该《司法解释》单列“土地使用权出让合同”一节,内容涉及土地使用权出让合同的效力、价款、合同的变更及解除等,显然,该《司法解释》有关法律适用的解释性规定,适用于土地使用权出让合同纠纷,换句话说,土地使用权出让合同纠纷受民事法律规范的调整。因国有土地出让合同的履行等产生纠纷,当事人应当向人民法院提起民事诉讼。
    但在司法实践中,还有一点容易产生争议,即作为土地出让方的政府土地行政主管部门,因受让方闲置土地超过一定期限而对其征收土地闲置费或者无偿收回土地使用权,对因此产生的争议,是提起民事诉讼还是行政诉讼?有人认为,作为平等的民事主体,一方当事人无权对合同相对方施以行政处罚,征收土地闲置费和无偿收回土地使用权,是行政机关依据行政职权,对行政相对人(也是合同相对人)的一种行政处罚措施,因此而产生的争议,应当通过行政诉讼程序解决。这一点,也是一些学者主张土地出让合同具有民事和行政双重性质的主要理由之一。

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  • 问答 如何 解除土地出让合同土地使用权出让合同纠纷应该如何解决? 其他

    国有土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者——国家,作为出让方与受让方(土地使用者)按照平等、自愿、有偿的原则,对出让土地的范围、面积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后,依法签订的书面协议。
    合同成立和生效。切勿混为一谈。合同双方当事人意思表示一致即充分协商后达成一致意见时合同即成立,但并不意味着该合同在出让方和受让方之间约定的权利义务内容产生了具有法律拘束力的效果即合同生效。
    合同的生效必须符合一定的要件:(1)合同的主体合格。(2)合同的订立必须是当事人真实的意思表示。(3)合同订立的程序必须合法。要按照国有土地使用权协议出让、招标拍卖挂牌出让等有关程序来签订合同,否则,会导致合同无效的法律后果。(4)合同的内容必须合法。出让方、受让方协商后订立的合同不得违反法律、法规和社会公共利益。(5)经市、县人民政府批准。(6)合同必须采取书面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的国有土地使用权出让合同所产生的法律后果,即合同依法产生的具有约束出让方、受让方的强制力。
    具体表现在:(1)在出让方和受让方之间设定一定的权利和义务;(2)对出让方和受让方具有法律拘束力;(3)出让方或受让方不全面、适当履行合同,可以依据合同请求强制履行或要求违约方承担违约责任;(4)产生及时通知、协助、防止损失扩大等合同附随义务。合同履行是指受让方按照合同的约定,支付土地使用权出让金,出让方依照合同约定向受让方提供出让的土地等行为。
    合同变更、解除和终止。对于国有土地使用权出让合同来说,作为出让方的市、县土地管理部门比较固定,一般不会随意改变。作为受让方,如果受让方拟把土地使用权转让给第三方,属于土地使用权转让合同调整及规范的范围。如果合同已履行完毕,也不存在合同主体变更的问题。国有土地使用权出让合同主体的变更主要是指合同签订之后,实际履行之间,受让人的名称发生了变化或者出现法人合并、分立等情况。
    按照合同的一般理论及立法、司法实践,法人合并、分立后,其权利义务由新设立的法人承担,因此不需要重新签订国有土地使用权出让合同。
    对于受让人名称发生变化,法律法规并未明确规定,基于受让人可能是自然人、法人或非法人团体,以及今后土地登记的方便,应重新签订国有土地使用权出让合同为宜。
    合同解除,是指在合同生效之后、未全部履行之前,基于法定的原因或出让人、受让人一方或双方的意思表示,使当事人之间的合同关系提前消灭的行为。
    主要有以下情形:出让方和受让方协商解除;受让方逾期未全部支付土地出让金的;出让方未按合同约定提供土地使用权的;因不可抗力、土地灭失等致使合同目的不能实现的;出让方未按合同约定的开发日期满2年,被出让方收回土地使用权而使合同解除。合同终止,是指因履行完毕、土地使用年限届满或其他法定原因致使当事人之间的合同关系归于消灭的行为。如《土地管理法》第58条规定的为公共利益需要使用土地等五种收回国有土地使用权的情形;合同约定的土地使用权期满时,合同终止。根据国有土地使用权出让合同的约定、法律的有关规定,土地使用权期满,土地使用者可以申请续期,但应当至迟于届满前一年提出申请,出让人应当批准。
    此时,需要重新签订国有土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。违约责任。指国有土地使用权出让合同的出让方、受让方不履行合同或者不按合同约定的条件履行合同所应承担的法律责任,但出现法律规定的免责原因除外。
    出让方不按合同要求提供土地使用权,应当承担违约赔偿责任。受让方不按期支付土地使用权出让金的,也应当承担违约赔偿责任。受让方未按照合同约定进行开发建设,超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
    满2年未动工的,出让人可以无偿收回土地使用权。法定的免责原因主要是指不可抗力、政府或政府有关部门的行为或动工所必需的前期工作造成动工开发迟延。对于出让方或受让方一方违约后,另一方能否要求对方继续履行合同,法律没有明确规定,不过按照实践中的一般作法及合同的理论,应该可以。
    但法律同时赋予另一方有提出解除合同的权利。法律救济途径。出让方或受让方一方或双方违约后,对方应通过怎样途径来保护自己的合法权益呢?先由双方协商解决。协商不成的,当事人可以提交仲裁委员会仲裁,也可以向人民法院起诉。当然,如果土地使用者不按照合同规定的期限和条件开发利用土地,或者擅自改变土地用途的,市、县土地管理部门(此时不以出让方的身份出现)可以依职权予以纠正或处罚。

