闺蜜财经 2010—2020年，哪些城市买房、租房难？ 视频号
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撰文|蜜姐
本周，人大国发院城市与房地产研究中心课题组发布了一份报告：《2010-2020年中国135个大中城市住房可支付指数》。
该报告预估，未来重点要解决买不起房的问题，租不起房的问题 并不严重。
上车要变得容易了？
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在详细了解这份报告之前，蜜姐要先打个预防针，其中某些结论可能和不少蜜友的实际感受并不太一致。但其中也有不少信息值得参考。
首先来看租房方面。
报告显示，2010-2020年，我国135个城市中等收入者房租可支付性总体呈上升趋势。简答来说，就是大家的支付能力上升，给出的结论：“不存在房租负担不起和严重支付困难。”
当然，这个结论是针对总体数据而言，每个人的收入情况不同，肯定是存在差异的。
比如，2020年，35个大中城市中，仅石家庄、南宁、海口、贵阳4城存在轻度房租支付困难，其余31城无房租支付困难。
同时，租房价格也与房价也息息相关。
此前的《2006-2019年中国135个大中城市住房可支付指数》报告显示，2018年，全国有43个城市存在住房租金轻度支付困难，除了4个一线城市，还包括杭州、南京、福州、成都、重庆等新一线城市，以及西宁、扬州、台州、孝感、顺义、六盘水、东莞等二三线城市。
而2021年受疫情影响，全国租房租金水平受到了一定冲击。
贝壳研究院的数据显示，2021年全国重点40城平均月租金为38.8元/平米，相比疫情前的2019年下滑了8.8%，比2020年微涨1.3%。而且预期，这种冲击还将持续，短期内难以恢复到2019年水平。
全国重点40城中，其2021年的租金水平，除了北上广深以及杭州、成都、南京、西安、合肥、福州、长沙、厦门、兰州等14城保持了微涨或持平，其余26城均出现了不同程度的下滑。
图片来源|贝壳研究院（特此感谢！）
而租房的成交周期也并未恢复到疫情之前，2021年全国重点40城房源成交周期约为50.1天，比2019年多近10天，比2020年缩短约2.4天。
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再看买房方面。
《2010-2020年中国135个大中城市住房可支付指数》报告显示，在理性预期下，2019-2020年无存在房价严重支付困难的城市。
这一结论，对于身处北京、上海、广州、深圳的蜜友们来说，恐怕难以接受。
不过，从房屋均价的角度来看，一些城市*近两年确实相比2018年回落了不少。
以北京为例，2018年9—12月，其全市均价接近6万元每平米，而2021年1月已降至57746元每平米，后面数月虽持续微涨，但也仅有两个月达到了5.9万元每平米以上。
图片来源|安居客（特此感谢！）
同时，报告也认为2010—2020年，全国135个大中城市房价可支付指数及其分布，“房价可支付能力先升后降，两极分化严重”。
2015年是一个重要分水岭，彼时房地产行业大力去库存后，房价支付困难程度出现了上升趋势。尤其是此后2017—2018年，彼时楼市再次“翻红”，到2019年，房价负担不起城市攀升至25个，房价可支付性进一步下降。
2016-2019年，3年非理性预期下，135个城市中房价负担不起城市增至94个，三年增加了37城；5年非理性预期下，房价负担不起城市三年增加了10城。
也就是说，如果能够增加理性预期，是有利于降低大家的房价支付困难程度。
翻译成大白话就是，大家对房价上涨预期越高，买房越困难；反之则难度会降低。
这也是为何报告称“在理性预期下”，2019-2020年无存在房价严重支付困难的城市。
但即便是理性预期下，同期，依然 存在25个房价负担不起的城市，分别是 ：杭州、厦门、苏州、扬州、三亚、镇江、嘉兴、绍兴、金华、衢州、丽水、莆田、新余、六安、池州、赣州、上饶、鄂州、孝感、荆州、黄冈、咸宁、随州、乐山、达州。
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此外值得注意的是，报告显示，在3年非理性预期下（即预期房价增长），2019和2020年，全国135个大中城市，存在房价负担不起的城市多达90个；在5年非理性预期房价增长下，存在房价负担不起的城市为41个。
拉长时间来看，2010—2020年十年间，房价可支付性方面：二线城市的高于一线城市；西部城市高于中部城市；而中部城市高于东部城市。
也就是说，对于中等收入群体而言，反而是在二三线城市和西部城市买房更友好。
在坚持“房住不炒”的楼市调控下，*近两年的楼市都是相当冷静。且叠加疫情的影响，2021年下半年，甚至有些城市凉意颇浓。
到了2021年四季度，无论是购房政策还是房贷方面，多地都给出了利好消息。这一轮行情基本已经触及“政策底”，但要改变市场及购房者的预期并不容易。
市场就是如此，火热的时候难以理性；冷的时候怎么劝利好消息一大把也没用。
2021年四季度，央行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，结果显示，仅16.8%的居民预期下季度房价将“上涨”，56.7%的居民预期房价将“基本不变”。
买房致富的传统观念已彻底改变。
但愿如前文中报告中所言，未来能有更多人解决买不起房以及租不起房的问题。
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今日词汇：理性预期
理性预期(RationalExpectations): 又称为理性预期假说或合理预期，指如果有效地利用一切信息，就能对经济变量作出的在长期中平均说来*为准确的，而又与所使用的经济理论、模型相一致的预期。
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