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这恐怕是我这十年以来听到*多的话了。
特别是16年时期，我去收一套房子的时候，新邻居探头出来问，现在房子都涨那么多了吗？你这套多少钱买回来的啊？
我回答后。她一把摇头，涨了那么多啊，涨了又如何，我又不能卖掉。
卖掉也卖不回来自己想要的房子。
愚昧啊，不懂得楼市思维的朋友。
他们一心一意只想买下房子，然后全心全意只想少还点利息，越早还清房贷越好，然后一家人其乐融融地住上了这套完完全全属于自己的房子。
孩子，爸爸妈妈再也不用担心供不起来的时候银行来收楼了。
然后一套房子抱着过老。
独生儿长大后，依然是抱着这套房子去讨媳妇。媳妇一看，这小房子又老又狭，三口人勉强住下就算了，后续结婚再生子，怎么折腾？
嗯，敢问未来的公公婆婆，你们怎么折腾？
为什么从来没想过去换更大的房子，或者是去买多套更大一点的房子呢？
你们单单抱着这样一套无抵押的房子，却不懂得如何通过房子去换房子，这不是很可悲的一件事吗？
我这段日子接待了几位VIP，他们其实都不甚抱着房产投资的想法，多数都只是想初步寻求上车的帮助，或者是已经有一套房子的前提下想置换或多买一套房子，很多时候这套房子都已经没有贷款了。
但是他们压根不知道怎么办？
他们只想着自己微薄的工资怎么去筹*去全款买房？或者是尽可能减少月供压力而去多给*，甚至是或者买小一点的房子。
你们知道吗，这简直就是暴殄天物。
房，并不是这样买的！
来来来，买过房吗？
星佬就再说一点基础大白文。让新关注本号的新朋友，重新好好地认识房价、房产、房贷的这类问题。
有这样一句坊间话，房价每年涨幅低于5%的话，就不如去买股票理财好过了，搞个信托都有7%了。
因为房贷利率目前首套在5%上下。
好的，凡是这样跟你说的人，统一拉黑吧。
这些人究竟有没有买过房子啊。
以你三成*计算，100w的*，300w的房子，房价一旦涨幅5%，那意味着你的房子已经从300w变成315w了。
你的收益应该是15/100，15%才对啊。
3倍杠杆*5%的房价涨幅，15%才是你的真实收益啊。
你妹的拿100w去搞个信托，7%一年，也就是给你7W而已啊。
真要这样说的话，你应该嚷嚷着说房价每年应该低于2%的涨幅，这样才跑输了信托啊。
每年2%，五年下来，不超过10%。
嗯。这样的房子在正确的板块下还真不容易碰到。你等于绕过了所有正确的答案，成功地都选择了错误的答案，才有可能拿这满考卷答题完毕后的零分啊。
您还真是牛逼。
但是人会回头问了，问题那房贷200w是实打实要付出利息的，5%呢。一年也要10w呢。
涨幅5%下，赚到的15w，扣减掉利息之后也就没甚了啊。
是的，甚至在等额本息的月供方式下，你还的利息还稍微更多一点呢。
但是房贷这个债务，对标的是通货膨胀，对标的是整个货币贬值。
我们看看下面这张图：
过去的十来年。2005年的M2从298755亿元增长到2010年的725851亿元，再到2017年的1676800亿元，*后是2020年11月没上述标注的2172000亿元。
这05到10年翻了1.4倍大概年均28%，这10年到17年大概年均18%，而17年到20年也有大概年均10%。
然而你现在来跟我说这个房贷5%的利率怎么办？
那意味这你已经在M2通货膨胀下跑赢了至少5%了。还没算实际GDP涨幅和CPI涨幅。而我们本身的CPI就从来没有把房价涨幅统计在内。而且你要相信包括广州在内的一线城市房子，本身就能拥有比三四五线房子更强的金融属性。简单理解就是，若全国房价平均涨幅了2%，那一定是一线城市占了大头，而三四五线不涨或小涨。
亏条铁啊。
大家一定要切记，买对了房子的前提下，低息的房贷就是用来对抗通胀的，是用通胀来稀释的债务，你贷得越多，稀释得越多。
我们再形象一点看看下列表。我尽量简化，不要纠结小细节。
*三成的负债率从70%降低到33%，足足缩水了近40%，而*七成的朋友，负债率从30%降低到17%，只缩水了 13%。