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  • 问答 如何 解除土地出让合同土地转让合同纠纷应该怎么处理? 其他

    协商解决,变更容积率,如减少可要求出让方予以补偿;如受让方不愿意接受减少事实,可解除合同,追究出让方违约责任.也可让出让方另行置换地块.

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  • 问答 如何 解除土地出让合同土地转让合同纠纷应该如何处理? 其他

    一、土地使用权出让合同纠纷
    第一条 本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。
    第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。
    本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。
    第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的**低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
    当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。
    第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地,受让方请求解除合同的,应予支持。
    第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,改变土地使用权出让合同约定的土地用途,当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应予支持。
    第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。
    二、土地使用权转让合同纠纷
    第七条 本解释所称的土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的协议。  第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后,当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

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  • 问答 如何 解除土地出让合同土地出让合同解除 契税不予退还吗? 其他

    一、契税缴纳义务的发生时间
      契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
    二、契税缴纳义务的期限
      纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
    三、契税缴纳义务的地点
      契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。
    四、契税缴纳业务的管理
      纳税人办理纳税事宜后,征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料,依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料,并协助契税征收机关依法征收契税。

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  • 问答 如何解除土地出让合同土地出让合同解除契税,契税退还吗? 其他

    土地出让合同契税按成交价格的3%缴纳。

    在我国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税,不得因减免出让金减免契税。

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  • 问答 土地出让合同是民事合同 其他

    一种观点认为,《土地出让合同》属于典型的民事合同,理应作为民事争议进行处理。其理由为:

    第一,《物权法》第一百三十八条对《出让合同》的具体内容作出了规定,且合同内容是依据《合同法》有关合同一般应具备的主要条款而做出的,表明了《出让合同》的性质应属于调整物权关系的民事合同范畴。

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  • 问答 土地出让合同是什么 其他

    签订了国有土地使用权出让合同是取得国有土地使用权的前提条件,但**终必须以土地使用权登记为出让成立的必要条件,也就是说依法登记拿到土地使用权出让证书,才能证明取得完全的土地使用权,登记时间一般要求在出让合同签订后一个月内进行。

