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憋了3个月，南京楼市2022年的试水终于开始。一年的楼市风向到底怎么吹，目前也已经初见端倪。
1.
这两天，南京地产人都在观望，领销许楼盘报名人数如何，用上云选房的锦云台去化如何。现下结果已经出炉，且很有可能，锦云台将是近期去化的代表性楼盘。
锦云台是3月中旬领取的132套房销许，终总报名人数373人，整体中签率约35%，开盘当天线上选房去化8成：
而此次蜂拥而上的楼盘，不带高淳溧水六合，南京市总共推出16家楼盘总计近3600套新房，从河西南到雨核再到江北核等头部板块均有供应，但今天结果也基本出来了，除了一溜的没达到加推套数中签率100%随便买不用摇号之外，仅4盘需要公证摇号：
然中签率也只46%。而锦云台中签率是35%。
另外在今天，南京还有3盘在报名，其中为引人注目，有望突破锦云台中签率的就是同为南部新城的金陵华夏中心：
项目3月30日新领E02（1-22层）#销许，共88套房源（人才房源18套、无房房源27套），户型建筑面积106、135平，销许均价47297.99元/㎡，八成，全装修交付。
症结还是在户型上，金陵华夏中心小户型106㎡，带包均价5.1万元/㎡，以此计算，总价在540万起步，和江心洲、河西南等一众140㎡+的大户型相比，总价上更为宜人。
这一次多个楼盘领销许，一些本就冷门的板块平推很正常，但河西南、江心洲、雨核等盘报名人数也没有达到加推套数，令不少人意外，后总结陈词的时候都指向了一点：
有市场方面的原因，但一定程度上，是步子太过跨大导致的，户型太大：143㎡+，总价太高：700万+。南京富人本就是少数，何况前两年已经消耗一波了。
间接证明这个结论的，是当前市场越来越多的开发商开始打造小户型
河西南香港嘉华G72：据说起步户型100㎡，以5.1-5.2万元/㎡的放风价计算，未来预计500来万又能重新买进河西南；
来源水印
南部新城华润·润淮府：预计打造110㎡起的户型，以5.2-5.3万元/㎡放风价计算，同样500多万；以及金地大成汇文府，在南部新城普遍143㎡起步的情况下，选择了125㎡作为入门级户型。
小户型面积的房子，就一定是在顺应市场吗？需要知道，南京的市场需求，并不全是小面积。
2.
我们依旧以河西南为例。链家二手房成交数据显示，120㎡+、140㎡+大户型的成交套数并不在少数，且成交价都不低，基本700万+：
其中正荣润峯143㎡，总价高达950万元，折算单价6.6万元/㎡。是一个近千万的高价。
说明河西南市场对于大户型面积依旧有需求。
有朋友表示，河西南5万+的单价，对应的其实就是改善大户型，打造大户型，才是顺应市场潮流。反而八九十平的单价，总觉得应该和3万+划上等号。如果自己买进河西南，只会是冲着改善去，买140㎡+的大户型。
河西南其实毫无疑问，是当前南京市场的改善板块，这样一个TOP级别的板块，如今推盘竟然直接平推，河西南都凑不齐180个要买大户型的有钱人了？
事实上，南京不是对大户型无感，而是南京有钱人，开始理性选房，追求产品、户型和价值能相匹配的房子。
如果单纯只加大户型、提高房价，而不相应提升品质，势必是会被市场抛弃的。这并不仅仅是通过调整户型大小，以小面积入市就能解决的矛盾。
市场上有人需要小面积，就有人需要大户型。如何在如今的市场行情下，满足多重客户需求，就相当考验开发商的操盘能力和诚意了。
近南京多家开发商，其实已经意识到这一点，并做出相应的改变：
南部新城的金地大成汇文府，近有个被吹爆的户型：215㎡大平层：
独立入户门厅、餐客厅LDKB一体化设计、中西双厨、南向双套房，主卧带浴缸、4个房间均做了飘窗
这个户型在南部新城基本无敌手，215㎡的大平层，没有过道，没有一丝空间浪费，其他家用在走道的面积，被汇文府全用在了厅的位置上，相当用心。
仙林湖的中海观文澜，130㎡户型直接创造性的设计了一个灵动空间，朝南次卧与客厅相通，推拉门开，是大横厅，推拉门关，则是私密书房：
建筑面积110㎡的户型也相当令人惊艳，进门后就是开阔的餐客厅一体大空间，这样的餐厅面积，在其他很多140㎡+户型上都不一定能见到。
当然，好的产品并不仅仅是指户型，还有小区环境、外立面、能体现产品质量的，还是精装修。
现在南京多数楼盘，动辄四五千的升级装修包，加上2000元/㎡的基础装修包，仅是一个装修就是近百万的预算支出，如果不给他们精装修上以惊喜，实难让人心甘情愿的买单。
现如今越来越多开发商意识到这一点，我们期待南京市场，有更加令人惊艳的产品出现！
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