怎么形容现在的深圳楼市？
我感觉是，既惨淡又内卷。
惨淡的是，近期成交数据很拉胯，二手房早就躺平，新房也卖不掉。
内卷的是，楼盘竞争都很激烈，中介也是如此，宁可累死自己，也要卷死同行。
除非出政策，否则类似情况还将持续。
对此，没有其他更好办法，大家都只能继续熬着。
近，有个明显的趋势是：
深圳的房子，开始卖不动了。
二手房，早就躺平1年多了。
绝大多数二手房，连看的人都没有。
现在能卖掉的硬性要求是——接近或低于指导价。
如果房子不降价，中介不仅推不动，买家也不来询价。
近行情已经惨到，很多低于指导价的房子，也不好卖。
那些地段和学位没那么好，急着要卖房还过度自信的朋友，大概率会被市场打脸。
当然，房子很好，还不差钱的房东，依然可以底气十足。
从整体上看，深圳二手房价格，比去年要低了一些。
很多房子之前涨得多，现在有点类似于，冲高后的价格回调，整体还是赚的。
除了二手，新房近也卖不动了。
因为有限价，楼龄更新，贷款很好，新房热度一直很高。
但近，新房市场有冷热不均，后继乏力的迹象。
一些真豪宅，真改善的楼盘，去化销售基本不错。
比如前段时间的，海德园、招商仕林瑧邸、润玺二期和中心天元等都是日光。
中海学仕里，因为学位原因也算改善，卖了86%，成绩也还行。
而一些价值偏弱的产品，销售就很惨淡了。
比如蛇口某楼盘，认筹比才1：0.3，鸿荣源一些楼盘，之前都很强势，近期都启动转介涨佣。
近，新房供应也开始放水。
自6月以来，深圳新盘扎堆入市，供应量创下近期新高。
下半年，还有不少好楼盘，都等着拿证预售。
到时候，楼盘之间的内卷，会变得更加惨烈。
不仅是新房和二手，还有新房跟新房的竞争。
少部分新盘会被疯抢，然后剩下的就无人问津，两极分化会进一步加剧。
虽然楼市很卷，但现在，确实是刚需买房的时机。
因为只要你钱票在手，优势就是站在你这一边。
你不仅有大把的选择，还有时间慢慢挑选。
那为什么我说，买房相比之前变得更难呢？
主要原因是，选择变得更多了，选错的代价也变大了。
之前新房供应没那么多，有价值的也就这么几个。
大家很容易就能判断，谁好谁不好。
要做的，只是拿好钱，准备好名额，等待开盘买就可以了。
但目前情况是，同价位的新房，选择其实还蛮多的。
如果加上下半年的新盘，选择就更多了。
而且很多新盘，硬价值也能打，可以说是各有特色。
比如，有的地段不错，有的学位不错，有的倒挂明显，有的适合改善等等。
到时候，你就会很纠结：
到底是选福田，还是选南山？
前海这么多新盘，选哪个比较好？
这个价位段里，还有没有更优选？
因为选择更多，所以人们做选择的难度，也在加大。
一方面，是因为太纠结，看谁都好，也都有瑕疵，不知道该怎么办。
另一方面，是长期来看，楼市表现分化很明显，不是所有限价盘都值得买。
这个时候，专业的选筹，就变得至关重要。
二手房，就是个很明显的风向标。
因为有贷款限制，还有新房压力，二手房整体没那么好卖。
现在还有交易，而且能卖出溢价的，那肯定是真正的好房子。
我们能从中，总结一些经验和规律，进而反推当下该怎么买房。
目前看来，不管是新房还是二手，地段和学位是重要的。
地段指的是，是否在南山、福田、宝安和龙华的核心地段。
学位指的是，是否有名校集团概念，或二梯队以上学位的。
典型的，是梅林一村，深中梅香落地后，价格猛涨。
还有传言有深中龙华的，锦绣江南四期，挂盘价也是飘了100万。
说明即使有教育改革的打压，但大家依然看中好的价值。
至于地段，那就更不用说了。
上半年，去化率的新房，基本都在南山和福田。
二手房就更加明显，核心地段的房子，至少降价后，有人看也有人买。
而龙岗和罗湖这些的，即使降价到低于参考价，也是无人问津。
说到底，还是那句老话，地段、地段还是地段，地段就是王道。
此外，面积、共识和价差也很重要。
很明显，接下来应该是改善型产品，会卖得比较好。
房子面积大不大，是不是4房，住得舒不舒服，会变得越发重要。
毕竟，房价不太可能像以前猛涨，大家会更强调居住属性。
共识，指的是有多少人认可这里，有多少人喜欢这里。
这既决定了流动性，也维护了保值性。
比如中心天元，市面上普遍认为这个总价，可以有更好选择。
但对不起，福田老板们就喜欢这里，就愿意为它买单。
谁有钱，谁就有话语权。
后说说价差，因为现在价差很普遍，所以也就没那么稀缺。
近期不管新房，还是二手房，都有价格倒挂。
价差只是基本的，比周边价格便宜是应该的。
但核心前提，还是周边价格是否虚高，这个盘是否硬价值足够。
现在大家买房，追求的是，如何在有限资金里，做到价值化？
以前这个价值的标准，只有投资回报率这一条，但现在比之前更多元。
能做到回报率高，如果做不到很赚钱，那么房子住得让人舒服，说出去有面子，小孩有学上，通勤很方便，这些也很重要。
买房以后会更加垂直细分，需要考虑的因素，也会越来越多。
决策的价值，也会随着时间推移，被无限放大，到后一个天上一个地下。
不开玩笑的说，做好决策，真的真的能改变几代人的命运。
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- 深圳房子卖不掉，买房也变得更艰难？