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  • 问答 如何解除土地出让合同 其他

    国有土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者——国家,作为出让方与受让方(土地使用者)按照平等、自愿、有偿的原则,对出让土地的范围、面积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后,依法签订的书面协议。合同成立和生效。切勿混为一谈。合同双方当事人意思表示一致即充分协商后达成一致意见时合同即成立,但并不意味着该合同在出让方和受让方之间约定的权利义务内容产生了具有法律拘束力的效果即合同生效。合同的生效必须符合一定的要件:(1)合同的主体合格。(2)合同的订立必须是当事人真实的意思表示。(3)合同订立的程序必须合法。要按照国有土地使用权协议出让、招标拍卖挂牌出让等有关程序来签订合同,否则,会导致合同无效的法律后果。(4)合同的内容必须合法。出让方、受让方协商后订立的合同不得违反法律、法规和社会公共利益。(5)经市、县人民政府批准。(6)合同必须采取书面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的国有土地使用权出让合同所产生的法律后果,即合同依法产生的具有约束出让方、受让方的强制力。具体表现在:(1)在出让方和受让方之间设定一定的权利和义务;(2)对出让方和受让方具有法律拘束力;(3)出让方或受让方不全面、适当履行合同,可以依据合同请求强制履行或要求违约方承担违约责任;(4)产生及时通知、协助、防止损失扩大等合同附随义务。合同履行是指受让方按照合同的约定,支付土地使用权出让金,出让方依照合同约定向受让方提供出让的土地等行为。合同变更、解除和终止。对于国有土地使用权出让合同来说,作为出让方的市、县土地管理部门比较固定,一般不会随意改变。作为受让方,如果受让方拟把土地使用权转让给第三方,属于土地使用权转让合同调整及规范的范围。如果合同已履行完毕,也不存在合同主体变更的问题。国有土地使用权出让合同主体的变更主要是指合同签订之后,实际履行之间,受让人的名称发生了变化或者出现法人合并、分立等情况。按照合同的一般理论及立法、司法实践,法人合并、分立后,其权利义务由新设立的法人承担,因此不需要重新签订国有土地使用权出让合同。对于受让人名称发生变化,法律法规并未明确规定,基于受让人可能是自然人、法人或非法人团体,以及今后土地登记的方便,应重新签订国有土地使用权出让合同为宜。合同解除,是指在合同生效之后、未全部履行之前,基于法定的原因或出让人、受让人一方或双方的意思表示,使当事人之间的合同关系提前消灭的行为。主要有以下情形:出让方和受让方协商解除;受让方逾期未全部支付土地出让金的;出让方未按合同约定提供土地使用权的;因不可抗力、土地灭失等致使合同目的不能实现的;出让方未按合同约定的开发日期满2年,被出让方收回土地使用权而使合同解除。合同终止,是指因履行完毕、土地使用年限届满或其他法定原因致使当事人之间的合同关系归于消灭的行为。如《土地管理法》第58条规定的为公共利益需要使用土地等五种收回国有土地使用权的情形;合同约定的土地使用权期满时,合同终止。根据国有土地使用权出让合同的约定、法律的有关规定,土地使用权期满,土地使用者可以申请续期,但应当至迟于届满前一年提出申请,出让人应当批准。此时,需要重新签订国有土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。违约责任。指国有土地使用权出让合同的出让方、受让方不履行合同或者不按合同约定的条件履行合同所应承担的法律责任,但出现法律规定的免责原因除外。出让方不按合同要求提供土地使用权,应当承担违约赔偿责任。受让方不按期支付土地使用权出让金的,也应当承担违约赔偿责任。受让方未按照合同约定进行开发建设,超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。满2年未动工的,出让人可以无偿收回土地使用权。法定的免责原因主要是指不可抗力、政府或政府有关部门的行为或动工所必需的前期工作造成动工开发迟延。对于出让方或受让方一方违约后,另一方能否要求对方继续履行合同,法律没有明确规定,不过按照实践中的一般作法及合同的理论,应该可以。但法律同时赋予另一方有提出解除合同的权利。法律救济途径。出让方或受让方一方或双方违约后,对方应通过怎样途径来保护自己的合法权益呢?先由双方协商解决。协商不成的,当事人可以提交仲裁委员会仲裁,也可以向人民法院起诉。当然,如果土地使用者不按照合同规定的期限和条件开发利用土地,或者擅自改变土地用途的,市、县土地管理部门(此时不以出让方的身份出现)可以依职权予以纠正或处罚。

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  • 问答 土地出让合同属于什么类型的合同 其他

    国有土地出让合同纠纷,属于民事诉讼范畴,不是行政案件。合同纠纷的双方当事人,是土地出让方与受让方,双方为平等法律主体,并非做出行政行为的行政机关,应当认定为民事合同纠纷,进行民事诉讼解决。
    行政案件是指公民、法人或者其他组织认为国家行政机关的行政行为违法或不当,侵犯其合法权益时,依照《行政诉讼法》规定的程序提出起诉,由人民法院立案处理的行政争议案件。
    法律链接:《合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
    婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律的规定。

