地产财富会
今天是个好日子
房地产板块一片红
碧桂园也红了
因为业绩稳健
更因为看得见的未来
2022-03-30
2021年地产年报季，不比一时短长，比未来谁能活得更长。
房企要在2021年年报季胜出也很简单：按时发出财报，有钱还债，敢拿地。只有这样，才是真的有资格畅想未来。
不过，要做到这三点并不容易。克而瑞数据显示，2021年，百强房企销售增速罕见负增长3.5%；近2成百强房企业绩下滑超过10%；逾8成房企未完成全年业绩目标；近期新闻公告显示，财报延期，债务展期，出售资产已经是新的常态。
这些就是房地产黑铁时代的惨淡现实。
3月30日，碧桂园(02007.HK)如期发布2021年财报：
期内，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5,580.0亿元；权益合同销售面积约6,641万平方米；总收入约为人民币5,230.6亿元，同比增长13.0%；实现毛利约为人民币927.8亿元，净利润约为人民币409.8亿元。
值得一提的是，碧桂园依旧保持行业的权益合同销售回款率，2021年，碧桂园权益合同销售回款约为人民币5,022.0亿元，回款率约90%，并连续6年超过90%。
这份成绩属实不易，2021年下半年，市场整体遇冷，影响房企销售业绩表现，但作为稳健经营的头部房企，碧桂园在保持了规模的同时，展现出了较强的经营韧性。
资本市场对碧桂园的三十岁答卷表示满意，当日收盘，碧桂园股价为6.08港元，涨幅高达6.29%。
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给“大象”做体检
受整体市场环境影响，有关碧桂园财务是否健康的问题不时遭受质疑。如今财报发布，我们可以为碧桂园进行一次详细的体检，看碧桂园是否真的健康。
先看碧桂园的基本体质，也就是现金负债情况。
报告显示，截止2021年12月31日，碧桂园共有可动用现金余额（现金及现金等价物与受限制现金之和）约人民币1813亿元；总借贷约为人民币3179.2亿元，同比下降2.6%左右，净负债率为45.4%，相比去年底优化了 10.2个百分点。
但不必担心，碧桂园现有现金余额已经完全做到了短期债务覆盖。
在碧桂园的银行及其他借款当中，一年期、一年至五年期和五年后偿还金额分别约为人民币644亿、1390亿、31亿元。其中一年期借款同比下降约5.6%，仅为当前现金余额的三分之一。
碧桂园在如此艰难的市场环境下，依旧降低了短期债，足显其财务稳健，而这一特征也表现碧桂园的融资成本方面。
期内，碧桂园总借贷的加权平均借贷成本为5.20%，对比2020年12月31日下降36个基点，居于行业低位。
借贷成本的下降，主要得益于碧桂园在严格监控借贷规模的同时主动优化借贷结构。一方面，碧桂园以更低成本的融资置换以往高成本的融资，以优先票据为例，碧桂园年内提前赎回优先票据合计面值约12亿美元，利率为4.750%至7.125%，而新发行优先票据的利率区间为2.700%至3.300%；
另一方面，碧桂园内部执行严格息率管理，包括严密监察息率的变动，在良好之议价机会出现时，为原有贷款再融资或订立新的银行贷款。
再看碧桂园的运动能力，也就是赚钱能力。
碧桂园的赚钱能力依旧深得评级机构和投资者的认可。在主营业务方面，2021年，碧桂园5,580.0亿元权益合同销售金额中，68%的销售贡献来自于三四线城市，总去化率高达67%。
强大的销售去化能力叠加90%的回款能力，将为碧桂园持续提供强大的现金流，保障企业健康发展。
综合来看，碧桂园依旧很健康。
强大的忧患意识
进入2022年，房地产行业迎来多重利好，无论是各地因城施策还是国务院金融委会议，都给市场注入信心，那么，此时手中有粮的碧桂园，都在干什么？
答案是晴天备伞。
打开碧桂园官网，不难发现，有关优先票据赎回的信息几乎占据整个2022年公告及通函页面。此举充分说明，碧桂园正不断通过回购美元票据和及时兑债，在向市场展示公司充裕现金流，给整个资本市场传递了积极信号。
比如1月17日于公开市场赎回总计约1000万美元优先票据；1月27日，偿还一笔本金总额4.25亿美元、票息7.125%的优先票据，票据金额及应计利息均已悉数偿还；3月2日及3月3日，于公开市场进一步购回2023年1月到期的 4.75% 优先票据，本金总额为600万美 元。