别想着这需要多少年，08-09年、16-17年，我们也就才经历过一年翻倍的行情，历史并不是那么遥远，而现在的2020年，你们不也是正遭受这房价跳涨的来回摩擦吗？
很多人只知道现金拿着手里会贬值，然后急不及待地想拿去买房子。想把现金统统换成砖头，那就万事大吉了。殊不知，现金并不是这样用的，你的鸡碎那么多的现金不会那么快从100块变成50块，因为他们体量少，消失的那点份量，你压根不会注意到。正如你不会察觉手上的五六毛钱减少了一两毛有什么特别的意外，因为量少，所以得不到关注。
但当这个数字数倍于你持有的现金的时候，那这量自然也就放大了数倍，这个涨幅或者跌幅都会让你急剧荷尔蒙飙升。
比如我们看到一个数千万的股票账号，每天的一个涨跌都是过百万，赤裸裸一部跑车，这是秒杀大部分人账号里十万八万的一餐饭涨跌的存在。后者你压根不会有什么心跳加速或者是损失钱赚了钱的快感。
所以，不要用现金全款买房，这些现金没达到一定的级数，贬值也不会让你察觉，而要利用杠杆，把现金撬动三倍于甚至更大倍数的低息房贷，这样货币贬值的速度也会三倍甚至更大倍数加速！
而你才有可能买到更大更好的房子。
别吱吱要是房价跌了怎么办，那岂不是裤穿洞？拜托，我的公号写了四年了，教的就是让你如何在上涨的时机去买入合适的板块，房价快速上涨从而稀释债务。
不要在我这扯房价跌了怎么办的傻帽问题。
那真正的问题来了，那我房价终于涨了，我也很努力，咬牙有一顿没一顿把这房贷还清了，虽然我知道这很不应该，但我就是很傻帽地把这房贷还清了，终于完完整整地拥有了这套房子。
但我还要住啊！我怎么去买更大的房子呢？
我的收入涨幅远远没赶上房价涨幅。
房价涨了又如何，我又不能卖掉！
这就是一个技术性问题了。很多朋友很疑惑，房价涨了之后怎么再买大房。
基于各位大都不是专业的房产投资者，后续也不想连续折腾这房子，大都是想在改善自己生活质量的前提下去换或者买更大的房子，那我们就以*简单的模式向各位阐述，如何在自己收入明显不足的前提下用小房子买多一套大房子。
假设一对夫妻，人到中年，快到而还没到40岁（为什么这样强调，因为40岁就是一个门槛，过了后，房贷会越来越不友善，我们要争取40岁之前把房贷用尽用好，30年期限），往昔十年买下来的二房房子也早还清房贷了，市值约400w。而现在他们家庭收入大概40-50w一年，现金只有一百万，目前不够住了，希望换更大的房子，该怎么办？
一般人的操作就是，拿着一百万绞尽脑汁只能够以五成*的资格去买二百万的房子。
二百万的房子改善条铁啊！白白浪费了40-50w的年收入。
这时候我一直强调各位房证只下一人名字的效用就来了。只要一方还保留着处女贷资格，可以通过析产离婚，腾出这个三成*的资格，为换大房子做足准备。
比如房子在女方名下，男方净身出户。女方去抵押名下房子，男方用抵押来的钱去买更大的房子。
400w的房子，拿去抵押贷，可以做20年的等额本息，五年续一次，年利率只要3.95%（方便计算就当4%），那可以出来280w的资金。而月供大概1.7w。（当然有更便宜的，但是这里以稳定为前提）
而280w+自有资金100w，等于380w。用男方三成资格名义，能够买1000万的房子都绰绰有余。按照现在广州的房子，1000w的房子也往往是一套市中有不错学位的非豪宅三房两卫而已了。
那房贷可以是700w，月供大概3.7w。总月供在1.7+3.7=5.4w。年月供就简化当60w吧（不要纠结小细节）。
这等于竭尽全力了吧，是的，都超过收入了（这里当然可以适度往下调整）。算去*税费手续费，1%个税+1.5%契税+1%的中介按揭费（可以谈），大概也就是35w，也就是300+35=335w的*成本。
那还剩余380-335=45w的备用金呢。
而小夫妻也就是50w的年薪，这样的家庭，其实在广州也算是不错的工薪阶层了。家用省吃俭用就当每月0.8w，因为买多了一套房子，原来的房子可以出租帮补家用，按照目前广州行情400w的房子，1.2%的租售比，能够租4000元上下。
那每年的现金流为：
50w+0.4w*12-0.8w*12-60w≈-15w
