作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号
EXTRACTS
内容摘要
2021
■宏观经济与政策产业升级加速，打造城市发展新格局
■土地市场2021年城市副中心、大兴区供给与成交地块位居前列
▶2021年北京全市供应商办用地共计16宗，其中通州区5宗（1宗后续撤销），大兴区4宗，海淀区3宗，怀柔区2宗，石景山区1宗，东城区1宗；成交共计16宗，其中大兴区5宗，通州区4宗，海淀区3宗，怀柔区2宗，石景山区1宗，东城区1宗。
▶伴随着北京市城市功能结构转型，城市副中心持续承接城市功能转移，商办市场发展迅速，同时大兴区基于“面向京津冀协同发展示范区、科技创新引领区、首都国际交往新门户、城乡发展深化改革先行区”的定位，围绕大兴新城、亦庄新城（大兴部分）、临空经济区（北京部分）三城持续推动区域产业集聚发展，经济建设取得快速提升。
▶核心老城区（东城区、西城区）土地开发程度高，自2014年开始已多年无新增供应，今年9月东城区再次推出1宗商办用地，规划建筑面积约2.19万㎡，楼面地价约21,005元/㎡，由福建隆恩建材贸易有限公司以底价4.6亿元竞得，该地块位于东城区广渠门外大街 22 号，紧邻地铁7号线广渠门外站。
▶年度成交地块中除位于北京经济技术开发区的1宗地块以8.47%的溢价率成交外，其余均以底价成交。该溢价成交地块规划建筑面积3.78万㎡，综合楼面地价15,240元/㎡，由亦庄控股以总价5.76亿元竞得。
▶年度成交规模与金额的地块位于通州区，由北京市基础设施投资有限公司、北京首都旅游集团有限责任公司和北京城建集团有限责任公司联合体竞得，该地块紧邻北京环球影城度假区，规划建筑面积30.20万㎡，成交金额50.70亿元，综合楼面地价为16,778元/㎡。
■写字楼市场-供销2021年量价齐跌，下半年去化压力持续回升
▶新增供应面积同比减少38.13%，销售面积同比减少10.13%：供应方面，2021年北京市写字楼全年新增供应面积为96.64万㎡，较上年减少38.13%，全年销售面积为96.14万㎡，较上年减少10.13%，整体上全年供销较为均衡。
▶销售价格同比下降16.13%：2021年写字楼销售均价约25,912元/㎡，较上年下降16.13%，从全年各季度价格走势来看，呈现前高后低趋势，一二季度总体供应成交量相对较少，成交均价较高，二季度均价高达32,016元/㎡，三四季度供应量提升，均价有所回落，四季度均价约为24,128元/㎡。
▶全市库存面积截至2021年末达327.86万㎡，去化周期约44.19个月：北京写字楼市场自2017年以来去化周期大幅拉长，基本维持在30-40个月的高位，去化压力较大。2021年初，库存量达到近年来一个高峰，随后上半年去化明显，去化周期缩短，7月份去化周期降至34.67个月，但下半年以来，伴随供给增加，写字楼去化压力再次回升。
■写字楼市场-租赁2021年全年租金累计微跌，年末租金微升，空置率有所下降
▶2021年北京甲级写字楼平均租金累计微跌0.3%：近年来，北京写字楼市场持续呈现下行趋势，较为低迷，2020年在疫情叠加下，租户需求或延迟或改变租赁策略，导致办公楼空置率不断增高。2021年末全市甲级写字楼平均租金约11.47元/㎡·天，与上年末基本持平，微跌0.3%。从全年租金走势来看，前三季度甲级写字楼租金呈微跌趋势，第四季度租金价格有所回升。
▶下半年空置率有所下降，但仍处于较高位置：空置率方面，截至2021年四季度，甲级写字楼空置率约14.9%，较三季度下降0.85个百分点，但整体空置率仍处于近年来较高水平。全年来看，上半年甲级写字楼空置率相对较高，下半年空置率回落，基本回到2020年上半年的水平。
■商业市场-供销2021年商业物业销售量跌价涨，去化周期波动拉长
▶新增供应面积同比增加14.83%，销售面积同比减少4.02%：供应方面，2021年北京市商业物业全年新增供应面积为54.60万㎡，较上年增加14.83%，全年销售面积为61.07万㎡，较上年减少4.02%。从全年供销情况来看，2021年北京商业物业整体供小于求，尤其是四季度需求大幅增加，成交面积达24.04万㎡，占全年销售面积近40%。
▶销售价格同比上涨2.41%：2021年商业物业销售均价约26,631元/㎡，较上年增长2.41%，从全年各季度价格走势来看，一季度销售价格延续2020年末上涨趋势，为全年，达31,931元/㎡，随后二季度成交均价显著下跌，跌幅达36.13%，下半年以来，伴随着销售量持续回升，供不应求，销售价格也逐渐回升。
▶全市库存面积截至2021年末达144.35万㎡，去化周期约27.17个月：北京商业市场在2019年中期，去化周期回落至16.5个月，但随后由于库存量回升叠加疫情影响，去化压力快速累积回升。2021年商业物业去化压力仍保持波动上升趋势，去化周期维持在近年高位。
■商业市场-租赁：2021年优质零物业首层租金微跌，空置率持续回落
▶2021年北京优质零售物业首层租金累计微跌0.55%，空置率持续回落：从北京优质零售物业租金与空置率情况来看，2021年全年北京优质零售物业首层租金呈下跌态势，第四季度租金约36元/㎡·天，下跌趋势有所缓和，但租金水平仍处于低位，基本回到2018年末水平。伴随着线上购物与电商平台对传统购物习惯的持续冲击，线下零售市场如何破局将成为持续话题。在空置率方面，随着2021年疫情影响趋微，优质零售物业空置率下降明显，大型商场人气持续回升，截至四季度末，优质零售物业空置率降至6.9%，基本回到2019年末疫情爆发前的水平。
以上内容摘自世联评估《北京零售、写字楼市场 2021年报》。
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