2012年，时任万科集团总经理的郁亮在房地产行业内率先预判“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代”。今年，郁亮更是在万科集团2022年会上直言房地产行业进入了“黑铁时代”。严峻的市场环境下，越来越多的企业暴雷，导致越来越多的房地产项目无疾而终，成为城市碍眼的景观——“烂尾楼”。
● 2021年07月19日，恒大系上市公司股债双杀，随后债务违约频出，恒大暴雷！
● 2021年07月19日，华夏幸福公告，未能如期偿还债务本息合计732亿元，华夏幸福暴雷！
●2021年08月02日，蓝光发展公告，累计到期未能偿还的债务本息金额合计159.97亿元，蓝光暴雷！
●2021年12月02日，宝能集团公告，就理财大面积违约向投资者致歉，宝能暴雷！
●2022年02月18日，正荣地产公告，公司现有的内部资源无法解决于2022年3月即将到期的债务，正荣暴雷！
然而，有些项目成为“烂尾楼”并不意味着项目本身已无利可图。如果能够对症下药解决开发过程中出现的一系列导致“烂尾”的问题，反而可以获得丰厚的回报。这让众多金融机构将目光投向市场上那些优质的“烂尾楼”项目，甚至不惜以真股权的形式参与其中。
烂尾楼项目的二次开发过程当中，有一个问题是无法忽视的，那就是历史遗留债务的问题。那么在面临这样一个棘手的问题时，我们第三方监管机构又能做些什么呢？
一、历史遗留债务问题的含义
在房地产项目的首次开发过程中，因房地产开发企业债务到期、投资亏损、资金链断裂等原因，导致其无力支付项目正常开发费用而产生的、一直遗留到项目二次开发还仍未解决的债务，即为我们接下来要研究的历史遗留债务。
二、历史遗留债务问题的分类
想要更清晰的研究这种债务，我们首先应对其进行分类：
1、按合同类型分类
类为建安类合同债务，如总承包合同欠款、幕墙施工合同欠款等。即工程施工到一半，却因为业主资金链断裂等原因无法支付合同已完成部分的费用，从而产生的债务。
第二类为前期类合同债务，如设计合同欠款、咨询服务合同欠款等。即受托人已按合同要求提交约定成果、完成服务内容，但业主因自身原因无法支付合同款，从而产生的债务。
第三类为融资类债务，例如抵押贷款等。
其中，第三方监管机构关注的重点主要为前两类债务。
2、按是否偿还历史遗留债务分类
按委托人是否需要偿还历史遗留债务，也是一种分类方式。这种分类方法乍一看非常的简单粗暴，但其中也有门道：
类是需要偿还的债务，即法律上委托人有偿还义务的，或者委托人依据法律并没有偿还义务，但是为避免影响后续施工和竣工备案而不得不偿还的债务。
有偿还义务的债务比较容易理解，若委托人是直接通过收购房地产开发企业的股权获得在建项目，并仍以该企业的名义进行开发，则需要替该企业偿还相应的债务。
那什么是没有偿还义务但仍需偿还的债务呢？如果委托人通过司法拍卖只获得到在建项目这个相对“干净”的资产，则历史遗留债务在法律上皆无偿还义务。但这并不意味着我们真的能在实际开发过程中对这些债务不闻不问，主要原因如下：
，因为某些施工单位手中掌握着关系到后期项目竣工备案的重要资料。例如，总包单位、设计单位、监理单位，这三个企业都在建委备案、并已注明在施工许可证上，其手中掌握着后期竣工备案所需的重要资料。若想继续开发，沿用这三家企业可能比更换新企业具有更高性价比和可操作性。
第二，因为某些施工单位在当地形成单一采购来源，例如市政工程、消防工程等。但是如果沿用上述公司，就需要先行解决历史遗留债务，否则很难获得这些企业的配合。这些债务需要结算并签订债权转让协议。委托人向施工单位付款后，施工单位将其享有的原房地产开发公司的债权转让给委托人。施工单位的债务被清偿，委托人与开发商之间也形成新的债务债权关系。
第二类无需偿还的债务，即指委托人既无偿还义务，而且即便不偿还也对后续施工及竣备无负面影响的债务。
那么面对此类债务是否就可以高枕无忧？事实并非如此。因为它虽然不影响施工及竣备，但如果处理不善，可能会带来其他方面的纠纷。
接下来让我们分析一下这两种债务可能带来的负面影响。
三、历史遗留债务问题的负面影响
历史遗留债务问题的负面影响主要作用在四个方面——成本、工程、法律和次生危害。
1、成本方面
历史遗留债务无疑会增加成本。通过股权收购获得的项目，委托人应对资产负债表中的应付未付账款进行详细的分析，并将此类债务在项目再次开发的伊始就计入预算之中。但若是通过法拍等方式直接获得在建工程项目，因无需承担历史遗留债务的偿还义务，很可能会被委托人所忽视。但正如之前所说，因施工、竣备等原因，委托人仍需解决这些公司的债务并继续合作。这种情况下，只能通过签订债权转让协议，交由委托人承担欠款的偿还义务。如此一来，必然导致开发成本的增加。
2、工程方面
工程方面存在的影响主要有两点：
，工期延误的影响。工期的延误因素较多，如针对价格和争议条款与承包人迟迟未能协商一致，从而影响工期；或是达成协议并偿还债务后，承包人消极配合，导致剩余工程未能按时完工等。
第二，竣备的影响。在项目竣备的过程中形成诸多阻力，导致竣工备案工作不能顺利推进。例如设计单位、总包单位等，都拥有涉及项目竣备的相关资料。若不能妥善处理与这些单位既有合作关系，可能会影响项目后期竣备。