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  • 问答 土地使用权出让合同手续需要哪些? 其他

    简单地说:
    土地使用权出让是一级土地市场,这个市场由国家垄断,只能由政府将一定年期的土地使用权卖给土地使用人的行为,这个市场卖方只有一个就是国家。通过这种方式取得的土地使用权都是**高使用年期,例如住宅70年,工业、综合50年
    土地使用权转让是二级土地市场,这是指已获得土地使用权的人或单位将土地转卖给其他人的行为,通俗地说就是炒地行为,这个市场卖方就是很多个了。通过这种方式取得的土地使用权使用年限都是剩余年限,就是土地的**高年限扣除已使用的年限

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  • 问答 土地转让合同纠纷有哪些 国有土地使用权出让合同纠纷有什么救济途径 政策法规

    国有土地使用权出让中,出让方和受让方签订国有土地使用权出让合同,土地管理部门作为国家所有权的代表以民事主体身份收取土地出让金,同时又作为国家土地管理的行政机关,以行政主体身份对合同的履行实施监督管理权、处罚权等。这个过程中,民事法律关系和行政法律关系交织在一起。当前在我国,行政合同的概念仅限于理论探讨,在法律上还没有明确化。国有土地使用权出让合同履行发生争议时,土地管理部门在执法实践中自行摸索,各自采取不同的解决办法。由于判例的影响,司法实践中,大量的此类合同纠纷由民庭受理,适用民事诉讼的有关规则来审查土地管理部门的行政行为,更使土地管理部门无所适从。