每年大概是负15w的开支。
而备用金是45w，可以维持三年无忧。
当然，我们认为，三年还是不太够的，*佳的话，还是各类综合多方退让考量之下，能够在不借用更大更高利率的卡贷产品之下，买到尽可能大的房子，并且备用金能够维持五年无忧为*佳。
很多人的问题立刻就来了：
五年后怎么办！？
我们已经省吃俭用那么久了，五年之后怎么办？当然如果你们这阶段收入也同步增长自然更好，若你们工资维持不变，甚至还有所缩水了怎么办？
五年之后房子会不会就要断供，然后噩梦来临，银行收回了？！
拜托！
五年是一个非常大的周期了。
你往前回想2015年的楼市，那时候广州的房价是多少，深圳的房价是多少？
再往前回想多五年，2010年的楼市，那时候还没开始限购了，广州房价是多少？深圳房价是多少？
这十年的M2增量是怎样的天量了？！平均M2涨幅接近20%呢！
如今在美联储无限制释放流动性之下，中国在全世界疫情下放水的力度更会是近十年前所未见。全球的货币一旦产生，除非一把火烧了，否则一定会寻觅它认为合适的重点资产上去了。
在中国，除了房子，也就是房子了。
我难以想象五年后的房价会是怎么一个价格。
所以五年后备用金用完了，那两套房贷款缺口显露了，惊慌失措是不是？
哪用得着，房子都涨上来了，还有什么可怕的。
五年后房价翻倍我都认为预期缩水了。别想着房价是每年平均给你涨20%然后翻倍，房价是每年涨一点点或者不怎么涨，然后某一年给你一波大涨直接涨幅到位的。因此捕捉到这大涨的一瞬是多么的珍贵了吧？
M1即将上突击穿M2（不懂可看科普文：），而此时此刻就是这一波的重要时刻了。当然很多人现在才入场也就慢了，但入总好过你不入。争取后续或将来临的剩余涨幅。
你又何惧五年之后，一年之后你都不怕了。
因此，后续*重要的就是，你要靠房子*的部分继续去还月供！
用贷款去抵贷款，更保驾护航的是收入不变甚至加强的情况下。
好，我们不要太乐观，那就按照这两三年9%的M2涨幅同步来看吧，五年后房价有近50%的涨幅。继续看我们的例子：
届时，400w的原来房子变成600w。买下的1000w房子变成1500w。
这个时候我们必须还清了旧的贷款，去借新的贷款。
280w的本金还剩下约230w，而700w的房贷还剩下近640w。
房子能够重新再贷款600w*0.7=420w，1500w*0.7=1050w，分别还掉本金之后：
420-230=190w；
1050-640=410w。
留下的资金为190+410=600w
而新贷款全部继续以20年等额本息抵押贷，4%计算（这个利率我们仍旧保持不变，大概率是下行的），月供分别为2.54w、6.36w，月供合计8.9w。
600/8.9≈67个月。
那就是五年有多了。请注意这个时候，你已经完全不用工资性收入去还月供了，甚至不去计租金了。
五年又五年，你知道这些年我是怎么过来的吗？
那是先苦后甜，住入大房子，享受着可能拥有的孩子学位、居住品质、社会尊重而过来的。
这全部不过是从你十年前敢去加杠杆捕捉时机去买更大房子开始而已。
你们压根也不是房产投资者，只不过是利用通货膨胀巧用杠杆去完成人生的进阶而已，让通货膨胀稀释债务，让大房子尽情吸水储水*，就能享受十年无忧的好房子生活。
那些守着老房子一辈子不敢迈出一步的老人们啊，你们以为守着房子，守着工资就是*安稳的生活，殊不知这才是真正的坐吃山空。
好了，又有人颤颤发抖地来灵魂的质问了。
十年后又怎么办啊？
终于十年后了，我们的房子老了，可能*慢了，抵押成数也不足了，那又怎么办呢？
嗯，那时候我们都认为几年工资也足够还贷款了。你可以斟酌着收入的变化去适度截断抵押，选择一个让你能够轻松一点的还款数额。
十年前你的工资2000，十年后的你工资20000，十年前你孩子的收入为零，十年后你孩子的收入可能突破你想象。
如果一个时代你真的还是原地踏步甚至倒退的话。
那就请重新再开号吧，人间太艰辛，不适合你玩了。
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