3、法律方面
施工单位遗留在工地现场的建材和已施工完成的部分临时工程的归属权，取决于原房地产开发商有没有支付相应的合同款。在明确其归属权之前，应建议委托方不要随意处置，否则可能会引发诉讼风险。
4、次生危害
历史遗留债务问题产生的诸多次生危害中，比较常见的和相对比较棘手的问题是施工单位堵门讨薪。长期的堵门讨薪，不仅会对工期、人员物资的进出产生影响，甚至可能引发治安纠纷。负面舆情也会对项目的后续开发和销售工作不利。
四、历史遗留债务问题的投后工作要点
1、需偿还的债务问题的工作要点
需要偿还的债务，即有偿还义务的债务和无偿还义务但仍需偿还的债务。对于此类债务，尤其是法律上没有偿还义务，但在实务中仍需偿还的债务，首先作为第三方监管机构务必要跟委托人充分沟通。告知委托人债务的来龙去脉，以及为何需要承担这些债务，如若不承担这些债务可能造成问题有哪些。在得到委托人的充分理解和书面认同之后，方可进入此类债务的正式解决流程，并在流程中充分发挥我们第三方监管机构的专业性：
（1）审核工程进度排查文件
对于必须偿还的工程类债务，代建公司（如有）会联合总包、监理及施工单位对已完工部分的工程、已进场的物料进行排查，并出具进度排查文件。对于这些排查文件，监管驻场在审核时需要注意一下几点：
1
排查文件是否经过多方会签，签字、盖章齐全的文件才具有效力；
2
核查会签单上所附物料清单、照片等，并去工地现场实地走访，根据形象进度核对其真实性；
3
核对排查清单与合同清单是否一一对应，避免出现多项、多量的情况；若存在多项、多量的情况，则需要项目公司补充相应的变更、洽商单据，否则不与认可。
（2）参与项目公司与施工单位的谈判会议
当现场进度、工程资料排查获得初步成果时，代建公司会与施工单位进入谈判环节，就现状进行磋商，以达成双方都能接受的结果。这种会议监管机构若能参与并取得会议纪要是的，有利于监管机构掌握更多的细节，对后续结算文件的审核也有帮助。若无法参与谈判会议，可以在结算文件审核的过程中进行把控。
（3）审核结算价款的支撑材料
谈判协商形成初步的共识后，就需要对旧合同进行结算。审核代建公司提报的结算书时，首先需要对结算价款的支撑资料进行审核，例如：变更、洽商、签证、完工确认单、排查文件、保修协议等等。当所有的文件都齐备，就可以初步判断结算价款的合理性了。
（4）研判结算价款的合理性
代建公司给出初步的结算金额后，监管机构可以通过三步走的形式判断其金额合理性：
1
步，应判断该价款的组价规则及支付节点是否符合合同商务条款的约定。结算金额是否超出合同金额过多，变更、签证是否符合合同约定，是否允许调差等，都应该一一核实。
2
第二步，判断结算价款是否超过市场价格的平均水平。结算价款的合理性，可根据其单方价格与市场单方价格的横向对比来进行判断。对于建筑类合同的市场价格不熟悉的同事，可以咨询工程造价部门的同事。
3
第三步，判断结算价款对目标成本或对赌成本（若有）的影响。委托人对于项目总投成本的把控通常建立在对目标成本把控的基础之上。故而，判断该笔费用是否可以放入目标成本现有的某一科目中，是否超出该科目目标成本，是格外重要的。如若发现超出目标成本的情况，应时间通知监管机构后台，进一步向项目公司了解详情后据实汇报给委托人。
（5）审核债权转让协议
结算价款确定以后，即可签订债权转让协议。在审核该协议时，监管机构应关注合同条款的合理性，应坚决避免合同中存在对委托人有实质性风险的条款。首先确认商务条款中，合同价款是否跟先前确定的结算价款一致，付款方式是否清晰合理。其次确认技术条款中，是否对施工单位后续工作内容做出明确规定，并规定约束手段。后，对于在竣备阶段需要施工单位配合验收备案的，也需要在合同中明确出来。
2、无需偿还债务问题的工作要点
对于那些委托人没有偿还义务，且不偿还也不会影响后续施工及竣工备案的项目，虽然不用消耗资金，但还是有可能产生某种次生灾害。常见的有法律诉讼，堵门讨薪等。面对这种情况，应尽快将情况据实告知委托人，并建议相应的对策供委托人考量。
如遇施工单位起诉委托人的，应协助委托人收集整理诉讼所需的资料等。对于施工单位遗留在工地现场归属权存疑的物料和已施工完成的部分临时工程等，可建议委托人寻找公证处公证，并出具公证书。以方便后期诉讼。
如遇施工单位组织民工堵门讨债的，应及时告知委托人，并建议委托人在门口安装摄像头，在堵门人员进行肢体纠缠时方便取证。如果堵门人员长期占据交通要道，影响工地现场交通运输的，可建议由总包用自己的施工车辆先行抢占交通要道，以方便己方人员及物资的正常进出。当堵门人员行为过激时，及时报警，交由警察处理。
通过以上流程，紧抓工作要点，相信可以协助委托人让历史遗留债务问题基本得到解决。解决历史遗留债务，不仅有助于项目开发，符合委托人整体利益，还能帮助施工单位解决工程款被拖欠的问题，从而实现双赢。
综上，历史遗留债务的处理效果，对现场信息的收集和判断依赖性较高，故第三方监管机构的价值可以得到很好的体现。只有发扬专业的工作方式和负责的工作态度，才能更加出色的完成委托人的工作，不辜负公司的信任，实现个人的、团队的和第三方监管机构的价值。
- 首佳解读 ｜ “烂尾楼”项目：浅析历史遗留债务问题的投后工作要点