    国有土地出让合同的性质是行政合同对兼有民事与行政法律关系的合同,其属性应以居于主导、核心地位的那一种法律关系来认定。如果以行政法律关系为主导,则是行政合同;如以民事法律关系为主导,则是民事合同。毋庸置疑,国有土地使用权出让合同必然具有契约性,即具有合同的性质。合同双方法律地位平等,按照平等、自愿、有偿的原则,遵循要约、承诺的有关规定签订合同,合同的履行也要遵循适当、全面、及时的原则。但是在国有土地使用权出让合同中,作为签约的一方,土地管理部门不以通常形式的民事主体而存在,而保持其原有公权力主体的身份以及单方对合同行使公权力的强制性特权。无论是在合同的签订中还是履行中,作为出让方的土地管理部门始终居于主导地位,出让方与受让方之间管理与被管理的行政法律关系始终处于主导核心地位。具体表现如下:
    土地出让的目的是为了实现行政管理目标
    土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同的目的是为了贯彻国家有关土地管理的法规及政策,行使土地管理职权,按照市场方式配置土地资源,取得**佳土地利用效益,而非单纯追求经济利益。合同本身是出让方进行土地管理和执行土地政策的一种方式。根据《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定,依法出让土地是土地管理部门法定的行政职权,不行使出让权或越权行使,土地管理部门应负行政责任,而非民事后果。
    合同双方的权利义务不对等
    作为出让方的土地管理机关在合同中仅负有交付土地的义务,享有收取出让金的权利,并且享有监督检查权、处罚权、单方解除合同权等行政权力,这些都是民事合同中民事主体所不能享有的特权,并且土地管理机关不得放弃这些权力,否则构成不作为。而出让合同中的受让方除负有缴纳出让金的义务外,还负有按照合同约定的时间、条件开发利用土地,不得闲置、不得改变用途等义务。民法中的契约自由在出让合同中受到极大的限制。
    另外,合同的性质还可以通过签订合同的基础行为的性质来认定。如商品买卖合同,签订这种合同的基础行为是商品买卖,而商品买卖行为是民事法律行为,所以商品买卖合同也自然而然是民事合同。同样的道理,国有土地使用权出让合同的性质也可以通过国有土地使用权出让这种行为的性质来认定。国有土地使用权出让的性质在《行政许可法》中有明确的规定。《行政许可法》第十二条规定,“下列事项可以设定行政许可......(二)有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等,需要赋予特定权利的事项......”。《行政许可法》第五十三条规定:“实施本法第十二条第二项所列事项的行政许可的,行政机关应当通过招标、拍卖等公平竞争的方式作出决定……行政机关按照招标、拍卖程序确定中标人、买受人后,应当作出准予行政许可的决定,并依法向中标人、买受人颁发行政许可证件。行政机关违反本条规定,不采用招标、拍卖方式,或者违反招标、拍卖程序,损害申请人合法权益的,申请人可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。”
    由此可见,国有土地出让是行政许可行为,而且是一种双方行政行为。国有土地使用权出让合同是行政合同,应适用行政法规则。导入民事合同规则,是对行政法规则作出的修正。国有土地使用权出让合同是行政权力和契约精神的有效结合,是市场经济条件下,国家以合同方式来行使管理和配置土地的行政职权的一种手段,相对于单方行政行为而言,这种方式更灵活、更柔和,更符合现代民主行政的精神。
    国有土地出让合同纠纷的救济途径
    实践中,因土地管理部门违约而引起纠纷的情况比较少见,更多的是因受让方违约,土地管理部门对其进行制裁而引起的纠纷。出让方和受让方因合同的有关条款发生争议时,应寻求何种途径解决纠纷,《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均未作出规定,**高人民法院2005年6月18日公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)也回避了这一问题。
    国有土地使用权出让合同纠纷不适用于仲裁机构仲裁
    根据《仲裁法》第二条规定,民事仲裁仅适用于解决“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷”,而国有土地使用权出让合同并非平等的民事主体之间的合同,其一方当事人的行为具有一定的行政属性,因此,国有土地使用权出让合同的纠纷不在《仲裁法》的适用范围之内。
    国有土地使用权出让合同纠纷不适用于寻求民事诉讼救济
    首先,依民事诉讼审理对保障行政机关依法行使职权不利。这有多方面表现:一方面,在民事诉讼中法庭认为国有土地使用权出让合同的双方当事人地位是平等的,土地管理部门是以民事主体的身份与相对人签订合同,因而法庭可能会否认土地管理部门在合同行为中的制裁权、处罚权、提前解除合同权等行政优先权。因此,土地管理部门正当行使行政优先权的行为可能被法庭认定为是非法利用行政权的行为,从而认定是违法的,这对于土地管理部门依法行使职权不利。
    另一方面,民事诉讼不适用行政诉讼中的起诉不停止执行原则,这会导致合同因提起诉讼而被迫停止执行,影响行政职能的有效运转和实现。例如,土地管理部门因受让方闲置土地而解除合同,收回其土地使用权时,若适用民事诉讼规则,则在诉讼期间,土地依然被闲置而不能被有效利用。
    其次,民事诉讼的规则也不利于保护相对人的合法权益。民事诉讼的举证规则是“谁主张、谁举证”,提出主张而举不出证据证明者则承担不利的法律后果。土地出让方可以在不与受让方协商的条件下单方面作出行政决定,改变合同的正常形态,而对于出让方的行为是否合法、合理,受让方没有足够的举证能力,从而可能会使自己的合法权益得不到保障。
    **后,监督制约行政权是行政诉讼区别于民事诉讼的重要功能,依民事诉讼规则审理国有土地使用权出让合同纠纷,不利于司法权对行政权的监督制约。适用民事诉讼审判程序,法庭仅仅能审查合同本身,注重合同的订立、履行情况,而忽略对行政行为的审查,从而使违法的行政行为可能得不到纠正,无法实现司法权对行政权的制约。
    国有土地使用权出让合同纠纷宜寻求行政诉讼救济
    国有土地使用权出让合同兼顾公共利益和私人利益,而行政诉讼以制约行政权、保护相对人合法权益为立法宗旨。将国有土地使用权出让合同纠纷适用行政诉讼救济方式,既有利于防止土地管理机关滥用行政特权、轻视合同约束力,也有助于防止行政机关以权谋私、滥用职权,损害社会公共利益,从而实现公私利益的动态平衡。国有土地使用权出让合同纠纷若因出让方不履行交付土地义务、不履行登记发证义务引起的,受让方即可提起行政诉讼。若受让方违约或违法,应由土地管理部门行使制裁权,如果受让方拒不履行,土地管理部门可依法采取有关措施加以强制履行,土地管理部门没有强制执行权的,可申请人民法院强制执行;如果受让方不服土地管理部门采取的制裁措施,则可由受让方提起行政诉讼。
    国有土地使用权出让合同诉讼中首先应当适用公法规范,包括在程序上适用行政诉讼法,实体上适用行政法律规范。其次,诉讼中也应当根据审理对象的特殊性适用一定的私法规范,包括在程序上适用民事诉讼法,实体上适用民事法律规范。私法规则能够援用到行政法领域中的根本原因,主要是因为国有土地使用权出让合同是出让方与受让方之间的合意,是行政的实质与合同的形式的结合,发生的纠纷与民事纠纷有着相似性。如在合同中关于要约与承诺、契约自由、当事人行为能力等纠纷,应当参照适用民法规则。在国有土地出让合同诉讼适用的程序上,许多情况下也应参照适用民事诉讼规则。如在举证规则上,行政诉讼中一般由土地管理机关对其行使行政权的合法性负举证责任,而对土地管理机关违反合同的行为及其对受让人造成的损害,则应当参照民事诉讼规则,由受让人负举证责任。

