本文所采用数据为某平台的实际成交数据，板块划分如下图：
成交量变化
从2021年3月-2022年5月合肥二手房成交量变化表来看，自去年4月份限购收紧之后，合肥市场在2021年9月至2022年2月份进入一个低谷期，月均成交量不足500套，仅仅是正常时期的1/4左右。
今年3月份经历了一个短暂的成色不足的“小阳春”之后，4月份又基本被打回原形，自5月10日合肥限购放松以来，市场持续回暖，5月份二手房成交量基本与3月份持平，略有增加，看来政策短期还是有一定的刺激效果。
我们先看非限购区，如果以限购放松前的3月份作为对比的话，我们可以发现一些细微的变化。受限政策影响的是瑶海新站区，因为直接取消了限购，但整体成交量较之前仅略有增加，从340套增加到350套，似乎不太明显。
其中新站区成交量提高了大概20%，瑶海东长江路南板块，也就是所谓的东部新中心，成交量大概增加了12%。而缩量的是长江路北板块，也就是老火车站附近，减少了大概20%。其他两个板块，长江路南和瑶海东长江路北，成交则未发生显著变化。
新站区和东部新中心是瑶海区后发展起来的板块，平均房龄相对年轻，新站区有产业集中和地铁网的优势，而东部新中心整体规划比较完善，更适合居住。长江路南有38区优势，瑶海东长江路北的龙岗板块房龄还不算老，只有老火车站板块几乎没有任何优势。
三县成交量较放松之前从165套降到109套，降幅达到1/3，但各个板块表现也各有所不同。长丰和肥东基本是平均值，影响的是肥西的繁华南和肥西县城，几乎是腰斩的数据，靠近市区的繁华北和工业区成交还有小幅上升。
我们再来看限购区，限购之后，限购区成交占比多数月份都维持在20%以内，自5月份限购放松以来，这个数值攀升至25%，比例增加了5%，说明政策放松对限购区的影响还是比较大的，但并未恢复到之前的30%左右。
与3月份相比，政务区成交量增加了大概30%，主要集中在翡翠路西和天鹅湖北板块。滨湖区基本没有发生明显变化。高新区则增加了近60%，其中蜀山西30%，蜀山东翻倍。
我们再看成交，此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园校区），50中西校，50中新校（天鹅湖校区），46中本部，38中本部，168玫瑰园。
本来5月份是的成交淡季，但限购放松对此类标的影响，5月份成交量达到过去一年来的值，比高峰时的3月份还高出近1/3
从成交占比来看，尽管经历了去年政策的疯狂打压，从今年开始，成交开始缓慢回升，信心也逐步重建，5月份成交占比已达到自限购以来的点。
房价变化
从国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，自去年限购以来，合肥房价环比涨幅一直呈下滑趋势，今年4月份二手房价格环比下跌达到历史极值，这应该是限购放松出台的背景原因。
从安居客合肥房价走势来看，政策出台以来，房价开始企稳并有所回升。
从5月份全国50城房价环比涨幅来看，下跌城市为29个，而4月份这个数据为30个，减少了1个城市，并且整体跌幅也有所收窄，看来全国范围内的救市行动，还是有一定的效果。
分地区来看，长三角依旧是表现的城市群，其余城市群基本相差不大。一个有意思的现象是，各个城市群中的领头羊，比如长三角的上海，珠三角的广州，环渤海湾的北京，中部城市群的武汉，成渝都市圈的成都，房价环比都是上涨的，说明核心城市群中的核心城市已经率先嗅到了下个周期的到来。
从2021年1月-2022年5月合肥二手房成交均价走势来看，维持了近一年1.75w左右的均价，5月份飙升至1.86w，已接近历史值，但从实际成交来看，我倾向认为这是一种结构性上涨。
