政务区是合肥房价的制高点，价格高意味着整体价值*，这反映在所占有资源的质量和数量上。从整个大周期来看，政务区可能不是平均涨幅*的区域，但一定是价格*为坚挺、流动性*的板块，涨幅也居于前列。
这次分析数据基于合肥某二手房平台实际成交数据，样本数为1648套，横跨7个季度。我计算了这7个季度的成交均价，并以2021年1季度均价作为基点，得出每个季度的平均涨幅。
从成交量来看，一季度因为有过年因素，成交相对平常要低一些，2020年*季度应该是政务区一个正常年份的正常值，2021年*季度成交量比2020年*度多了130%，说明此段时间还处在大周期的高峰期。
2021年第二季度合肥限购收紧，政务区处于进一步的限购范围，其成交量较2020年第二季度大幅下降，只有同期的1/3，但均价并未停止上涨，第三季度成交量进一步下滑，只有第二季度的1/3，但成交均价仍保持上涨惯性。
由于2021年二、三季度成交量大大降低，部分小区只有一个或者甚至没有成交记录，造成均价误差比较大，请大家不要过于纠结表格中个别房源的个别价格。
政务区从2020年第三季度开始出现较大幅度上涨，在第四季度至*季度这个阶段涨幅*，2021年第三季度涨幅开始趋缓，大周期涨幅在40%左右，这个数值要低于滨湖整体涨幅的52.59%，但滨湖第三季度时已经开始回调，政务还在上涨，*终二者可能会趋于一致。
事实上政务区各个板块的表现是不均衡的，50中新校学区表现应该是不弱于滨湖，甚至更为坚挺，而潜山路东板块则相对弱势，拖了政务区整体的后腿。
我将政务区划为4个板块来分析，分别为：天鹅湖南板块，天鹅湖北板块，翡翠路西板块，潜山路东板块。具体见下图：
天鹅湖南板块
天鹅湖南板块是政务区乃至合肥市房价*的区域，尽管单价高，户均总价也是*，但并未丝毫影响板块的表现，涨幅超过50%，从全市范围来看，基本都在*梯队。
单从房价涨幅上来看，凯旋门、新地中心、栢悦公馆、蓝蝶苑和岸上玫瑰，基本都达到或者超过60%，高于均值。这些小区是天鹅湖南板块极具代表性的小区，处于*核心的位置，并且是成交的热门小区。
凯旋门和栢悦公馆，面积超过130平的大户型，其涨幅甚至不弱于小户型，是名副其实的改善小区，但单价和总价也相当感人，充分说明要兼顾改善和投资，必须所有优质资源都占尽，体现出足够的稀缺性，才能得到充分溢价。
蓝蝶苑和岸上玫瑰多为中小户型，相对偏刚需一些，但大户型也有不错的表现。而南边房龄相对更老一些的三盛颐景园、信达水岸茗都和宋都西湖花苑，小户型成交占比更多，更为刚需一些。品质相对更差的浅水湾、明珠创世纪花园和颐园世家，大户型流动性较差，应尽量避免购买面积超过120平的户型。
50中新校分校明年应该会建成招生，届时将面临重新划分学区，因为50中新校学区范围本来就已经很大，考虑到通勤距离问题，我认为分校与本部分年级的可能性不大，大概率应该是单独划学区，怀宁路以东区域划入的可能性较大，所以对于意向下手这片区域的同学，个人建议等明年学区划定之后再考虑不迟。
翡翠路西板块
翡翠路西板块平均涨幅为56.1%，应该是政务区表现*的板块，均价也基本站稳4w+。尽管翡翠路西的成交均价不及天鹅湖南，板块价值也略逊一筹，但仅从投资价值上来讲，并不弱于天鹅湖南，因其户均总价相对低，流动性甚至还更好一些。
翡翠路西绝大部分小区成交面积都在110平以内，偏刚需性质，经过这一轮上涨，户均总价普遍达到300w以上，政务区50中新校的*，基本与普通人无缘。
相信很多关注政务区的同学也都注意到，随着市场降温，匡河外的三个小区，*先感受到寒气，恒大华府、保利香槟国际和文一名门首府首先出现降价，并且幅度较大，而匡河以内小区受影响并没有这么大。
随着市场进一步下行，匡河内习友路南的几个小区会先被波及，*后再传导到习友路以北几个小区。板块价值及坚挺度，基本与50中新校以及天鹅湖核心区的距离相关，距离越近，板块价值越高，资产越优质，房价越抗跌。
天鹅湖北
