诺贝尔经济学奖得主，米尔顿·弗里德曼曾让美联储低头认错，却在一件事上栽了跟头：浦东。
1993年弗里德曼造访上海，看了一地烂泥的浦东后，将其比喻成俄罗斯的“波特金村庄”。那是个用硬纸板搭出来骗女王的景观，拿来形容浦东开发计划，并不是什么好话。
30年后，赢下弗里德曼，其实只需要一个生牵着他的手，在陆家嘴走上五。
而10年前，人们也不断的这样描述前海：那只是一片“荒无人烟的建筑工地”。
是啊。
曾经，世上并没有前海。
只是不断向海而生，才有了前海的身，也有了前海的魂。
可以说，前海从诞生的天起，就敞开胸怀接纳四海来客。因为它自己也是年轻的，没有壁垒，没有门户之见。
于是，10年后的今天，人们想到了许多词来赞美它：东方曼哈顿、特区中的特区等。
当然了，许多人对前海仍抱有疑问：前海到底能不能成长为“大湾区的CBD”？前海的资产还有多少空间？
01.
弹指10年间
从滩涂成长为“大湾区之心”
——
地球人都知道，未来的许多年，中国有四个肩负特殊使命的区域是需要仰望的。
1、海南自贸港：是探索全域自由贸易机制的试验区；
2、雄安新区：是探索以新土地运营机制为基础、以经济要素大规模集聚为依托的创新型经济增长模式试验区；
3、上海自贸试验区旗下的临港新片区：是以大开放为基础的国际创新协同试验区；
4、前海合作区：它是全国现代服务业深化改革开放的前沿功能区，是中国特色社会主义先行示范区的桥头堡。
2012年，在著名的前海石旁，大lingdao发出了改革开放再出发的号召，并要求前海一张白纸、从零开始、一年一个样！
那是他次视察前海。
十年后，前海可以说是圆满地兑现了这一要求，在一片滩涂上，一个高楼林立、软硬件超一流、高端产业聚集的现代化新城拔地而起。
（实景合成图）
从硬基建方面看，截至2020年底：
前海累计实现213栋建筑主体封顶，100米以上高楼77栋；
累计开通79条市政道路，轨道交通建成4条线、9站点；
统筹推进项目365个；
率先在全国实现5G全覆盖；
累计完成固定投资2122亿元。
从软基建方面看：
截至2020年底，前海累计新增注册企业17.3万家；世界500强企业366家；持牌金融机构252家；
港资累计注册资本1.31万亿，实际利用港资226亿美元；
累计推出制度创新成果685项，其中全国首创或226项；
2021年前海营商环境跻身全球梯队。
注意！
上述的一切，还只是发生在扩容前，即14.92平方公里的核心区域。如此高的投资密度、财富密度，放眼全球都首屈一指。
02.
未来10年
前海的天花板又在哪
——
一切过往皆为序章，未来的驱动逻辑又在哪里？
其实你可以观察两条线。
一条是国家意志，也就是有形之手。
我们在前面说了，它是未来中国，重要的四个区域之一。
它是大lingdao亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家战略平台，是新时代改革开放“浓缩精华的核心引擎”，是意志的体现。
这就注定了前海只能成功，而且非大成功不可。前海过去十年的翻天覆地，已充分体现了这一意志。
今年恰是大lingdao首次视察前海10周年，现在各级新上任领导纷纷造访前海，各种新的政府规划和工作报告也多次提到前海，是不是意味着接下来会有一些更大的礼包给到前海？不妨拭目以待。
另一条线，是市场意志，也就是无形之手。
这条线，你可以这么理解：
过去十年，是前海起步的十年、打基础的十年，它的发展是线性匀速增长。
未来十年，将会是前海经济量能被激活、释放的十年，它的发展是加速的、几何级的增长。
有人说，看不懂！
那我给看看浦东的例子。
作为“不特而特、特中有特、比特区还特”的浦东新区，30多年前，对于上海，对于中国的重要性不逊于今日前海。
但抱歉，30年前的浦东很弱。
1992年的浦东新区，GDP仅60亿元。
大约10年之后的2003年，浦东GDP从增长到了1534亿。
这10年是浦东起步的10年，打基础的10年。
这10年，浦东的增长是线性的匀速增长，一如过去10年的前海。
而这之后，浦东迎来了加速发展的20年。
2012年，浦东GDP达到5929.9亿元，占上海全市的比重已达29.5%，突破了N个量级，跨越了N个沟壑。
2021年，浦东GDP达到15353亿元，占比进一步提升至35.5%。
那相对于浦东，现在的前海是什么段位呢？
2021年前海合作区GDP为1755.7亿元（扩容后），全市占比5.7%，基本和浦东打基础的十年相当。
参照浦东，你们再设想下，10年，20年后的前海有多可怕。
到那时，前海区域内的资产价格又是什么模样？
03.
