2021年，随着调控全面收紧，融资端几近枯竭，资金链紧张前所未有，房企资金流动性步入寒冬。
同样是去杠杆导向和融资收紧，不同于2018年的融资贵，2021年虽然融资难度不断上升，但房企的融资成本却在普遍下降。
融资成本下降
亿翰智库数据显示，39家已公布融资成本的典型房企平均融资成本为5.81%，较2020年的6.03%下降0.22个百分点，其中融资成本下降的房企有33家，占比达85%。
制图：曾莞
具体来看，金辉控股、时代中国融资成本降幅显著，分别为0.89个百分点和0.7个百分点，美的置业、雅居乐、合生创展等融资成本降幅也达到了0.5个百分点。万科、龙湖集团、碧桂园、华润置地等融资成本也在进一步优化。
仅有6家房企融资成本不降反升，包括绿地控股、正荣地产、建业地产、迪马股份、中梁控股和大唐控股。
其中大唐地产融资成本上升多，2021年大唐地产融资成本高达9.3%，相较去年同期上涨了1.03个百分点。这也意味着2020年底上市登陆资本市场拓宽融资渠道后，大唐地产的融资代价却更大了。
这一表现实属“反常”，亿翰智库分析，在降负债的过程中，企业或许为了保证必要的流动性，获取了部分成本较高的资金，使其融资成本有所上升。
对照来看，近来大唐地产确实在大力降负债。2017年、2018年其净负债率分别高达1087.9％和408.8%，随后三年这一指标下降为119.2％、58.7％、51.6％。
和杠杆骤降形成对比的是大唐地产剧增的少数股东权益。
2021年大唐地产归属母公司股东权益为56.23亿元，同比增长14.7%，少数股东权益却增长51.7%至45.82亿元，2020年这一情况同样存在，归属母公司股东权益和少数股东权益分别增长70%和1360%。
这也意味着三年间，大唐地产的归母股东权益仅增长1.9倍，少数股东权益却增长了22倍。
融资端的优势
如果按照营收规模分梯队来看，变化会更为明显。
以碧桂园、中国海外发展、保利发展、万科集团、龙湖集团等为代表的头部房企平均融资成本为4.7%，美的置业、雅居乐、时代中国等千亿规模左右的第二梯队房企平均融资成本为5.69%、迪马股份、力高集团等中小房企平均融资成本达到6.95%。
因此，营业收入较高、规模较大的头部房企相较中小房企在融资端更有优势。这也是行业的一个共识：资金会更加聚焦优质房企。
以龙湖集团为例，其连续多年保持着民营房企融资成本，融资端优势甚至超过保利发展、招商蛇口等大型央企。2021年，龙湖集团融资成本进一步走低至4.14%，相较去年同期下降25个BP。在行业债务违约不断的当下，3月业绩会龙湖管理层还表示要提前还款，“计划今年提前归还300多亿元的债务，加上其他的债务偿还，整体将还款400多亿元左右。”
不仅是龙湖，碧桂园近年的融资成本也在持续走低，2021年碧桂园融资成本为5.2%，同比下降了36个BP。
今年以来碧桂园在融资端动作不断。3月初，招商银行授予了碧桂园150亿元并购融资额度，这是自2021年末监管层提及支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目以来，并购贷首次惠及民营房企。
5月中旬，碧桂园和龙湖集团、美的置业一起被监管机构选定为示范房企，发行人民币债券。在信用保护合约的支持下，碧桂园5亿公司债终票面利率为4.5%，定格在此前询价区间的位。这也意味着在行业融资承压之下，碧桂园不仅作为示范房企率先破冰，更以低于过往数年的票息平均值发债。
3家房企的发债释放出监管层信号：尽快恢复房地产企业的融资功能，通过各种渠道注入流动性。因此，这个动作表面是资金闸门的打开，实质是监管层的认证，有了这份信用护航，也让市场对于碧桂园剩余的130多亿公司债额度的使用充满期待。
从变动情况来看，三个梯队融资成本平均数分别下降了0.23、0.32和0.17个百分点，其中第二梯队的房企融资成本下降幅度，其次是梯队和第三梯队。
亿翰智库认为，梯队的头部房企原本融资成本就偏低，因为能够下降的空间有限，第三梯队则以中小房企居多，融资上优势并不明显，融资成本偏高，改善融资成本的难度较大，第二梯队房企在降杠杆和主动优化融资结构下融资成本下降较为明显。
从企业性质来看，国企、央企凭借先天优势带来的信用加持，在融资端优势依然明显。39家典型房企中国企的平均融资成本为4.66%，相较民企的6.55%低了1.91个百分点。此外，国企和民企2021年平均融资成本较2020年分别下降了0.27和0.18个百分点，国企下降幅度高于民企，国企中除绿地控股外，其余2021年的融资成本均呈现下降趋势，而民企中部分企业融资成本仍在上升。
仍有下降空间
2021年房企面临的融资难度前所未有，有市场声音将其与同样是去杠杆导向下的2018年相比，提出了为何融资难的情况下融资成本不升反降的疑问？
亿翰智库认为出现这一情况的原因有两方面，2018年在融资通道收紧后，房企的应对方式是开拓新的融资渠道，以较高成本的资金维持企业周转，如发行成本较高的美元债，从而整体上抬高了房企的资金成本。然而2021年融资渠道收紧的结果是房企再融资难以为继，只能被动偿还，有息负债规模出现明显下降，尤其是美元债的偿还或者非标融资规模的压缩，压低了房企的融资成本。
此外，宏观环境利率的下行，也是影响房企融资成本降低的一个重要原因。
尽管多重严监管的政策让资金进入房地产行业筑起了大坝，但国/央企受融资收紧影响较小，融资通道保持通畅，2021年国/央企的有息负债普遍保持15%左右的稳定增幅，新增的融资如新发行的债券利率价格均较低，使得国/央企融资成本进一步走低。另一方面，部分优质民营企业依靠着较为稳健的经营和良好信用保持，加上企业有意识地优化债务结构，发行成本较低的绿色债券或资产支持证券，拓展多元化的融资渠道，或者优化资产负债结构，提升信用资质，使得整体融资成本也有所降低。
对于房企未来的融资预判，亿翰智库表示，2022年以来，央行不断通过降准、上缴央行利润，降低LPR等方式释放流动性，降低社会融资成本，房地产企业也不可避免会受到惠及，尤其是部分信用状况仍保持良好的房企。但其强调，2021年乃至2022年，是房地产行业信用断裂和重塑的过程，尤其是民营企业目前仍面临着信用缺失、融资困难的问题，虽然监管层试图引导市场恢复对房企的信心，但信用和信心的恢复必然需要时间与过程，即使企业信用能够修复，但杠杆的下降也是难以避免的。
记者孙婉秋 吴典 曾莞 刘一飞
编辑左宇
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