主笔：西洲美编山雀校审周周
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郑州次集中土拍姗姗来迟。
在此之前，全国南京、杭州、青岛、北京非常多城市已经完成第二次集中土拍。
说穿了，郑州楼市不好，开发商没有信心拿地，加上库存高，郑州土拍非常谨慎，甚至开启了预申请制度，直到今天才艰难完成次集中土拍。
简单总结，这次集中土拍15块土地，5块净地，10块城改等相关用地。按照2022年郑州供地计划，半年过去了，郑州土地出让还不到1/10。
的好消息是没有流拍。
高新区1号地，碧桂园竞得，碧桂园西湖后续用地；
高新区2号地，郑州地铁竞得，定向TOD；管城区3号地，金岱产业园净地，龙湖溢价率12.24%竞得；
管城区4号地，永威竞得，永威城后续用地；
金水区5号地，金水建设竞得，路砦城改安置用地；
金水区6号地，越秀竞得，路砦城改建设用地；
金水区7号地，常绿国瑞竞得，疑似人才公寓项目；
中原区8号地，万科竞得，万科山河道二期用地；
中原区9号地，郑州地产竞得，周边有中原华侨城、金地西湖春晓；
中原区10号地，郑州地产竞得，须水安置用地（原康桥）；
惠济区11号地，郑州地产竞得，古城大运河文化区综合安置区开发用地；
管城区12号地，郑州地产竞得，原盛澳金尊府后续用地；
管城区13号地，郑州地产竞得，原融创城后续用地；
郑东新区3号地，保利竞得，北龙湖净地，万科拾谧森语旁；
郑东新区4号地，碧辰置业竞得，股东为河南三建、周口国资，疑似为产业勾地；
但本次土拍释放的信号其实比较悲观。
2
、本土房企全面趴窝。
比较受关注的管城区3号地、郑东新区3号地两块有溢价、有竞争的土地，参与房企分别是招商、保利、龙湖、保亿等等。从去年开始，净地土拍，本土房企几乎都没有参与过。
我们再细数郑州近的红盘，华润幸福里、电建洺悦融园、万科古翠隐秀、保利文化广场、保利璞岸、华润瑞府，清一色的央企、TOP房企。
按照现在的土拍趋势，如果未来2次土拍全部是这样情况，那么明后年市场上很难看到本土房企的项目。
特别值得一提的是常西湖康桥须水项目，按照康桥现在的情况自顾不暇，大量停工、满地维权，确实很难开发。另外融创城后期用地易主，融创出险后坏消息不断，让人捏一把汗。
第二、郑州国资疯狂兜底。
本次土拍近1/3地块都被郑州地产竞得，在市场不好，房企资金困难情况下，国资和地方城投兜底成为各地常态。
郑州地产毫无疑问是地主。
但故事并不止于此，下半年郑州房地产改革押注于房票安置。其中房票安置涉及大量问题，比如能否就近安置，比如房源超市的房子是否有保证？能否不烂尾？比如开发商是否愿意积极对接等等？
如果是地方国资兜底的大量项目，对接房票安置的速度将会大大加快，这可能是一种有效的解决出路。
但无可回避，从以上来看，房企的资金和信心并不充裕！
作为全国22个集中土拍城市后一个土拍的城市，郑州确实有难言之隐。
和二级市场购房者买房一样，一级市场开发商买地也是看市场看钱包。信心决定了激烈程度，而多大信心决定了是否愿意加杠杆，愿意背负债，资金匮乏就像购房者收入消减一样，自然也不为所动。
所以目前来看，此次土拍毫无亮点，只是国资兜底下的过场，加零星房企的个人秀。无论房票安置也好，左手倒右手也罢，信心不足毋庸置疑。
房企都没信心，还说购房者？接下来几个月的郑州楼市很难有太大波澜，郑州的救市任重道远，还需政策加码！
3
回到土拍本身，土地上新，项目上新，下半年购房者有什么好选择？
1、中原区万科山河道二期上线。
对于周边地缘是一个好消息，万科山河道一期、昆仑望岳二期、乃至康桥玖玺园当时都非常畅销，证明老中原改善购买力非常充裕。目前市场供应空白，对于地缘客户是一个不错的选择！
2、金水北迎来新嘉宾。
目前金水北市场是整个郑州稳定的市场，美盛、招商、碧桂园、保利、康桥各家独秀，这次路砦城改被越秀竞得，作为广州国企，越秀实力非常雄厚，将会成为金水北购房者重要的选择项。
3、管城龙湖项目。
作为品质房企，龙湖口碑一直非常不错，金岱周边项目有新城时光印象、富田九鼎公馆，目前竞品应该是新城时光印象。值得注意，这块地毛坯限价不超过13600元/㎡，相比新城价格优势就出来了。
4、永威城后一期。
作为郑州品质房企代表，永威这几年项目较少，而且位置相对都比较偏僻，除去高新区西棠项目，从传统地理位置来看，永威城是当下永威位置的项目。而且按照永威现在的土地储备，未来几年，想再买到永威房子并不容易。
5、保利三进北龙湖。
目前北龙湖火的项目非保利璞岸莫属，一己之力，坐镇八方。也正是如此，保利有着莫大的信心争抢北龙湖3号地，终杀退其他房企。
作为直接竞品，万科拾谧森语与保利璞岸你来我往，这次随着保利拿地，未来将是保利两个项目夹攻万科拾谧森语。
北龙湖北岸可谓迎来购房时机，项目多、选择多，而且清一色国企、央企有保障！从小120㎡到270㎡，应有尽有。价格相比南岸也非常有性价比，加上目前北龙湖市场非常火爆，建议及早关注！
总体而言，在土地预申请下，不好的土地拿出来也会流拍，干脆就不上架。目前各个房企竞得地块，还是比较有竞争力的，下半年购房可以重点关注！
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- 本土房企全部趴窝，次集中土拍后郑州彻底洗牌！
