壹线君的第 981期推送
从集团化到拆分地产航道，从“没有计划“到推进智创生活递表，从十余年老经理人与青年仕官生交替……龙湖的2021年，离不开一个”变“字。
这种变化也延续到了年报中。
“今年全口径的销售目标是3000亿元，权益比在65%到70%，权益销售额大概2000亿元左右。”
龙湖集团执行董事兼首席执行官陈序平透露，“今年回归到权益后的销售披露口径，也是想更加真实、更加有效地去披露我们实时的销售业绩。”
地产壹线注意到，龙湖在2022年1、2月份的销售简报中，已经开始“去水”使用权益销售额来取代全口径销售额。
其实，从全口径的数据来看，龙湖今年的销售额并没有如数履约，实则完成了目标的93.6%，但是从权益数据来看，这个数字跑赢了大多数的房企。
业内人士指出：“权益销售额是房企按项目持股比例应占的销售金额，能够更客观地体现房企的资金运用和战略把控水平，同时看清楚企业的实际经营情况。”
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多航道实现正向营收
敢于将销售额“去水”，也从侧面反映出了龙湖管理层对业绩的肯定。
年报显示，2021年，龙湖的整体营业收入为2234亿元，归属于股东的核心净利润224.4亿元，二者均保持了超20% 的增长率。
从业务分布来看，龙湖的物业投资业务收入同比增长37.5%至104.1亿元；商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%；龙湖冠寓开始盈利，实现租金收入22.3亿元，同比增长23%；物业管理实现全口径营业收入104亿元。
航道们在完成盈利KPI的同时，也将成为毛利率的“担当”。
陈序平坦言，“各业务航道都要回归到生意逻辑，回归到现金流、利润的逻辑。争取做一个成一个，也能让未来的创新业务为利润增长提供新的贡献。”
虽然数据向阳，但处于地产修复高杠杆的阵痛期，龙湖也不能免俗地出现了毛利率下滑的现象。年报显示，2021年，龙湖整体毛利率约25.3%，而上一年，该数字为29.3%。
陈序平坦言，龙湖地产的毛利率在过去几年确实有一些下降的，主要原因是，2017-2018年上半年土地市场较热，这批项目现在陆续进入结算通道，对毛利率产生影响。他预计，接下来1-2年，这些历史项目都会陆续进入结算通道，所以，地产开发毛利率还会保持在20%左右。
龙湖执行董事兼首席财务官赵轶则预计，龙湖集团的整体毛利率水平会维持在25%左右。
行业认为，18、19年出现的高价地、地王等畸形项目清退出市场仍需时间，项目在市场中留存时间越长，越会扰乱整体行业的毛利率和营收，2021年，两集中后地价平稳，行业将会逐步回归理性，因此，接下来的两年房企之间拼的便是土地储备和现金流。
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高储备量与低融资率
截至2021年末，龙湖集团在手资金885.3亿元，达到历史高点，借贷总额为1920.7亿元，平均借贷成本4.14%，又创新低。
高低差下，龙湖开始优化资产盘面。
“龙湖集团计划今年将主动提前归还300多亿元的债务或其他负债，整体将还400亿元左右，让整个盘面更加健康。”
龙湖集团首席财务官赵轶语透露，今年龙湖集团的刚性还款约140亿元，其中有99亿为公司债，目前已偿还74亿，刚性还款仅剩余70多亿元。
目前，龙湖集团的债券多为中长期债券，一年到期债务不足8%。
在龙湖目前存续的7支美元债中，仅有一笔利率为3.875%的债券在2022年到期，平均还款年限为4.3年。境内债部分，龙湖在2021年共发行90亿元公司债，票面利率为3.35%-4.40%之间，期限为5-7年不等；发行10亿元中期票据，票息为3.70%，期限为15年。
平均账期长，为公司合理规划运营争取了时间。在其他房企花时间和资金用于应对债偿高峰的时候，龙湖集团则可以选择逆向增厚。
2021年全年，龙湖共获取122幅新地，权益地价868亿元， 新增收购土地储备总建筑面积为2355万平方米，权益面积为1338万平方米，平均权益收购成本为每平方米6485元。
按地区来看，西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。
截至2021年末，龙湖集团的土地储备合计7354万平方米，权益面积为5047万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币5251元，为当期签约单价的30.9%。
陈序平坦言，龙湖围绕着毛利率、净利率等底线指标，量入为出，理性获取土地，始终坚持投资原则。他认为，“随着土地市场热度回落，以及高杠杆、不理性的项目出清，将有利于获取价格更低的土地，有利于地产毛利的逐步修复。”
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