起跳将至
买入前海的第二次机会
——
我们在前面说了，
现在的前海，正处在打完基础阶段后，几何级增长的前夜。
如果你同意这个判断，我们再说说对于前海资产的判断。
一般而言，买入一个新崛起、又有远大前途片区的资产，有两个好的买点。
1、规划落定，大规模建设之时。
彼时市场共识尚未形成，但后续城市界面的日新月异，共识会形成和强化，进而推动资产价格迅速走高。
比如1992年左右的浦东，和2012年左右的前海。
2、基础设施基本建设完成，区域内生产、生活全面崛起之时。
此时，旧驱动趋弱、新驱动尚未成熟，彼时市场共识出现分歧，市场热度有所下降，乃至振荡调整，是难得的二次买入机会。
比如2003年左右的浦东，以及现在的前海。
为什么说现在是买入前海的极好时点？
如前述所言，前海大的趋势逻辑，并未改变，新的发展驱动只是需要更多时间兑现。拉长时间看，当前恰好是第二次几何增长的起跳点。
以大家熟悉的深圳湾为例：
次买点出现在新千年初，深圳湾尚处于开发建设早期，彼时的蔚蓝海岸的开盘价3000元出头，很多人都觉得贵，但现在是10万元+，10年30多倍。
第二次买点出现在片区加速成长的前夜，即2015年前后，当时市场略微萧条，代表性楼盘恒裕滨城二期开盘，整体均价11万元，是深圳首个均价过10万元的项目。
然而，没有只有更高，现在其均价已达到30万元至40万元。而整个片区，10万元以下的房子基本绝迹。
现在的前海，某种程度上，和七八年前的深圳湾很像，城市风貌基本大成，界面一流，产业资源一流，只是稍缺人气，但只要给它时间，它绝对会给你惊喜。
此外，十周年节点可能带来的新政策大礼包， 也将成为前海爆发的催化剂。
04.
稀缺是标准
核心资产买一个少一个
——
2013年时，金岩石曾在上海公开演讲时说：“中国的楼市必然遵循一个定律，中心、中心、还是中心。中心城市，城市中心，中心城市的城市中心。基于中心价值论，就会看到房地产分化，北京、上海、深圳如果卖不出30万元/平方米的价格，这是开发商的耻辱。”
就深圳而言，如果买房有尽头，那一定是深圳西部海岸线上的滨海豪宅，一定是前海。
而有着城市资源+生态资源的豪宅市场，因其稀缺性，更能引得金字塔顶端的富豪阶层，一掷千金，使得其在楼市中总能走出独立行情。
克尔瑞数据显示，2021年深圳3000万元以上的一手豪宅成交了177套，同比上涨8%。在去年深圳楼市整体低迷的情况下，豪宅市场却逆势上扬，扛住了调控的冲击。
拉长时间看，过去10年，稳坐深圳房价涨幅梯队，基本都是一众豪宅，如深圳湾1号、半岛城邦等豪宅，房价屡次捅破深圳天花板，优质房源去到了30万元+/平。
那么，什么样的房产能称得上前海稀缺的“塔尖”资产呢？
大致有这么几个特征：
一流的城市排面
一流的生态资源
一流的景观资源
一流的生活配套（商业、交通等）
一流的圈层
一流的品牌背书……
对，都得是一流。
比如位于前海核心中的核心——中集前海国际中心
中集前海国际中心是一个集塔楼办公、独栋办公、稀缺商墅、创意办公、中集国际公寓、国际商业一体的约46万㎡国际产城融合综合体，是前海惟一的总部集群。
据悉项目中还有一座专门服务于总部群高阶客户的公寓，集上述“一流”特征于一身，堪称前海高度稀缺的“塔尖”资产。
一流地段拉高了价值起点
项目位于前海核心区优越的地段，前海大道和梦海大道的交汇处，一条是前海的形象大道，一条是串起前海核心区的主轴大道。
毫不夸张的说，项目占据着前海核心区的黄金十字路口。可以说，地段就已经决定了中集国际公寓的稀缺性和高起点的价值。
一流排面带来了地位溢价
前海大道可谓是前海自贸区的“长安街”，是领导视察必经之路，而中集国际公寓不仅位于前海大道的首排，还占据了四分之一的界面。
此外，项目还处于前海石和前海国际会议中心的中间位置，可以实时见证国家外交及重大盛会。
所以，不管是在这里办公的企业，还是居住的高阶人群，提升的不仅是形象，还有不言自明的地位。
