今天上午，芜湖楼市悄无声息地出现一条通知：取消二手房两年限售。此时，大家还在问这会对市场产生什么样的影响？
而几乎在很短的时间里，某中介APP的平台上，一下子上新了500套新房源，清一色都是2017年限售政策之后售卖的房源。
政策对市场到底有多大的影响？
越来越多的被圈起来的次新房的房源将源源不断地上市，稀释原本房多客少的市场，芜湖楼市将如同寡水清汤一样清淡。
芜湖市场的这一面，其实也是很多城市的另一面。昨天有媒体报道梳理，4月以来，已经有衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、丽水、台州、安顺、苏州、南京、咸宁、荆门、黄石、宜昌等14城松绑了购房政策，涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率等内容。
今天，在这份名单上，又加上了芜湖。
未来还会更多……
那么，我们要如何理解这个政策的反复呢？
当初各地实施限售政策，有一个很重要的作用就是限制资金流动性，各地希望将炒房的资金锁在本地的楼市里，同时也要防止资金快进快出，造成市场的波动性。
不过，在过去市场行情好的情况下，限售政策并没有起到预期的作用。因为在好的行情里，不止是炒房团炒房，而是全民买房。那个时期，很多资金就像从土里钻出来似的，纷纷涌进了楼市里。其实很多人，无非是把他们放在其他账户上的现金，比如股市，债市，定存，理财等搬到了楼市里而已。
全民买房行情里，限售让我们感觉它没起什么作用。
但是，任何政策的发布往往存在两方面的影响，一种是实际上的，就是政策要解决的问题，我们也相信限售政策实施后，如果有人想把暂时不用的闲钱挪到楼市里去，他一定要掂量一下限售期内会不会急用钱。
另一种是心理上的。通过政策来影响老百姓的心理预期。作为楼市政策的一环，它必然会让人们思考一个问题，高价进去后，还能不能更高价地出来。这种心理负担，资金富足的人可能不会有，但挪用六个荷包或养老金的人心理感受就不一样了。
所以，从限售政策实施的初衷来判断取消该政策带来的效果，也是情同此理。
，取消限售后，大批的房子上市，带来概率上的成交量上升。成交出来的资金必然增加市场的流动性，市场的钱有了，预期也稳了，楼市就有可能恢复生机。
第二、大量的房源上市，成交周期拉长。我看朋友圈，抖音上很多夸张的说法，说多少时间内上新了几百套新房源。这些新房源的上市，必将进一步加剧“房多客少”的市场格局，成交周期一旦拉长，房价就会下行；
其三，表现为市场预期，释放楼市放松的信号。现在各个城市都在做类似的动作，楼市松绑的信号也将在老百姓心里种草。这将左右他们对房地产市场前景的预判，新一轮房地产周期会不会即将到来呢？
后一点，影响新房市场和土市的走向。次新房与新房仅差了几年的时间，在购房者看来区别不大。但对开发商影响就太大了。拿什么样的地，造什么样的房子，在限售解除后，房企又多了一个考量的维度，客观上造成拿地的障碍。
如何准确地判断限售政策取消带来的影响？简短的几个词：增加市场流动性；继续冲击下行的房价；可能重振（稳定）楼市信心；开发商可能更为难了。
除了这些个人的揣测之外，其实我们还有一个观测点——明天2210号地块的拍卖热度。人们常说二手房市场是楼市的晴雨表，此话自然不假。而土拍是楼市的温度计也是不会错的。参拍房企的数量，激烈程度和后的成交价都会反映出房企（楼市的操盘手）对这个市场预期的判断。
凑起来的土地拍卖会，与一二十家房企抢地的场面，常常镜像出不一样的市场行情。在2210地块开拍前，我们取消了限售政策，我也特别想知道已经报了名，准备明天拿地的房企，他们今晚如何做出决策？
说完这个本地的市场热点后，我们依然还要抬起头看看外部环境。
尽管在松绑的城市中，我们也看到了南京，苏州这样的热点城市，但我们更应该看到其中更多的城市依然还是那些三四线城市。这是三四线楼市永远的尴尬。
市场好的时候，行情是从一二线城市启动的，等波及到三四线城市时，常常是好的行情和打压政策齐头并进，胆子稍微小一点的城市根本不敢放开手让市场驰骋。在畏畏缩缩，胆战心惊之中，一波行情行情很快就过去了。
总而言之，三四线城市要么撑死要么饿死。库存高的时候，去化周期能卖个两年，行情好的时候，市场上反而无房可售。芜湖市场的这十来年，几乎就是按这个路数走下来的。如果非要判断这一波操作后的利好点，我觉得的结果就是房价的水份再被挤出一点来。
当然，这也只是观察者的一个愿望，当局者的业主可不一定这么想。今天的消息一出，我看到朋友圈里很多中介朋友奔走相告，兴奋不已（他们可以拿到更多优质的房源）。房东们似乎也很高兴，顺手就把自己的房子（买来时不到12000元/平）挂到了18000元/平的价格。
这样的信心来自哪里？
这其中当然会有政策松绑的因素。未来一段时间，给楼市松绑的城市会越来越多，楼市回温企稳又将进入一个新的周期。但是，我们需要认知一个现实，政策效应需要时间来检验，换言之，1.8万的价格需要经得起市场的考验。
此时此刻，依然会有一个老生常谈的问题摆在面前：鱼眼啊，我现在该不该买房呢？鱼眼只能说，恭喜你啊，你的选择房子越来越多了，可谈判的空间越来越大了。买方市场之下，握有现金的你就是老大。
终归一句话，但凡碰到合适的，且先下手为强。我是鱼眼，下期再见！
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- 取消限售 芜湖楼市喜忧参半
