随着利好预期落空，深圳楼市又开始冷静下来。
没什么新闻，没什么人关心，甚至没什么话题讨论。
这几天，深圳火的话题，是宾利姐的车位纠纷。
但人们的关注点，不在宝能公馆，也不在豪宅车位，而在于男业主的精湛演技和女方的婚姻情况。
能看得出，大家只想吃瓜，根本不在意楼市。
深圳楼市，现在有点像是鸡肋行情，食之无味，弃之可惜。
没有太多明显机会，对于很多人来说，买不买房好像都可以。
买吧，房价短期不会有太多变化，不买吧，踏空风险很大有点消息就会调整。
于是，大家就这么耗在这里。
想在这种行情下买房，我的建议只有4个字：
非笋勿入。
现阶段买房只买笋盘，别考虑其他。
什么是笋盘？
我的定义是，性价比高的好房子。
性价比高，指的是价格低于价值，买到就能赚钱。
好房子，指的是在地段、学位和共识上，要有优势。
只有这样的房子，才值得你出手去买。
为什么房子的价格被低估？
可能是限价，也可能是被错杀。
今年买房，新房肯定是优选，豪宅打新是确定性的机会。
政府强行压低价格，让利几百万给你，这可千万别错过。
所以，南山、福田和宝中的豪宅新盘，大家一定要重点关注。
另外，由于市场很冷，预期悲观，二手房也有捡便宜的机会。
从去年2月份开始，深圳二手房成交量就在持续下行。
即使国家出了这么多利好，但深圳楼市还是很冷，5月份成交量只有2318套。
很多核心地段的好房子，多少也都在降价。
虽然让步没那么明显，但比去年前年便宜一些，有的已经跌回2019年的水平。
近期只要不出利好，深圳楼市还是以买方市场为主。
谁有钱，有购买力，就能跟房东去砍价。
只要你有专业的判断，就能买到高性价比的好房子。
很多人会问我，好房子的标准是什么？
我觉得，能打的硬价值要素，还是地段、学位和共识。
地段，不用多说了，南山福田就是比罗湖和龙华要好。
大家有钱，肯定要买核心区域，离自己上班近一点的地方。
学位，虽然有双减和大学区的打压，但深圳家长对于好学位的认可度依然很高。
好的，还是能有更高的溢价。
后一点，其实是共识。
就是大家听说过，公认是龙头的楼盘，涨幅永远是猛的。
听起来有点虚，但大家都认可都想买，大概率就是的。
为什么这个时候要强调非笋勿入？
主要有以下3个原因：
1.直接的，是大家都没钱了，买房一定会精打细算。
今年各行各业都不好做，经济下行压力很大。
有不少朋友收入都受到影响，买房会更趋向于保守。
有钱的，买小点，不贷款，没钱的，只存钱，不买房。
性价比，会成为大家买房的重要考量因素。
这个房子，到底好不好，值不值这么多，还有没有更好选择。
这将会是买房者，每次都会思考的问题。
以前总有段子说，很多人去淘宝买几百块的东西，热衷于比价几，但对于几百万的房子，却决策得很快，直接拍脑袋，活该被割韭菜。
今年，对不起，应该不太可能出现这种情况。
大家会变得更纠结，甚至会花几个月来对比观察，就为了选出有性价比的产品。
能让他们掏钱的，一定是便宜的好房子。
2.时代已经变化，楼市未来是分化行情，房子好坏差距很大。
以前房价普涨的时代，已经彻底结束。
从经济增速、人口结构和居民负债来看，没有任何一个力量，能支持房价继续普涨。
深圳因为基本面足够强，情况可能会好点。
但以后也不是所有房子，价格都会涨。
只有硬价值能打的好房子，才能穿越牛熊。
为什么要买笋盘？
因为笋盘的核心，不是价格便宜，而是房子要好。
你要花钱买好的产品，这样才能在未来继续保值增值。
深圳房价其实并不便宜，但到底便不便宜，是要跟未来相比的。
有的跟现在周边产品相比，可能很贵，但跟未来比，价格也还是便宜的。
3.价差就是安全垫，笋盘就是成长性。
买笋盘，还有个原因就是：
在这个赚钱很难的时代，你能以更便宜的价格买进去，就相当于有更多安全垫。
即使房价还是不涨，你也有足够的底气继续扛。
只要你选的房子好，价格也不会跌到哪去。
相当于，下限是确定的，而上限是无限的。
而且，这个时候，刚好又可以捡便宜，其实就相当于抄底。
花更少钱买更好产品，这才是现阶段该做的事。
当然，深圳笋盘，其实是可遇而不可求的。
严格意义上讲，真正的笋盘，不会存在太久。
深圳不缺购买力，也不缺少专业认知，很多好房子一旦出现，当天会被消化，根本不给你反应时间。
更麻烦的是，深圳好的豪宅，供应非常少，性价比高的，那就更少，基本得靠抢。
这段时间，后端同事一直在带客户看房，买的是总价2000多万的房子。
发现基本没啥好的产品可选，要么楼层不好，要么朝向不好，要么就是没货，要么就超预算。
那些相对还不错的房子，早在几个月前，就被聪明买家偷偷买光了。
未来深圳还会不会有笋盘呢？
我觉得，肯定还会有，只不过这个很依赖运气。
保不齐哪个业主突然急用钱，就有可能折价卖出来。
你需要有实力，还得有耐心。
现阶段，楼市没那么热，笋盘出现的概率也要大很多。
大家一定要重点关注，核心区域有没有好的房源出来。
房子要好是位，价格反而是其次，好房子不可能降价太多。
买到，会比较重要。
前面说过，豪宅新盘，是个确定性的机会。
相当于政府人为给你制造笋盘，你买到的概率很大，产品选择也要多很多。
选新房，难度会相对低很多，有价值的就那么几个，闭眼买就完事。
有钱专业的朋友会很爽，因为买到就有超级大礼包。
判断二手笋盘，情况会稍微复杂一些。
比如，价格有没有被低估，性价比到底高不高，还有没有更好选择等等。
这些其实都依赖于专业判断。
我的建议是，现在已经不是随便买，就能赚钱的时代。
真的要变得专业，或者找专业人士咨询，毕竟买只是动作，买什么才是核心。
选择，比努力重要100倍以上。
几百上千万的血汗钱，你再怎么花时间精力研究都不为过。
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