天鹅湖北板块体量较小，只有6个小区，成交量也很小，而且各小区之间价差比较明显，所以我们会看到某一时间均价误差会比较大，涨幅误差也可能有些大，我们只需要关注趋势即可，没必要纠结个别时期的个别房源和个别房价。
天鹅湖北整体涨幅略逊于天鹅湖南和翡翠路西，但由于成交量少导致误差较大的原因，在我看来，天鹅湖北并不弱于以上两个板块。尽管有6个小区，只有天鹅湖畔、水墨兰庭和汇林阁体量相对较大，成交较多。
天鹅湖畔平均户型较大，以改善居多，*小面积都在110平以上，户均面积应该在145平左右。大面积的户型较好，适合改善，相对保值，小面积的户型相对较差，保值*性要差一些。
水墨兰庭成交多为公寓和中小户型，大户型也有一些，小区介于刚需和改善之间，整体偏刚需一些。汇林阁本身是一个回迁小区，挂学区的小户型成交居多，并不适合改善，所以投资尽量只选择小户型。
潜山路东
潜山路东大多数小区规模都不算大，尽管整体成交虽多，但小区数量也很多，平均到每个小区，就显得很少了，这样造成均价误差也较大。潜山路东不是50中新校的学区，很明显，涨幅要大大落后于潜山路西，不仅如此，回调也要早于前者。
由于缺乏学区支撑，潜山路东、南二环以北区域房龄相对较老的小区，房价上涨已逐渐乏力，代表小区就是国际花都，平均涨幅只有30%-40%左右，而且基本都在面临着回调，回迁小区绿怡居涨幅更低，只有20%都不到。
融创信达政务壹号尽管房龄比较年轻，但南二环高架的修建，对其产生了肉眼可见的影响，涨幅只有36%，远低于潜山路以西的楼盘。目前来看，二环路以北区域，只有华邦世贸城表现相对好一些，涨幅能够接近50%
二环路以南、祁门路以北区域位置更为核心，平均房龄也更为年轻，表现相对好一些。代表小区是天鹅湖MOMA，成交多为95平的小三房，正是政务区严重缺乏的房型，单价也相对更高，基本都在4.2w以上，涨幅超过了60%。旭辉花园、天鹅湖九号和融创合肥壹号院也都有近50%的涨幅，表现比较亮眼。
祁门路以南区域因为有50中新校分校在建，明年就会划分学区，有一定的学区预期，所以存在潜在利好。在此利好刺激下，嘉和苑小区涨幅接近60%，琥珀五环城达到56.6%的涨幅，就连没什么存在感的四方新村，也跟风上涨，丝毫不弱于潜山路西。
但我前面同时也讲了，50中新校分校建立初衷是为了分流本部现有生源爆满的压力，不宜再扩大学区范围，所以潜山路东几个小区学区不变的可能性也是很大的，如果学区没有被划入50中新校分校，这几个小区可能会首先面临回调。
小户型*
这里的小户型*指的是30-50平米左右的真*，小户型*在合肥房地产市场中存量有限，某种意义上相对稀缺，由于前期部分炒房群体的存在，小户型*价格一度严重脱离实际价值，再叠加国家政策对*的打压，使得这次大周期中小户型*价格大起大落。
很多人开始对小户型*持悲观态度，认为这种类型的房产投资价值大大降低甚至不再具备投资价值，我的看法是，*底层逻辑自始至终都没有发生根本改变，政策上的修修补补无法改变大的趋势，小户型*还是优质资产，依然可以长期持有。
这里我选择了政务区三个有代表性的小区，分别是凯旋门，发能太阳海岸和imore。上次大周期结束于2016年10月，我们把投资周期拉伸到2017-2021年这个5年维度，看看这三个小区的不同户型在这个大周期内的表现如何。
2017年政务区成交均价为20855元/平米，而截至2021年第三季度，均价已经到了35486元/平米，涨幅高达70.16%，主要是在2020-2021年间完成的。
如果分板块来看，潜山路东涨幅只有47.88%，而潜山路以西各板块平均涨幅在90%以上，几乎是前者的2倍。经过这次大周期的洗礼，潜山路东和潜山路西的价格差距越来越大，这里面*重要的因素就是学区。
凯旋门35平米小公寓在2017年至2021年*季度之间的涨幅为133.88%，再往后就没有成交记录，但从网上的挂价来看，已经跌到了4.7w左右，相比2017年的均价，这依然是翻番的水平。
凯旋门50平米小公寓在2017年至2021年*季度之间的涨幅为111.71%，目前网上*挂价大概在4.1w-4.3w左右，虽然经过大幅回调，相比2017年的均价，仍然达到板块90%的平均水平。
