大家有没有发现一个现象：
之前闹得轰轰烈烈的房地产救市，近突然就没声音了？
前段时间，各大城市都在放松调控，限购限贷限售各种松绑，强二线城市也加入阵营。
当时，很多人都在猜测，深圳会不会也跟着放松？
但随着5月预期落空，从6月初到现在，全国楼市放松步伐明显放缓。
深圳，又再次回到，那种不温不火的静淡行情。
这一波调控，好像改变了什么，但又好像什么都没有改变。
现在的行情，其实还是挺悲观的。
虽然各地都在救市，但大家都在选择集体躺平。
5月房地产数据特别拉胯，碧桂园、万科和保利等头部房企销量雪崩。
居民中长期贷款同比减少3379亿元，而存款同比多增6321亿。
说明人们一边在报复性存款，一边去杠杆不买房。
没信心，没购买力，再好的政策，也没啥效果。
短期内，楼市想回暖，是真的有点难。
所有人都不得不接受一个事实，房子是用来住的，不是用来炒的。
我觉得，现在的楼市逻辑，已经发生根本性变化。
从投资逻辑，正逐步转变为，自住逻辑。
即使是深圳，也不例外。
这次参考价新政，已经把房价永远涨的共识敲得稀碎。
当人们都觉得，房子不太可能猛涨时，居住属性就会变得越发重要。
是啊，房子不涨，也还可以住啊。
住得舒不舒服，会成为影响房价涨幅的核心因素。
以前深圳房价普涨，很多人买房追求的，是资产体量和房子数量。
同样的钱，买2套小房子，肯定会比1套大房子收益更好。
房子住得好不好，甚至能不能看，一点都不重要，因为能赚钱就行。
但现在情况发生变化，由于限购限贷限售的加码，加上深圳房价已经很高，普通人很难像以前频繁交易房产。
以后买房，大概率是一房定终身，想置换都得费很大力气，会倾向于一步到位买好的房子。
那个时候，你会发现，即使你有2套小的89平投资房，也不一定能换来一套180平大户型。
持有一套核心地段的大户型，收益明显会更高。
这一次变化，利好明显的是，核心地段的改善四房。
这样的产品，在深圳本来就很稀缺。
要知道，深圳的新房，容积率并不低，核心地段基本没啥新房供应，大面积产品就更少。
而广东作为全国出生人口多，生育率旺盛的省份，以后会有很多年轻人拖家带口来深圳。
如果再算上父母和三胎，大部分深圳家庭，至少都要买个三房，才勉强够用。
四房会更加舒适，也会更加抢手。
深圳楼市，其实早就过了“有房住”的阶段，现在的需求是要“住得好”。
虽然跟全国相比，深圳人均住房面积还是很低，但现在的行情，明显是两极分化。
很多早年来深圳打拼的朋友，当初早就买了房，剩下的就是置换改善。
而一些刚加入深圳的，要么凭能力和家底还能上车，要么基本就彻底躺平放弃。
目前主要的购买力，还是改善群体。
一方面。他们受疫情影响较少，钱票在手，而且现金流足够。
另一方面，经济大环境不好，也没啥好的项目投资，与其拿着存银行，还不如放在房子里。
深圳有钱人还是挺多，大家都喜欢住大房子。
所以，改善和豪宅，还会有一波明显的机会。
但对于普通人来说，现在深圳上车的门槛，已经很高了。
150万，买不到像样的二手，只能去打新，还只是在光明、沙井和龙华里选。
好点的改善房，一般人根本够不上，除非卖房才有机会。
置换的终目的无非3点，要么是地段，要么是房间数，要么就是学位。
而核心地段改善4房，作为所有改善的终点，因为价值足够，供不应求，购买力充足，会比现在更抢手。
近，同事带客户去看房，能明显感觉到：
很多核心地段的好房子，根本没得卖。
楼龄新，朝向好，大面积，楼层不错的房源，真没几个放盘的。
想想其实很好理解，因为能住核心地段的业主，抗风险能力都很强。
除非遇到非常变故，否则根本不会到低价卖房的地步。
而且，如果你是深圳湾香蜜湖的业主，你本身就处在改善的终点，你把房子卖了，还能去买哪里？
所以，核心地段大面积产品，肯定是很少放卖，而且长期稀缺。
可能很久都不会出现，特别完美且价格便宜的房子出来。
很多有钱人会退而求其次，去次一级的区域选豪宅，比如科技园、后海、蛇口和宝中等。
然后购买力继续外溢，到临近核心地段，且学位不错的4房。
有人会问，为什么自住需求变得这么重要？
因为投资涨幅，谁都不好说，尽管核心地段房价还会涨，但涨幅倍数有上限的，什么时候涨也不确定。
这个太依赖天时地利人和，以及各种政策市场因素。
大家能把握的确定性，只能是在预算下，选个不错的好房子。
至少住得舒服，地段不错，有好可上。
这样的房子，不管是自用，出租还是投资，竞争力都很强，以后也不用再折腾。
因为有钱人都想买，所以价格也会水涨船高。
其实啊，直到现在，房住不炒的真正含义，才越发深入人心。
不是“不炒”，而是“房住”。
是啊，毕竟房子再怎么样，也还是得有人愿意买来住啊！
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- 当楼市回归自住，改善四房将迎来大风口！