地段和排面素来是定义豪宅的首要因素，如上海陆家嘴已成为豪宅的名片，纽约曼哈顿更是吸引着世界各地的富豪居住。
占据前海核心三大道首排的地缘优势，也必然会给项目带来更大的溢价空间。
一流生态决定了健康溢价
若说今年的疫情反复带给国人的影响，莫过于愈发渴望与大自然的亲密接触、更加看重健康的生活。
所以，可以看到，深圳、上海等城市解封后，公园等公共场所立马人满为患。随着疫情的常态化，这种对绿色生活的诉求会变得更加强烈，尤其是对高阶人群而言。
中集国际公寓项目不仅在前海综合体项目中有着首屈一指的低容积率4.8（普遍为8-13.6)，更与前海“绿肺”，占地面积达52万平方的桂湾公园一路之隔。同时项目内部，还设有中央绿轴、屋顶花园等绿色公共空间。
在钢筋水泥森林堆砌成的前海，中集国际公寓是少数能被天然氧吧包围的低密度项目。
一流景观带来了视野溢价
一个公寓是普通还是，是大众还是稀缺，景观视野是一个很重要的考量因素。
得益于区位和片区低密度的优势，中集国际公寓有着前海近乎无敌的景观视野面。
往东看，极目之处是南山科技园、深超总基地、后海总部群等城市地标线。
往南看，对望大小南山原生态资源风貌、太子湾、妈湾港、赤湾港，山海尽收眼底；
往西看，可俯瞰前海石滨海公园、湾区地标-“湾区之光”摩天轮；
往北看，对望前湾总部群，世界级大前湾一览无余。
试问，这样的景观视野，你愿意给多少钱来享受？
一流配套带来了居住溢价
若说地段、排面、生态、景观等要素，让中集国际公寓更“华”，一流的商业、交通配套则奠定了项目的“实”，让真实的居住生活变得高效而富有烟火气。
商业是居住的灵魂，而项目配套的集中式商业高达8万㎡，将以“Mall+Street+Park”三重叠加场景为核心，打造24h不打烊的沉浸式商业体验空间。
同时项目与地铁9号线、5号线无缝接驳，真正意义上的地铁上盖物业。
一流圈层带来了需求溢价
值得一提的是，项目圈层的高阶性要比一般公寓纯粹的多。
因为中集国际公寓并非不是一个单纯的公寓，而是作为中集国际中心总部集群的配套存在。
不同于桂湾、妈湾的散售、无门槛，中集前海国际中心致力于打造前海能级的经济平台，主要面向头部企业。
而公寓主要是为这些总部企业高管和来自世界各地员工服务，提供优质的居住场所。这也中集国际公寓名字总“国际”二字的内涵所在。
此外，前海对外开放门户的占位，也强化了其对高端境内外人才的新引力。
从投资角度来看，购买中集国际公寓就是与500强高管做邻居，或者做他们的房东，而这种高阶的纯粹性，无形之中也拉高了公寓的需求溢价。
一流品牌带来了确定性溢价
当前买房置业，的不确定性风险，莫过于开发商。
降低这种不确定性风险的便捷操作，就是优先选择那些国家队背景的开发商。
中集国际公寓的开发商——中集产城主要聚焦粤港澳大湾区及长三角一体化示范区，是“中国产业园区运营商十强”。
母公司为“中国百强企业”、大型国企——中集集团，旗下有28家国家高新技术企业，主营板块19个行业领域位列全球，中集产城就是其旗下以“产城融合”为核心的产业园区综合发展平台，所以开发商的实力和稳健性也是毋容置疑的！
05.
写在后的话
——
在前海，高端公寓本就不多，以拥有总部圈层、500 强精英朋友圈定位的公寓更为稀缺，中集国际公寓可以说是精英阶层择居前海的不二之选。
如果有时间，建议你去项目实地感受下，那种实景冲击感，真的远胜于千言万语。
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© THE END
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文 |村长♂
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- 前海，“几何级”增长时代来了！