也就是说，限购区均价更高一些，达到了28456元/平，它的成交占比增加5%，拉高了均价；而非限购成交均价只有15172元/平，成交占比减少5%，对拉低均价的贡献减少了。但其实限购区均价略有上涨，而非限购均价基本持平。
从成交价格走势来看，尽管总的成交量较去年同期有大幅下跌，但成交均价仍然在缓慢提升，与去年峰时的3月份相比，5月份价格又上涨7.7%
下一步合肥房价分析及购房建议
5月10日，合肥执行新的限购政策，瑶海新站区取消限购，社保两年内连续一年改为累计半年，限购区可以购买第三套二手房。如果没有限购放松，可以预料的是，5月份会延续4月份的惨淡成交，说不定还会更糟糕。
尽管政策在5月份执行时间只有三个星期，对市场刺激是显而易见的，我之前预测政务区和会首先迎来触底回升（），目前来看，确实如此。政务区和的价格底已然到来，目前正是入手时期，后期淘笋难度将会加大。
滨湖区还有若干打新盘，3w左右的限价对二手房市场有明显的压制作用，成交量和均价都未见明显回升。高新区目前只有一个打新盘，价格优势相对不大，对二手房市场干扰也不大，成交量回升明显。滨湖和高新还处于探底阶段，此时入手二手房应该还有一定的议价空间。
瑶海新站区是政策的受益者，但从二手房成交量来看，效果并不明显，应该与新房存量较大有一定关系。对外界吸引力强的是平均房龄相对年轻的新站区和东部新中心，二环以内小区成交相对就差了许多，外市购房者如果选择瑶海新站区，应该重点优先考虑以上两个板块。
市区限购放开，对三县需求必然产生一定的虹吸，这里面我们看到影响的是肥西繁华大道以南以及肥西县城区域，而靠近市区的板块，尤其是距离经开区工业区和高新区柏堰湖较近的板块，成交还有小幅增加，三县购房者应着重考虑这两个区域。
大家应该也都感受到了，6月份以来，市场似乎平静了许多，限购刚放松时的那股需求似乎释放殆尽，从6月个星期的成交情况来看，市场热度可能又回到了之前的水平，我想这里面的原因主要有三点。
首先，本来房地产市场是有周期性的，正所谓“金三银四红五月”，也就是3-5月是购房者上半年买房冲动强的时候，6月份一般需求就没有那么强劲了，这是周期规律。
其次，近几个月以来，各地限购放松的消息层出不穷，2015年救市的那种势头似乎又卷土重来，许多地方纷纷调低首套和二套房贷利率，从全国范围来看，合肥房贷利率都属于较高的那个层次，我想这是许多购房者迟迟不愿下手的重要原因之一，都在等政策进一步放松，希望在利率点上车。
第三，全国疫情导致的经济悲观情绪并没有完全散去，我们看到失业率明显增加，人们对未来的不确定性感到焦虑，这些进一步传导到消费端，尤其对于房产这种大宗商品消费来讲，大家会更加慎重。
其实这些情况在2008年全球金融危机和2015年经济结构调整时期也都遇到过，在房价上涨之前，不管中央还是地方，都在不断加码救市，不过市场短期并不买账，当政策积累到一定程度，市场临界点会立即到来。
我认为合肥限购政策还有进一步放松的空间，比如取消限购区，引导房贷利率进一步降低等等，当然现在情况跟之前也不太一样了，在房住不炒的大背景下，地方背负着房地产调控的主体责任，政策放松不太可能大开大合，房价也很难再大起大落。
我们一季度GDP同比增速4.8%，考虑到4、5月份上海疫情，二季度数据应该不会比一季度更好看，而5月份央行公布的M2同比增速已经达到11.1%，比一季度的9.7%又高出1.4%M2与GDP增速的差距进一步扩大，货币超发显而易见。
这些超发的货币，终会在资产端体现出来，合肥在这次周期中能够承纳多少货币量，取决于后期政策放松的力度，2008年和2015年的那种极端现象很难再看到了，但类似2020年底和2021年初的那种波动，我觉得可能性还是比较大的。
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- 2022年5月合肥房价分析及购房建议
