本文所采用数据为某平台的实际成交数据，板块划分如下图：
成交量变化
从2021年3月-2022年3月合肥二手房成交量变化表来看，自去年限购收紧之后，成交量逐月下降，在10月份时达到点，之后4个月有所回升，但是不明显，今年3月份成交量较前几个月几乎翻了一番。
如果跟过去半年来月均成交量相比，3月份确实算得上一个小阳春，但跟往年正常月份相比，可能连一半都不到，说明今年的所谓“金三”，成色不足。
分板块来看，成交有显著增加的板块主要有政务区的潜山路东板块，滨湖区的省府板块，包河区的工业园板块。成交没有达到平均涨幅的主要集中在老城区的劣质板块，比如蜀山区的长江路北，包河区的二环路内，庐阳区的庐阳东。
3月份限购区较前几个月成交量几乎翻了一倍，这跟大盘增幅基本是一致的，非限购区也是这种情况。限购之后，限购区成交量占比基本一直稳定在20%左右，而在此之前是30%，减少了一半，如果在限购不放松的前提下，这个比值可能会一直维持在这个水平。
此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园校区），50中西校，50中新校（天鹅湖校区），46中本部，38中本部，168玫瑰园。
限购政策对合肥影响的一个类型就是，在4月份限购收紧之后，成交就一路下跌，一直到10月份跌入谷底，直到11月份传统的成交高峰期才开始有所回升，在今年3月份时达到顶点，足以说明目前支撑的仍为刚需。
从成交占比来看，尽管较去年同期还差得很远，但是比4月限购之后的半年内还是好很多，说明即使在受到打压，市场进入下行通道，需求仍然是存在的，无法摆脱成交旺季的规律，但预计在4月份之后会进入成交淡季。
房价变化
从国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，合肥不论新房还是二手房，自去年9月份之后，房价都一直呈直线下跌趋势，这种趋势目前还在扩大，比较符合我们的直观感受。
从安居客合肥房价走势来看，尽管近三个月有所抬头，但从4月份开始又有下跌趋势。
从3月份全国50城房价环比涨幅来看，下跌城市为26个，而2月份这个数据为15个，增加了11个城市，并且跌幅还在逐渐扩大，从全国范围来看，今年是没有“金三”的。
分地区来看，几大城市圈的城市都有涨有跌，平均涨幅比较接近，表现均匀。我们看到长三角上涨城市主要集中在上海、南京、杭州和合肥，主要以核心城市和省会城市为主，这种情况也同样发生在珠三角和环渤海湾。说明大城市圈中经济基本面好，人口流入预期强的城市，房地产支撑力强。
从2021年1月-2022年3月合肥二手房成交均价走势来看，去年的9-11月份和今年2月份是房价的低谷，均价都低于1.7w，今年3月份合肥均价在1.755w，基本又回到去年限购之后的水平，但从过去1年表现来看，下跌趋势并未发生根本扭转。
即使面临严格限购，限购区成交量遭遇腰斩，但从整体趋势来看，成交均价还在缓慢上涨。而非限购区，虽然受到限购区需求外溢的相对利好，但整体上还是呈下跌趋势。优质资产即使被限制还是优质资产，劣质资产结局只会是越来越劣质，资产分化加剧很难扭转。
从成交均价来看，在去年12月份的时候达到一个点，今年以来开始回落，呈现一个抛物线的走势，随着4月份成交高峰期过去，预计后期可能还会面临回调。
下一步合肥房价分析及购房建议
今年3月份是一个含金量不足的“金三”，为什么说是“金三”，因为它的成交量较之前几个月确实有显著增加，为什么说它含金量不足，因为跟正常年份同期相比，可能还不足一半。一个市场下行下的“金三”，看起来如此无可奈何。
我还是维持之前的判断，3月份成交量之所以出现较大增加，主要是近一年来限购压制下需求的集中释放，刺激因素是年初银行贷款额度充足、房贷利率有所下降，虽然当前政策底已经到了，但以现有的刺激力度显然是不够的，依然无法阻止房价继续下跌。
可以预测的是，现有政策如果没有进一步放松的话，3月份成交涨势将不可持续，4月份总成交量较3月份预计会有一定的减少，房价还会进一步下跌。
目前我们房地产调控的主体责任在地方政府，为维持房地产健康稳定发展，地方政府基本都是因城施策、一城一策，房价大涨不是健康稳定，而房价大跌更是需要避免的情况。今年以来，随着房价不断下跌，不少城市或多或少放松了限购，主要集中在三四线以下城市，还有一些经济基本面不太好或者前期限购过于严格的二线或省会城市。
我注意到之前被国家统计局定义的热点城市，也是经济基本面良好、人口流入预期较强的准一线城市，基本都没有出台实质性的放松政策，但我们可以看到的是，大多数城市房价依然面临着较大的回调压力。
随着全国新冠疫情出现反复，我们经济已经受到严重影响，加上对我们有利的外需环境逐渐减弱，我们面临着可能比2020年还要严峻的发展形势，如果疫情持续时间更长一些，今年5.5%的gdp增长目标可能难以实现。
作为支柱产业的房地产，在这么严峻的内外部形势下，至少不能成为经济发展的累赘。随着房价继续下跌，我预计限购政策放松可能继续在全国范围内铺开，当然也包括一些热点城市，合肥年内放松的可能性会比较大。
值得注意的是，政策放松的目的是为了扭转房价继续下跌的趋势，但并不意味着房价就会出现大幅反弹，下跌不是一个健康稳定的房地产市场，大涨也不是一个健康稳定的房地产市场，我认为调控的终目的是要使市场进入一个平稳或者温和上涨的状态。
基于以上判断，大家在购房的时候不要过于着急或者焦虑，即使政策或者市场发生转向，你仍有足够时间上车，不用过度担心房价会出现大幅上涨，但不管怎样，大家依然要持续关注房地产市场，尤其关注政策或市场何时发生转向。
在政策没有出现实质性放松之前，我认为合肥房价下跌会一直持续，这就意味着当前除了极个别价格远低于市场价的笋房外，绝大部分二手房并没有到的下手时机，此时切不可轻举妄动，买房策略主要还是集中在几个优质板块的新盘打新上。
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- 2022年3月合肥房价分析及购房建议
