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文|叶书利
自1998年房改以来，当下的中国楼市可谓处于二十年来未有之变局中。
1998年后，人口增长、城市化和政策隐性助攻，成了中国楼市向前狂奔的三大保镖，然而现在，楼市的这三根支柱，皆在悄然生变中。
人口负增长大限正在提前
源源不断的人口增长，催生了生生不息的楼市需求。自1998年房改后，这是中国房价不断上涨的核心底层逻辑之一。
不过这个逻辑正在改变，且改变的速度可能超乎之前的普遍预测。
此前业内普遍预测，中国整体人口负增长的时间节点在2026年左右。其中*有名的预测来自联合国。
联合国《世界人口前景2010修订本》按高、中、低三种生育率方案对中国人口增长率所做的预测，中国人口在2017年达到13.6亿的峰值后迅速下降。然后在2026年转入负增长，此后负增长的速度会越来越快，直到2060年才稳定下来。
不过现在，中国人口的负增长时间可能耗不到2026年了。
近日国家统计局发布的中国2020年统计年鉴显示，2020年全国人口出生率为8.52‰，首次跌破10‰
壹书生提醒一下，1978年-2000年期间，中国人口出生率一直在14‰以上。2000-2015年期间，这个数据也维持在11.9‰以上。即使在2018年和2019年，这个数据还分别是10.86‰和10.41‰
可以看出，去年中国的人口出生率那是坐直升机式下滑。
一方面，中国人口出生率直线式下滑，另一方面，伴随中国人口老龄化的快速上升，每年的死亡人口不得不上升中。
对此，中国人口学会副会长、北京大学社会学系教授陆杰华在接受《中国新闻周刊》记者采访时指出：“2021自然年度还没过去，出生人数和死亡人数的绝对数还没有公布，那就是一个相对数。2019年死亡人口是980多万，但因为人口老龄化，它这个数每年是上升的，去年出生人口是1200万，今年要是低于1000万的话，那就有可能进入负增长。”“之前是预估2027-2030年才进入负增长，现在，如果今年不增长，明年没有回升的话，可能就这两年的事了。”
如果把中国楼市比喻成顺水前行的“船”，那么中国人口增长情况便是助推这膄“楼市大船”前行的“海水”。一旦“海水”开始逆流，顺“水”而行的“船”，航向便不得不改变了。
水能载舟，亦能覆舟，这便是人口负增长压力下中国楼市接下来不得不接受的重大生存挑战。
在这个生存挑战下，任何有关“中国楼市*困难期已结束”，或还在一本正经地向粉丝们贩卖“周期律”等打鸡血行为，显得是多么得耍流氓和无知无畏，甚至无耻，充其量只是投机情绪仍然残存下的一款“情绪消费爽文”而已，不过这样的爽文式鸡汤，实际上是带毒的，千万不要“贪杯”呀，可惜很多人还沉浸于其中而不自知。
壹书生想负责任地说句真话，从宏观的角度来说，在人口负增长实际到来的当下，中国楼市已没有*困难期，只有更困难期。
调控政策转向去泡沫化
1998年房改后，政府的政策一直是中国房价上涨*，也是*隐身的保镖。
1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，拉开了中国楼市市场化的大戏，当年下半年开始停止住房实物分配，楼市被强行推入市场化大潮。
2003年，国务院对外发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中明确规定道“要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用”，并且进一步强调道：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”这是央府层面*次以红头文件的方式明确了房地产业的“支柱产业身份”，相当于给中国楼市的狂奔颁发了一把“尚方宝剑”。
2004年的831大限，明确自2004年8月31日后，所有国有土地需通过拍卖出售，此举为此后中国楼市定下了“地价推动房价上涨的逻辑”。
“越调越涨，越调越买”，渐渐成为越来越多购房者的共识。
然而这个共识逻辑正在被破解：2021年起，楼市政策逐渐转向去泡沫化。
严格意义上说，中国楼市政策的去泡沫化，逻辑起点可追溯到2016年12月14日至16日的中央经济工作会议。此次会议首次提出中国楼市去泡沫化的“房住不炒”大计。2017年317后，北京、环京等距离权力中心*近的区域，开始在现实中执行“房住不炒”。而“山高皇帝远”的南方诸城市，中间因为抢人等原因，并未严格执行。不过，从2021年2月8日，伴随深圳出台二手房指导价，南方诸城市的楼市去泡沫化开始由上而下地被强制执行。
至此，此前一直作为中国楼市的政策红利，正在脱变成政策负利。楼市调控政策正在成为中国楼市去泡沫化的主导者。
城市化正在上演“再中心化”
中国楼市当下仅存的宏观式利好便是城市化仍在继续。
七普数据显示，2020年末中国的城市化率为63.89%，以此速度计算的话，2030年时将超过70%，从而进入城市化末期。2035年前后，中国基本完成城市化。
作为参考，日本基本完成城市化的城市化率上限分界点为77.6%，时间点是1992年；而美国的上限分界点为74%，时间是1982年。
仍在进行中的中国城市化，基本上每年会给城市增加约1500万新市民人口，这便是当下中国楼市仅剩的“人口红利空间”。
对于这部分“人口红利空间”，目前也出现了两大趋势，且正在给楼市形成深度的影响。
A,人口越来越向大城市集聚；与此同时，越来越多的非都市圈三四五线城市人口陷入负增长。
此趋势的A面在近几年助推了成都、西安、合肥、杭州、宁波等城市房价的崛起。
不过此趋势的B面，即越来越多的非都市圈三四五线城市人口陷入负增长，因为2020年去库存政策刚结束，余温尚存和地方政府在背后的有意限跌和托底，这些城市房价的下跌，才刚刚开始，且可能会像一个八九十岁的老人行走一样，慢慢地演进。
B,大城市的内部不同板块之间，房价也正在加快分化。
去年5月疫情后的中国这一波楼市行情，即使在大城市内部，人口量密度大、购买力强的区域，房价上涨*快。相反，人口密度低、购买力弱的区域，房价上涨*慢，甚至不少区域不但未涨，还在继续下跌。
北京便是这波楼市演进逻辑的缩影。
去年5月后，更多人看到的是北京房价的补涨潮，而没有看到的是，在这一波补涨中，北京至少50%以上的区域，房价不但一分钱未涨，还在不断阴跌。
弱弱地说一句：当下的北京楼市，至少50%以上的区域，房价正在鹤岗化，已没有任何投资价值。除非北京重新按下抢人键或央行重启放水大戏。
人，只是趋势中的顺风者。站在风口上的猪，都能快乐地飞起来。相反，当风向变了，站在风口上的即使是只坚强无比的狼，也极易被吹得遍体鳞伤。
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- 楼市三大底层逻辑生变：北京至少50%区域房价正鹤岗化