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  • 问答 分公司签订土地出让合同 其他

    在外务工的人越来越多,导致农村很多土地都是空着的,有的人看到了其中商机,就会去承包这些土地,开展养殖业或种植业等,土地承包有利于土地资源的合理利用,这是国家大力支持的。

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  • 问答 什么是出让土地使用权? 什么是土地出让?土地出让有哪几种形式? 产权产证


    案例名称:薛惠玶与陆阿生、江苏苏浙皖边界市场发展有限公司、江苏明恒房地产开发有限公司委托代理合同纠纷上诉案

    审判要旨:江苏省高级人民法院认为:《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条关于房地产流转的限制性规定不适用于本案。即使《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定可适用,其性质亦属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定,根据《**高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”的规定,并不导致上述《股权转让协议》无效。**高人民法院认为;薛惠玶主张,案涉《股权转让协议》实质是以股权转让形式转移土地使用权的行为,系以合法形式掩盖非法目的,应认定为无效。本院认为,公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系,现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。薛惠玶的该项主张无法律依据,本院不予支持。

    案号:(2013)民一终字第138号

    审理法院:**高人民法院

    来源:聚法案例

    张仁藏律师评析:

    上述案件属于通过100%转让房地产项目公司股权方式来实现土地使用权转让的案例。在实践中之所以出现此种现象主要在于以股权转让合同代替土地使用权转让合同有着巨大的优势:第一,办理股权转让的手续简便。《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条、40条分别对以出让、划拨土地使用权的转让作出了规定,从该规定中可以看出以出让方式取得土地使用权的转让不仅要取得土地使用权证还有开发投资总额的限制。以划拨方式取得土地使用权的转让需要经过一系列的审批手续。土地使用权转让程序在操作上较为复杂。而股权转让程序则相对简便,一般在股权转让合同签订后进行变更登记即可。第二,以股权转让方式进行土地使用权转让在一定程度上可以规避纳税。在股权转让中,转让方只需缴纳企业或个人所得税等少数税种,避免了土地使用权转让中应缴的土地增值税、契税等税款,无疑更有利于节约经济成本。此外,股权转让完成登记备案手续后,在项目公司的名义下,投资者可立即投入资金进行后续开发建设,无须再重新立项办理建设手续。从这个角度讲,企业为了实现盈利选择成本更为低廉的商业运行模式并无不妥,在目前不违反法律法规强制性规定的情况下,以股权转让方式实现土地使用权益的实际流转拥有更优的外部效应。

    通过股权转让的方式进行土地使用权转让虽然存在着许多优势,但是该行为的效力究竟如何决定着该种模式能否在实践中长期推行下去。关于国有土地使用权的转让主要规定在《中华人民共和国城市房地产管理法》第38、39以及40条当中,但在上述法律以及其他法律法规中都没有对以股权转让方式进行土地使用权的转让作出规定。因此,股权转让合同的效力如何成为理论界与司法界争议的焦点。目前主要存在以下几种观点:第一,合同无效说。该说认为,《中华人民共和国合同法》第52条第3项规定了以合法形式掩盖非法目的的合同无效。名为股权转让实为土地使用权转让行为系以合法形式掩盖非法目的的行为,当事人的真实意思表示是转让土地使用权,存在恶意串通,规避法律规定,损害国家利益的非法目的,应为无效合同。第二,合同有效说。该说认为,股权转让行为为公司法规定的行为,只要符合公司法对股权转让的规定,法律无禁止的必要。并且此种行为并不导致土地使用权权属的转移,仅是股权主体发生变化,土地仍是原公司的资产。至于以此行为享受一定的税收优惠,系当事人在法律允许的范围内作出的税收优化选择,不违反现行法律规定,故该合同合法有效。

