市场行情持续下滑，不但让增长过快的头部板块，不少被打回原型，但也让蛮牛板块江宁核心区，房价持续稳增，甚至河西、大校场都被追着打！
1.
当下南京房地产市场，*能稳住阵脚的板块是哪里？
江宁核心区要是排在第二，没人敢排*。
作为南京抢手板块中各方面都慢牛的片区，江宁核心区正在将这一劣势，转为优势。
就在河西、江北核心区二手房成交价持续创新低的大环境下，江宁核心区的次新房价，则依然稳步有增。
日前我们在链家上看到，就在1月底，江宁百家湖小区21世纪国际公寓，成交了一套86㎡房源，成交单价在3.5万/㎡，刷新了小区房价新高。
由于体量较大，户型较多，因此21世纪国际公寓虽然所处的位置不错，和朗诗享受同一学区，但该小区的二手房价涨幅一直不高。
在上面86㎡的房源之前，成交单价*也就3.5万/㎡，不过是53㎡这种用来投资的小户型房源，和隔壁单价动辄5万的朗诗、万科没法比。
真正适合家庭居住的80、90㎡房源，之前成交价一直都在3万出头，一直到今年1月底这套86㎡两室两厅，直接涨到3.5万/㎡。
从成交价格来看，这套房源应该算是自然成交，原来挂牌价在315万，*后降了12万才成交，但这并不妨碍刷新小区二手房价新高。
值得关注的是，总价303万这个购房预算。放在2021年上半年，300万买江宁核心区的房子，大家可能看不到这其中的性价比，毕竟市场火热，同等价位买一些二线板块的新房，看起来可能更加吃香。
然而随着今年南京楼市下行趋势不见企稳的环境下，300万预算买江宁核心区，算是南京*佳选择之一，毕竟这里房价涨势虽然慢，但保值能力却不低。
确实，就过去半年表现来看，在河西、大校场和江北核心区不断遭遇砸盘侠的同期，江宁核心区二手房却持续稳如狗。
不但没有出现低价砸盘的投资客，板块小区还在进一步刷新房价天花板。
去年底，板块头部小区朗诗玲珑屿又成交了一套单价5.2万的小户型房源，在这种市场环境下，还能依旧保持高位成交，这本身就代表一种实力。
可见，在房地产市场不断挤泡沫的当下，慢牛的江宁核心区确实走出了一个不一样的行情。
2.
看到江宁核心区的崛起，有人说，慢牛的春天终于来了！
甚至还有人直接评价，江宁核心区已经具备单换河西南大校场的能力了。
事实真的如此吗？
上面是朗诗今年部分二手房的挂牌价，单价在5-5.2万/㎡之间，总价*也在550万，有的甚至高达685万。
再看看河西南鲁能公馆的二手房挂牌价，小面积的*500万左右。
而朗诗550万的门槛，目前在鲁能公馆只能买到一套小三房，不过这个价格为置换海峡城，还是够的。
可以看到，虽说朗诗同户型价格置换河西南，还有不小的差距，但是种种迹象表明，经过去年下半年的调整，两者之间的差距正在慢慢缩小。
这从河西南这两家小区*近的成交记录就能看到，在先后突破6、7万一平后，海峡城和鲁能公馆*新的成交价，先后跌回5.5万和6万以内。
与此同时，大校场的二手房成交价也陷入停滞，区域次新房小区的房源，不但成交较量在下滑，成交价格也维持在去年上半年的水平。
虽然去年下半年，河西南房价回调力度不小、大校场原地踏步，但从今年初的趋势来看，南京“南南北”这三大头部板块的房价基线，还将继续下调。
从贝壳公布的2月*周降价急售房榜单上可以看到，我们去年熟悉的降价常客，比如保利西江月，房价还在降。
所以，2022年对于南京三大头部板块而言，可能还是房价下调的一年，只是跳水的幅度没那么高的。
与此同时，生活配套成熟、*空间看得见的江宁核心区，二手房价天花板大概率也将持续冲高。
一涨一降之间，两者之间的差距，正在不断缩小。以前网友常说的“有这钱为啥不去买河西”的话，这两年可能真的要改口了。
3.
江宁核心区房价的崛起，可能是这一轮市场行情中，南京一些慢牛板块的缩影。
理由很简单。随着市场不确定性和投资风险不断增加，相比于冒进，资本往往更倾向于“稳”字当头。
在房地产市场上，哪些产品是“稳赚不赔”的？肯定是那些板块配套成熟，并且有*空间的板块。
江宁核心区和江北核心区、大校场相比，就具备这种条件。江北核不用说了，虽然定位为南京的未来，但是推进太慢；大校场虽然是新中心，配套落地也不慢，但是成熟时间太长，风险也不小。
但是江宁核心区就不一样，配套不但成熟，未来几年依然有比较明确的规划支撑，潜力和空间看得见，这让很多资本和买房人心安，自然更愿意压宝在这里。
这种逻辑，在南京主城区一些板块，也有体现。
比如软件谷的世茂城品，去年底二手房价依旧逆势上涨；比如燕子矶板块，房价站稳4.5万/㎡后，二手房价也没有出现大幅度回落的情况，更没有砸盘侠出没，同理还有麒麟科创园。
接下来，南京楼市里，像江宁核心区这种，啥都基本落地，并且规划还在落实的板块，将成为买房人眼中的香饽饽，他们中间未必所有的能晋级为头部板块，但却是刚需们需要去关注，和率先置业的方向。
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