SOHO中国远比外界想象的坚挺。
过去几年，每当其披露中期业绩、年度业绩时，外界总以为这可能就是后一份。出售、或是私有化，是过去以及今天在谈到SOHO中国时被关联多的词。
而在3月24日，终于又如期等来SOHO中国2021年经审计的年度业绩公告。
事实上，SOHO中国的营业收入由租金收入及出售物业单位两部分构成。2021年度，SOHO中国实现租金收入约17.42亿元，2020年约为15.38亿元，同比增长约13%。
出售物业单位方面，期内并无相关收入，而2020年这一数据约为6.54亿元。也由此，SOHO中国2021年度营收同比下降约20.53%。
盈利方面，SOHO中国2021年度毛利约为14亿元，相较2020年大致持平；租赁业务毛利率约为80%，2020年约为76%，较上年下降4个百分点。截至2021年末，SOHO中国各项目平均出租率85%。
2021年，SOHO中国权益股东应占净亏损约为1.31亿元。截至年底，SOHO中国净资产负债率约为44%，平均借贷成本约为4.7%。
收租生意
租金收入是SOHO中国2021年的全部收入来源。目前SOHO中国持有的项目包括位于北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，以及位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO。
于2021年，上海古北SOHO次实现满租，北京丽泽SOHO出租率也达到了80%，为该项目入市以来的水准。
据戴德梁行的市场数据，2021年北京和上海一等办公楼净吸纳量分别达到了84万、142万平方米，甚至超过了疫情前水平，京沪两地的租赁需求得到了相当程度释放，平均租金和出租率都有所上升。
尽管如此，持续小规模爆发的新冠疫情以及教育行业的“双减”政策等都给办公和商业楼宇租赁市场带来了相当的负面影响。
来源：企业公告
从各项目的出租率及租金收入水平上来看，位于北京的前门大街项目及望京SOHO项目的出租率较上一年度有明显降低，分别由2020年的92%、83%降至77%、76%。但租金收入却不降反增，也因此在营收上并无过多影响。
北京丽泽SOHO出租率仍为水平，但较上年的60%已有明显提升，并带来明显的租金收入提升。
据了解，丽泽SOHO位于北京丽泽金融商务区的核心位置，该地段是北京市核心发展的新兴金融区，将成为金融街的扩展，而金融街区域是全球租金昂贵的办公区域之一。
现金渴望
2019年以来，SOHO中国已连续三年中期及末期无派息。近一次派息还是在2018年，SOHO中国每股派息0.03元。
从市场观点来看，上市公司不派息分红主要是两方面原因，一方面企业经营情况较差，资金方面捉襟见肘，另一方面则是不愿意分红，把钱用于扩大投资或维持正常生产经营。
截至2021年12月31日，SOHO中国账面总资产约为704.47亿元，总负债约为333.47亿元，净资产负债率44%。
于2021年12月31日，SOHO中国的总借贷共计约179.98亿元，其中一年内到期部分约16.64亿元，一年以上到期部分约163.34亿元。于2021年12月31日，SOHO中国约174.09亿元的借贷以集团的投资物业作为抵押。
从负债方面来看，SOHO中国似乎正承受着一些压力。但事实上，潘石屹资产变现的心思近乎人尽皆知，甚至不惜打折降价出售。
就在今年3月，SOHO中国官方透露，以七折价格推出3.2万平方米的优质房源，覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等９个项目，全部坐落在北京上海的城市中心位置，涵盖办公、商业及公寓各类业态，其中不乏包含租约及市场少有的整层房源，租金回报稳定，投资性价比极高。
更甚至，SOHO中国将佣金奖金比例提高到交易额的4%，远高出行业平均水平。若不考虑潘石屹无心经营这一可能性，推动SOHO中国一次次选择资产变现还会有什么样的原因？
对于出售动机及资金流向，潘石屹曾明确回应外界猜测，他表示，销售房源的收入将全部用于降负债，不会用做股票分红。
据刚发布的年报数据，2021年，SOHO中国权益股东应占净亏损约为1.31亿元，亏损的主要原因是由于公司附属公司发生的一次性税费开支约为4.39亿元。
2021年12月17日，SOHO中国曾公告称，其附属公司北京建华置地有限公司收到北京市税务局稽查局对其做出的《税务处理决定书》和《税务行政处罚决定书》。
北京税局在《决定书》中认定建华置地少缴企业所得税和土地增值税1.98亿元。建华置地应在收到《决定书》后支付上述税款、滞纳金及罚款共计人民币7.09亿元。
就在2021年度业绩公布前不久，据北京市市场监督管理局网站公示的行政处罚信息，2022年3月21日，SOHO中国旗下北京搜厚物业管理有限公司负责运营北京银河SOHO、SOHO尚都、丹棱SOHO、前门SOHO、中关村SOHO、丽泽SOHO、SOHO北京公馆、三里屯SOHO、望京SOHO、朝阳门SOHO、光华路SOHO、朝外SOHO、建外SOHO、SOHO嘉盛中心等项目的15家物业管理公司存在加收电费、在电费中加收其他费用等违法行为，共计违法收取费用7685.84万元，被北京市各区市场监督管理部门责令返还违法收取费用，并处罚款总计1.15亿元。
SOHO中国物业关联公司北京搜厚物业管理有限公司10家在京分公司因存在向终端用户加价收取电费、以电力改造服务费的名义向终端用户收取增容费用行为，违反了《中华人民共和国电力法》相关规定，被北京市市场监管部门罚款合计约7901万元。
在更早些时候的2021年12月初，上海市市场监督管理局官网显示， SOHO中国旗下的7家物业公司因存在向商户加价多收电费的电力价格违法行为被处以警告并合计罚款8664万元。
- 地产 业绩 SOHO中国
