建成区面积仅占10%背后：北京50%区域房价为什么已经沦陷？

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文|叶书利

在此前的文章《》中，壹书生提出：北京50%区域房价已经砖头化。

壹书生想就这个观点进一步细化探讨背后的逻辑。

在讨论背后的详细逻辑之前，先再次说明一下这个结论的两大前提：

A,这只是对于北京楼市的宏观趋势性判断。

B,这个结论成立的两大基石逻辑是：北京维持目前的不抢人政策和央行维持目前的不大肆放水的政策。

以北京的城市吸引力，尤其是高考吸引力，如果抢人，5000万量级都不一定拦得住。如果北京真的放开抢人，涌进来的北京新市民一定会进一步拓展北京现有的城市边界，那么这个结论肯定就无法成立了。

说完逻辑前提，直奔主题吧。

北京50%区域房价为什么鹤岗化？

与北京相比，其竞争对手城市上海、广州、深圳等城市，内部还没有出现房价鹤岗化的塌陷现象，北京为什么出现了这种诡异现象呢？壹书生认为，因为与上广深等城市相比，北京有其独特的城市特征。

首先,北京的面积≈上海+广州+深圳+香港

北京的面积太大了，这是理解“北京50%区域房价已经砖头化”的基本原点逻辑。

城市	面积	合计	2020年GDP
上海	6340.5平方公里	16879.03平方公里	3.87万亿
广州	7434.4平方公里	2.5万亿
深圳	1997.47平方公里	2.8万亿
香港	1106.66平方公里	2.41万亿
北京	16410平方公里	16410平方公里	3.61

（数据来源于壹书生根据公开数据汇总而成）

我们可以粗放式地对比两组数据：

A,上海面积+广州面积+深圳面积+香港面积=16879.03平方公里≈16410平方公里的北京面积；

B,2020年GDP对比：上海+广州+深圳+香港=11.38万亿≈3.15个北京。

如此对比这两组数据，确实比较粗放，但至少可以从宏观层面折射出一个宏观话题：北京GDP不可能支撑得起整个北京区域。

事实上，北京的城市发展也是如此，另外的两组数据，便可让你一目了然。

A,4月住建部发布的《2019城市建设统计年鉴》数据显示，2019年止，北京市域内的建成区面积为1469.05平方公里，大约相当于北京整个面积的近10%

建成区是指一个城市的行政范围内，实际建成或正在建成的、相对集中分布的地区。它是城市建设发展在地域分布上的客观反映。包括市区集中连片的部分，以及分散到近郊区内，但与城市有着密切联系的其他城市建设用地。中国官方统计部门用“建成区”来反映一个城市的城市化区域的大小。

也就是说，在北京16410平方公里的土地上，实际上已经开发成为“城市”的区域只有10%左右，即1469.05平方公里，其余约90%的北京区域还不是“城市”，他们才是北京这片广阔的土地上的“沉默的大多数”。

是不是特别惊讶，意不意外？

B,北京五环内面积仅约667平方公里，六环内面积仅约2267平方公里，仅占北京面积的约14%；而六环外面积高达14143平方公里，占整个北京面积的86%；作为另一组对比：北京六环外面积超过7个深圳，约2.23个上海和约13个香港

北京环线面积分布

环线	面积
二环内	62平方公里
三环内	159平方公里
四环内	302平方公里
五环内	667平方公里
六环内	2267平方公里
六环外	14143平方公里

开车在北京六环外约2.23个上海面积的广大区域，有多少区域已是生机勃勃的已城市化区域？

读到此，你还有勇气质疑“北京50%区域房价已经砖头化”的结论吗？

其次，北京独特的城市产业结构，也助推了北京人口的中心化集聚，而与人口的中心化集聚相伴随的便是，在人口增长严格控制和北京内部人口存量化流动的背景下，北京广大非中心化虹吸能力的区域，不得不沦为人口流出的牺牲者。

在此前的文章《》中，壹书生详述了北京以服务业为主产业结构的来龙去脉。

北京的产业结构有两大明显特点，且对于北京的人口流动催生了重要的影响。

A,服务业占比极高。

2020年，北京服务业在GDP中的占比高达83.8%，而全国平均水平则仅有54.5%，上海为73.1%，深圳为62.1%

北京的产业结构中，主要以金融业、信息服务业、文化传媒业等为主。而服务业的发展逻辑便是“集聚效应”，即人口越集中，产出效率越高。

B,北京的服务业，与周边天津和河北之间的产业互动频率不高，而这也间接助推了北京服务业和人口的双中心化分布。

与上海相比，北京的人口分布更集中化、区块化，而上海则相对更分散化得多，因为上海的产业结构中，工业占比更高一些，且上海服务业与长三角其他城市间的产业互动频率更高得多。

概括成一句话：面积相当于2.6个上海的北京，GDP比上海低一些、人口比上海少约200万，且产业结构上服务业占比比上海高一些、工业占比比上海低一些、与周边城市群城市的产业互动比上海少一些、所以面积要比上海大得多的北京，人口分布更中心化点，因此北京出现了大量塌陷区，而上海暂时还没有规模化出现类似现象。而面积小得可怜的深圳和香港，只会为城市用地面积不够而苦恼，不可能会出现类似的内部塌陷烦恼。