这意味着，在现金流健康的情况下，碧桂园2022年依旧在努力降负债，优化债务结构。
但相比降负债，碧桂园更重要的一步其实是持续扩充现金储备。
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3月1日，碧桂园发行本金总额为人民币50亿元的中期票据已获准注册。
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3月3日，碧桂园与招商银行签署《地产并购融资战略合作协议》。根据协议，招商银行将授予碧桂园人150亿元并购融资额度，专用于本集团的地产并购业务。
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3月25日，碧桂园与中国农业银行广东省分行合作协议。农业银行将为碧桂园集团提供地产并购及保障性租赁住房相关的综合金融服务，合作额度200亿元。另外，农业银行广东省分行于2022年年度内在其所辖范围内，针对碧桂园集团项目配置个人住房按揭贷款合作额度200亿元。
在当前的市场环境下，碧桂园深知信心的重要性，因此一手降负债，一手扩融资，广积粮高筑墙，谋划未来。
机构肯定了碧桂园一系列市场应对动作。自2021年下半年内地地产行业进入下行周期以来，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望达250余次，体现了行业下行对房企信用资质的影响。但碧桂园的基本面并没有受到太大冲击。
3月21日，国际评级机构穆迪确认维持碧桂园Baa3的发行人评级和高级无抵押评级。这也是碧桂园得以在资本市场灵活挪腾的原因之一。
依旧相信新时代
依托健康的体魄和强大的融资能力，碧桂园积极进取。
地产主业是碧桂园的“一核”。
2021年，碧桂园获取333个项目（过多元化渠道获取的土地比例约29%），共计土地权益地价人民币1,416.2亿元，接近年度总收入的三分之一。其中，新获取土地85%位于五大都市圈，长三角新增权益土地金额占比43%。期内，碧桂园权益可售资源约1.8万亿元。
进入2022年，碧桂园在土地市场依旧步履不停。1-2月，碧桂园共计权益拿地24亿元，持续保持行业。
碧桂园在土地市场频繁出手，一方面基于自身对行业的判断。碧桂园认为中国城镇化空间依旧广阔，2021年，中国城镇化率为64.72%，根据社科院预测，中国城镇化率的高峰将在75-80%，这其中，是大量的市场机会。
另一面基于对自身产品的自信。改善市场逐渐成为市场主力，对房企产品力提出新的要求，在此背景下，碧桂园全面开启产品系3.0时代。
2021年12月，碧桂园四大产品系焕新发布，全面应用，助力碧桂园产品的高品质呈现和市场竞争力的全面提升。截至2021年底，碧桂园四大产品系已在全国落地超过400个项目。
科技智慧主打的多元业务是碧桂园的“一新”，其中主要是机器人和农业板块。
2021年，广东博智林机器人有限公司已取得了众多阶段性的成果，形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墻装饰等12个建筑机器人产品线，覆盖了结构施工、外墻施工、地下室施工、混凝土修整、装饰装修等多项建筑施工工序。
截至20222年2月底，博智林机器人已有21款建筑机器人投入商业化应用并对外开展租售业务，服务覆盖25个省份（直辖市、自治 区）超350个项目，累计交付机器人超730台，累计应用施工面积超700万平方米。
此外，碧桂园农业在现代农业上也取得了可喜的进展，目前，碧桂园农业已形成现代种业、智能农机平台及装备制造、海外大农业三 大核心业务板块。
2021年，碧桂园自研的大马力无人拖拉机、无人收获 机首次在位于佛山三水的粤港澳大湾区现代都市农业综合示范基地亮相作业。这是碧桂园在无人农机智能化、农业数字化和农场无人化方面迈出的步。
以“一核”、“一新”为支撑，碧桂园全力提升“一力”，即围绕客户全生命周期需求，布局全产业链的全周期竞争力，这正是碧桂园未来的全生态可持续发展之道。
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