    我们认为判断名为股权转让实为土地使用权转让行为是否有效应当根据《合同法》第52条的规定严格把握。《合同法》第52条规定的无效事由包括:一方以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律规定,结合股权转让实践,名为股权转让实为土地使用权转让行为有效。

    第一,该行为不是以合法形式掩盖非法目的行为,也没有损害国家、集体以及社会公共利益。合同无效说否定该行为有效的**主要理由在于该行为在一定程度上逃避税收。但是股权转让时,从税收上看,现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等。从表面来看,似乎股权转让的税负明显低于土地使用权转让,可以规避土地增值税等。但深入分析,由于股权转让不涉及拥有土地使用权的公司法人变更,土地使用权未发生转移,而大多数公司特别是房地产开发企业并不以拥有土地为目的,开发建设后一般要转让或分割转让房地产,此时,该公司必须缴纳土地增值税、印花税、营业税等,并且是以**终土地转让价格与原取得土地的价格差额计算土地增值,以此计征土地增值税,该公司并不能真正规避土地增值税,从国家角度看,也未流失税收收入。部分地方国土资源部门和税务部门也发文对此予以规范,将名为股权转让实为土地使用权转让的事实予以认定并征收土地增值税。

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  • 问答 土地使用权出让合同有什么订立原则 其他

    合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。广义合同指所有法律部门中确定权利、义务关系的协议。狭义合同指指一切民事合同。还有**狭义合同仅指民事合同中的债权合同。《中华人民共和国民法通则》第85条:合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。《中华人民共和国合同法》第2条:合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
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  • 问答 土地使用权出让合同手续需要什么? 其他

    一、转让合同的形式
    国有土地使用权转让应当签订转让书面合同,明确双方的权利义务。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
    二、国有土地的权属调查和资信能力调查
    1、转让合同签订之前,要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的,应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
    2、转让方也要认真审查受让方的资信能力,包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等,以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
    三、转让价格评估事宜
    在转让前,应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时,国有土地及相关资产须经法定估价机构估价,并经国土部门予以确认。
    四、国有土地使用权转让的担保
    1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题,是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前,必须去国土部门、房地产主管部门进行调查,核实有无抵押与被采取司法限制。
    2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查,加之受让方的履约能力难以判断,应明确双方相互提供担保。
    五、有关税费
    转让合同签订之时,双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询,并对税费负担问题进行明确。根据有关规定,税费的计算依据一般为土地成交价,若成交价格明显低于正常市场价的,则应以土地评估价作为计算依据。

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  • 问答 土地使用权转让合同 房屋交易

    国有土地使用权转让指国有土地使用权人依法将国有土地使用权转移给他人的行为,是国有土地使用权的一种处分方式。国有土地使用权转让,依法可分为买卖、交换、赠与、继承四种形式。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定:“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为。”国有土地使用权出让只能由国家来行使。国有土地使用权转让合同范文:转让方(甲方):xxx受让方(乙方):xxx 根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《江苏省土地登记办法》等有关规定,甲乙双方就国有土地使用权转让与受让事宜,本着平等、自愿原则,订立本合同。 第一条 转让地块概况 土地座落: 地 号: 土地证书号: 宗地总面积: m2 转让面积: m2 使用权类型: 终止日期: 批准用途: 实际用途: 批准建设期限: 实际投资比例: 国有出让土地转让时土地开发建设必须达到《国有土地使用权出让合同》所约定的条件,转让后原《国有土地使用权出让合同》所载明的权利义务随之转移。 第二条 国有土地使用权转让后的终止期限不变,仍为甲方原土地使用证所载明的终止期限。若国家建设需要收回国有土地使用权的除外。 第三条 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先收购权。 第四条 国有土地使用权转让价格及转让金支付方式:
    (1)本合同项下地块国有土地使用权转让金每平方米为 元(币种:人民币) 转让总金额(大写) (币种:人民币)
    (2)付款方式: 第五条 转让的地块,乙方须按原规定用途使用,确需改变用途的,须按有关规定办妥用途变更手续后方可转让。 第六条 甲方须在 年 月 日前将国有土地使用权交付乙方使用。 第七条 甲、乙双方必须持有关手续到江阴市国土资源局土地交易中心共同签署本合同,办理国有土地使用权变更登记手续。不能到场签署需委托他人签订的,必须出具有效书面委托书。 第八条 其他约定事项: 第九条 本协议未尽事宜,由甲乙双方协商解决,协商不成,可向当地法院起诉。 第十条 本合同一式四份(须提供打印件原件),甲、乙双方签字盖章有效,并经审核登记后生效,甲乙双方及土地交易中心各执一份,另一份用于办理土地变更登记手续。 甲方(盖章) 乙方(盖章) 法定代表人(签名) 法定代表人(签名) 地 址: 地 址: 电 话: 电 话: 合同签订时间: 年 月 日