北京哪些区域房价正在鹤岗化？

为了更好地讨论这个话题，壹书生把整个北京大致分成三块区域来进行分别细化探究：城六区的中心城区、发展新城和生态功能区。

首先,城六区的中心城区；

城六区包括西城、东城、海淀、朝阳、丰台和石景山。目前的北京房价上涨，城六区是主要区域。

主要价值点包括：

A,集聚了质量*端和数量*多的人口；

B,*的教育资源；

C,*核心的产业集聚；

D,*密集的交通线；

E,城市化第三阶段的再中心化机会；

一个城市的城市化一般分为三个阶段：中心化、郊区化和再中心化，如伦敦等城市已进入再中心化阶段，而北京目前主要仍处于郊区化阶段。待这个阶段后的再中心化，人口会再次向中心城区集聚，届时中心城区房价会面临再次向上升级机会。

主要危机包括：

A,目前的北京，处于城市化的郊区化阶段，中心城区人口在下降中。中心城区的人口继续下降，下降到一个量度，会否形成对房价的质变式冲击，从而重构中心城区的房价？值得观察。

区域	2020年人口（万）	较2010年人口增减（万）	较2019年人口增减（万）
全北京	2189.3	228.1	35.7
城六区	1098.8	-72.8	-24.8
东城	70.9	-21	-8.5
西城	110.6	-13.7	-3.1
海淀	313.3	-14.8	-10.4
朝阳	345.2	-9.3	-2.1
丰台	202	-9.2	-0.5
石景山	56.8	-4.8	-0.2

B,央府对中心城区内央企的疏解力度到底如何？这个值得重点去观察，因为这会直接影响到中心城区的房价走向。

C,教师轮岗制度的推行力度，这会直接影响北京中心城区的房价走向。

因为中心城区是北京优质教育资源的主要受益者，而教师轮岗制度恰恰是对北京优质教育资源的再次动态分配，这种再分配的力度到底会如何？比如会否跨区轮岗、轮岗的师资比例等，这已经成为影响中心城区房价的显性危机点。

其次，北京重点发展新城。

主要包括通州、大兴、昌平、顺义以及房山、门头沟。

在北京的城市规划中，这六个区是未来重点发展新区，不过在2020年5月以来的这一波北京房价上涨潮中，以二手房来说，通州、除亦庄外的大兴大部分区域、房山大部分区域、顺义大部分区域、门头沟大部分区域、昌平大部分区域，房价几乎没涨，不少仍处于阴跌中。

主要价值点：

A,人口在导入。

区域	2020年人口（万）	较2010年人口增减（万）	较2019年人口增减（万）
全北京	2189.3	228.1	35.7
郊区	1090.5	300.9	60.5
通州	184	65.6	16.5
大兴	199.4	62.9	10.6
昌平	226.9	60.8	10.3
顺义	132.4	44.7	9.6
房山	131.3	36.8	5.8
门头沟	39.3	10.3	4.9

B,产业在导入；

C,教育在增加；

D,交通线在导入；

主要危机：

A,因为人口密度基数低，在北京控制人口总量的背景下，人口导入的速度仍然不够，需要较长时间的进一步沉淀，以引起人口增加--房价上涨的反应链条。

B,产业导入的速度远远不及大家的想像。

以通州为例，客观上说，通州作为目前北京*的政策高地，产业的集聚速度远达不到大家的预期。此外，这么多的发展新城，产业真的够分吗？

在目前整体经济增速放缓的背景下，产业导入需要较长时间的沉淀，从而触发“产业—房价上涨”这个逻辑链条。

C,教育导入的蝴蝶效应，差不多需要五年以上的时间沉淀。

如果一个区域的产业已经集聚，名校的到来绝对会是锦上添花，助推房价比如亦庄；如果不是，那么名校的导入，至少需要五年左右的时间沉淀，难以做到立马大幅拉高房价，比如通州。

结论：通州、大兴、昌平、顺义、房山、门头沟等北京产业新城，大部分区域房价已没有投资价值。

第三,密云、怀柔、平谷、延庆等生态功能区。

这四个区域，目前的房价，基本上已处于不涨区或阴跌区。因为这四个区域的功能定位是生态功能区，人口流动上已处于零增长或负增长阶段，未来的产业加法、教育加法的空间也不大。宏观上来说，这些区域的房价已经没有价值。

再说一遍：这是“宏观上来说”之下的结论，别拿少量的个案来质疑这种“宏观上来说”的结论。

区域	2020年人口（万）	较2010年人口增减（万）	较2019年人口增减（万）
全北京	2189.3	228.1	35.7
密云	52.8	6	2.5
怀柔	44.1	6.8	1.9
平谷	45.7	4.1	-0.5
延庆	34.6	2.9	-1.1

以他国的历史为鉴，在人口负增长和日益老龄化、城市化末期化、经济增速正常化、产业面临转型化压力、国际经贸环境复杂化等背景下，包括中国楼市在内的整个中国社会，正在进入一个高度压缩的超级变革期。

以一言论之，当人口变了，这个社会的一切都不得不为之而改变，毕竟社会是“人”的社会，“人”才是社会运行的幕后主导者。

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