近日，郑州房地产圈有两个热点。
其一，是15日国家统计局公布70城10月份房价，郑州新房、二手房环比均下降0.5%。新房继8月、9月房价下跌后，出现三连跌情况。
其二，是郑州姗姗来迟的二轮集中土拍，15宗地块集中出让，总起拍价约114.1255亿元。本轮土拍收紧竞拍要求，“五不得”、“禁马甲”、“保证金比例调整”、后置审核等要求升级。今日还未开拍，4宗地块就终止挂牌，看点十足。
今天，瞭小妹就着重谈一下郑州近期房价下降这个话题。
01
新房、二手房房价双双下跌
先来回顾下国家统计局的数据：
新房房价环比降0.5%，同比上年同月涨2.6%。90㎡及以下户型、90-144㎡户型，环比均下降0.6%，同比上年同月均涨2.8%；144㎡以上户型环比下降0.2%，同比上年同月涨1.5%。
二手房房价环比降0.5%，同比上年同月涨1.7%。从产品面积段的价格变动来看，90㎡以上户型环比下降0.5%，同比上年同月涨1.6%；90-144㎡户型环比降0.5%，同比上年同月涨1.9%；144㎡以上户型，环比下降0.2%，同比上年同月涨1.4%。
新房、二手房双跌落，郑州房地产行业透露的信号很明朗。一来，说明房地产行业正处于艰难时刻，房子库存充裕，在如今的市场形势下的确卖不动；二来，说明开发商当前营销压力不是一般的大，可能超乎想象。为了应对生存压力，不得不割肉卖房以价换量。如果房价稳高不下，成交量喜人，又有哪个开发商会选择降价呢？
据360房产网统计数据，郑州9个行政区新房近四周的成交量非常惨淡，且逐渐下降。近四周销量分别是2693套、2343套、2214套、1454套，降温之势明朗，难以抵挡。
二手房亦然。尽管近期二手房放贷政策有所放松，但成交不尽如人意。卖的相对较好的汇泉西悦城、正弘数码公寓、远大理想城、正弘蓝堡湾Ⅲ、银基王朝万和园（三期）二手房，成交套数均未突破20套。这样的成绩，不知道多少二手房中介哭晕在厕所，对他们而言，卖不出去房拿不到佣金，极有可能连日常的生活开销都难以顾得住。
作为大宗交易商品，房价下跌与近期物价上涨相背而驰，对某些家庭来说，买房是大决策，降级消费下，不是刚需需求很多将滞后购房计划，这或许是成交量不景气的原因之一。
02
@购房者，切莫冲动涌向市场
重新梳理房价下降的逻辑，实际上*能受益的除了能获取现金流的开发商外，购房者也是*终受益者。
面临动辄百万、几百万、上千万的购房款，房价下降能为购房者省去的少则几千元，多则万元，甚至更多。按照郑州的薪资要求，至少可以帮助购房者少奋斗1-2个月。
基于此，很多地产行业所谓的意见领袖直言，当下已到了*佳购房时机。有购房需求的买房人，如果有心仪的楼盘，各方面配置与需求相吻合时，可果断入手。
在瞭小妹看来，该观点的确存在一定的合理性，但仍需要视购房者情况而定。对于一些刚需购房者而言，市面上频出的特价房、购房优惠确实诱惑力不小，但莫被优惠迷花眼。在入手前，首先需要明确自身的需求究竟是什么，然后再做决定。
反言之，对于一些改善楼盘而言，如果有幸遇到开发商降价情况，之前对楼盘各方面建设情况了解透彻，确实可适当“冲动”消费。比如，近期有优惠的康桥香麓湾、星联经开樾棠、建业电影小镇之橙园、佳田美林上苑、清华忆江南等，项目品质本身可圈可点，又恰好遇到优惠推出，能省钱何乐而不为？
对待这件事，购房者首先需要提升自己的辨别能力，在薅开发商羊毛之前，首先去准备入手的楼盘附近实地探情况。了解特价房、特惠背后，是否存在“陷阱”。
因为站在开发商角度来看，市场上不乏一些楼盘以降价、特价房等为诱饵吸引购房者到现场看房，实则优惠力度并不大的情况；更不乏一些开发商降价背后的“真相”不敢示人情况，如拿出户型设计极不合理的房源做特价，拿出一楼、顶楼等房源做特价，吸引不懂行的买房人上钩。
明白这个逻辑，将是避免踩坑的*步。而真正掏腰包前，还需要掌握一定的“专业知识”。例如，去天眼查、企查查了解准备购买楼盘背后的操盘公司是否存在司法纠纷，是否存在债务危机。与此同时，对开发商本身的信用、口碑也要有足够的了解。
毕竟这年头，三道红线压力考验的是每个房企的真正实力，资金链作为*重要的考核指标，万不能忽视，这是未来少让“麻烦缠身”的关键。
03
真实购房案例
透露多少刚需的迷茫
老家的小姨不知道从哪里得到了郑州房价降低的信息，前日也开始联系咨询买房。
小姨家有两个儿子，大表弟在老家县城已有房子，二表弟常年在外无意回县城发展，谈了对象到了谈婚论嫁的程度，于是要求小姨帮忙在郑州买房。
对于小姨这种普通百姓而言，挣钱难、攒钱更难。但为了完成儿子的终身大事，不得不咬牙答应下来。她与表弟从今年6月份开始在郑州看房，撇开受郑州暴雨、疫情耽搁，前后看的楼盘不下20个。
作为县城来郑州安家的地道刚需，他们筹备的购房款只有40多万，因此能看的房源基本都在四环外。听小姨说，他们对房子在哪没有过多要求，只要在郑州有房即可。这样买房说是需求很低，实则太过宽泛，并不清楚究竟需求是什么
近期表弟关注的焦点在新郑和中牟，所看的房源有新郑的正商兰庭华府、坤达江山筑、紫荆半岛东郡、龙湖锦艺城、泰颐府，白沙的汇泉博澳东悦城，中牟的路劲国际城、路劲九郡。
简单沟通了解后，他们买房的主导观念是——郑州的房价降了，这些房源是近期刚需盘中优惠力度较大，且他们能支付得起。
听闻愕然，作为房地产圈的业内人士，在小姨列为备选的几个楼盘中，除了正商兰庭华府、龙湖锦艺城的开发商比较不错，坤达江山筑产品做得可圈可点外，其余几个不是开发商太小，便是楼盘的口碑一般。
这就是典型的一类购房群体，不掌握市场*新动态、不了解开发商、对产品不懂就想盲目入场，很有可能吃大亏。
一味地图便宜买房，不清楚自身的购房需求，没将通勤成本、生活便捷性、子女教育、医疗设施配套等考虑在内，赔进去的可能便是辛苦半辈子积攒的积蓄。
04
结语
郑州今年暴雷的开发商不少，买过房的业主维权事件屡见不鲜、屡禁不止，某种程度上讲，与购房者买房时的心态、行为脱不了干系。
听闻房价降低，楼盘有优惠，就想图便宜上车的购房行为要不得，切记。
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