凯旋门110平米左右中等户型在2017年至2021年第二季度之间的涨幅为99.44%，目前网上正常楼层*挂价在4.4w-4.5w左右，涨幅大概在80%左右。
凯旋门140平米左右大户型在2017年至2021年第三季度之间的涨幅为112.87%，目前网上正常楼层*挂价在4.3w-4.5w左右，涨幅略低于80%
很明显，面积越大，涨幅越低，凯旋门大户型表现其实已经算是比较好的了。小公寓在经过2019年的疯狂上涨之后，涨幅已经远远超过同期小区的其它户型，而在2021年*季度，更是将它们远远甩在后面。
即使目前大家都面临回调，小户型甚至回调的更厉害，如果站在5年的房产大周期维度来看，凯旋门公寓涨幅还是高于中大户型。
我们再来看发能太阳海岸和imore2017年至2021年，发能44平公寓涨幅147.37%，经过回调，目前*挂价大概在4.3w-4.5w左右，涨幅仍然接近110%。发能75-90平的小户型正常楼层目前*挂价大概在3.8w-4w左右，涨幅也在110%左右。
Imore更为夸张，其46平公寓5年间涨幅为165.25%，经过回调，目前正常楼层*挂价大概在4.1w-4.3w左右，涨幅仍然接近140%72平公寓5年间涨幅为165.25%，目前正常楼层*挂价大概在3w-3.2w左右，涨幅在110%
我们可以看到，从5年大周期维度来看，小户型*涨幅仍然高于同小区的中大户型，小户型*只是因为中间某个时期被炒得太厉害，价格与价值严重脱离，造成短时间出现大幅回调，但因此就彻底否定其优质性，并不客观。
政务区房价分析及近期购房建议
我们上篇文章分析过，滨湖启动区板块，房龄已经超过10年，因为没有学区，跟同一时期开建的46*区板块相比，涨幅竟然相差两倍多，政务区潜山路东和潜山路西的大周期平均涨幅也相差了近一倍。所以分析房产，学区永远都是一个绕不过去的话题。
在经历10数年的发展后，政务区趋于成熟，平均房龄已达到10年左右，这是一个即将老化的年纪，但其房产投资价值并没有降低，究其原因还是因为学区，只要学区的底层逻辑没有发生变化，政务区就跟老城区环城河内一样，会一直保持优质。
政务区资产优质程度基本与其价格呈正比，价格越贵，房产越优质，但这种优质并不体现在投资价值中，而多体现在流动性或者自住品质上，所以我经常被问到这样的问题：我想在政务区买房子，哪些小区的性价比*？
遇到这种问题，我一般都是这样回答的：这取决于你的预算，钱多就买好一些的小区，钱少就买差一些的小区，单价高的无非品质高一些，住得舒服一些罢了，这些小区在投资价值上相差无几，但尽量选择匡河内，风险值相对低一些。
随着降准即将实行，房贷审批速度加快，个别城市悄然开始放松限购，楼市政策底已然到来，但我认为目前政策转向力度还不足以使市场发生质变，二手房成交量并未明显大幅回升，熊市可能还要继续飞一会儿。
但随着*高峰期的到来，我认为资产更为优质的*可能率先迎来回暖，我已经注意到市场上个别*基本调整到位，成交量开始小幅回升，*市场蠢蠢欲动。
我认为小户型*5年周期涨幅高于均值10%-15%是合理的，当同小区小户型*5年周期涨幅回落至同小区中户型附近时，差不多也就到价格底部了，政务区部分小区个别房源目前来看已经满足这种情况，有学区需求的家庭可以试着去淘笋了。
政务区依然是合肥房产的*板块，至少10年内可能都会如此，这些年我一直强烈建议大家优先购入政务区房产，也一直受到一些人的冷嘲热讽，说我言房产必谈政务区，买房只会推荐政务区，现在你们再回头看看我说的有没有错，我估计这些人再也没有机会上车政务区了。
直到现在，我的建议依然没有改变，政务区一如20年前的环城河内，环城河内现在什么样，政务区20年后就会是什么样，硬件设施会逐渐老去，但软件（学区）仍然能够支撑其走得很远很远，更何况政务区强势资源远远多于环城河内呢？
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- 合肥政务区在这次房产大周期中的表现