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  • 问答 土地出让合同没交出让金生效吗 其他

    依法通过土地承包流程,与发包方签订的书面承包合同是合法的。
    农村土地承包法
    第十九条 土地承包应当按照以下程序进行:
    (一)本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组;
    (二)承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案;
    (三)依法召开本集体经济组织成员的村民会议,讨论通过承包方案;
    (四)公开组织实施承包方案;
    (五)签订承包合同。
    以上是关于土地出让合同没交出让金生效吗合同要包括什么的解答

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  • 攻略 土地出让金与土地使用权转让和出租

    housetip18634
    本文介绍了土地出让金的意义和土地使用权的转让和出租,强调了其在城市发展中的重要性,同时提醒读者在进行土地使用权转让或出租时需遵守相关法规和程序。
  • 问答 农村土地出让合同范本谁有? 其他

    转让方(以下简称甲方):
    受让方(以下简称乙方):
    甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定,本着依法、自愿、有偿的原则,经双方协商一致,就农村土地承包经营权转让事宜,订立本合同。
    一、转让标的
    甲方将其承包经营的位于  乡(镇) 村 组   亩土地的承包经营权转让给乙方从事(主营项目)生产经营。
    地块名称 坐落(四至) 地块数(块) 面积(亩) 质量等级
    (肥力水平) 备注
    二、转让期限
    转让的土地承包经营权年限为 年,即自 年 月 日起至 年 月 日止 (转让期限不得超过承包期的剩余年限)。
    三、转让费
    转让土地承包经营权的转让金为   元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为  元(没有补偿金时可填写为零元)。
    四、支付方式和时间
    乙方采取下列第 种方式和时间支付转让金和补偿金:
    1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去),支付的时间和方式为 。(为 年 月 日前一次或多次付清)
    2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去),实物为   。支付的时间和方式为 。(为 年 月 日前一次或多次付清)
    五、承包经营权转让土地的交付时间和方式
    甲方应于  年 月 日前将转让土地交付乙方。交付方式为 。(双方须提请所在地乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证,乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据)
    六、承包经营权转让和使用的特别约定
    1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意,并由甲方办理转让认可手续,在合同生效后终止与发包方的承包关系。
    2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。
    3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系,办理有关手续。
    4、乙方获得土地承包经营权后,承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。
    5、乙方获得土地承包经营权后,必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。
    6、乙方必须管好用好承包土地,保护地力,不得掠夺性经营,并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
    7、乙方不得改变土地的农业用途。
    8、其他约定:              。
    七、违约责任
    1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约,应向守约一方支付违约金。违约金的数额为 。
    2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时,违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。 八、争议条款 因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时,甲乙双方应协商解决,协商不成的按下列第 种方式解决:
    1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解;
    2、提请 仲裁委员会仲裁;
    3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。
    八、生效条件
    甲乙双方约定,本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。
    九、其他条款
    本合同未尽事宜,可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
    本合同一式四份,由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。
    甲方:(签章) 乙方:(签章)
    法定代表人: 法定代表人:
    法定代表人身份证号: 法定代表人身份证号:
    住址: 住址:
    签约日期: 年 月 日

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