滨江集团董事长戚金兴
滨江集团再次将“杭州一哥”的荣誉坐实。
6月30日杭州本年度第二轮集中土拍，滨江集团一举拿下12宗土地，合计轮拿下的11宗，今年上半年，滨江集团在杭州已公开拿地23宗，总耗资约409亿元。
反观另一组数据，据统计，今年上半年，高达82.5%的上市房企尚未在22个集中供地城市拿地，且绝大多数为民企。
行业风险尚未出清，民企普遍拿地意愿不强，为什么滨江集团却如此强势呢？
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地产锐观察
合作开发“加杠杆”
有业内人士介绍，滨江今年在杭州首轮供地中拿下的11宗地块，大部分是合作拿地或后续引入合作开发伙伴。
中指研究院浙江分院常务副总经理高院生接受经济观察报采访时透露，滨江在今年杭州首轮所拿地块成立的项目公司中，持股比例普遍在10%-40%之间。
这也是滨江集团一直采取的规模扩张模式。
据克而瑞数据，从销售额看，在2019年跨入千亿阵营那一年，滨江集团的权益销售占比还不到40%2020年提升至过半。
在新增土储方面，滨江集团今年多次公开强调，权益拿地金额占现金回款金额比例保持在0.6左右。
7月1日，据滨江集团董秘在投资者关系平台上回复，今年上半年滨江实现权益销售回笼资金322亿元。
这意味着，要保持0.6的比例，上半年约409亿的拿地耗资中，须有约一半为合作方出资。
而合作拿地或合作开发也是一把“双刃剑”。特别是遇到资金出险的合作方，就有可能拖累项目开发进度，从而被迫收购项目合作方股权，有的甚至会“引火烧身”。
02
地产锐观察
高周转+深耕集约
滨江集团强势拿地的背后，有两个重要支撑：
一是从拿地到销售的高周转；
二是区域聚焦形成的成本优势。
高院生透露，建面不到10万平方米的项目滨江集团从拿地到清盘时间约6-8个月。
之所以能这么快清盘，除了政府配合审批加速外，也得益于滨江集团深耕杭州积累起的市场占比及品牌口碑。
并且因为聚焦杭州，滨江集团也具备集采成本及管理成本优势，在做拿地投资测算时，其他房企算账亏拿不了的地块，滨江集团也能拿，可能不赚钱，但是能增加业绩规模。
今年5月份，在滨江集团2020年度业绩说明会上，董事长戚金兴就曾表示，上半年新拿的5块地，要努力才能做到1%-2%的净利润。
03
地产锐观察
聚焦关键城市
据中信证券研究部测算，今年上半年以来，滨江在杭州的货值占比，已从2021年底的约70%上升到约77%。
区域深度聚焦的滨江集团，似乎打破了诺贝尔经济学奖得主詹姆斯·托宾所说的“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里”的定律。
但是，毋庸讳言，滨江作为民企之所以还能积极地大举拿地，也是因为其聚焦的杭州楼市较为给力。
虽然杭州也面临新房和二手房成交下滑的压力，但对比去化艰难的其他大部分城市，杭州仍然保持了较高的市场热度
滨江集团的高市占比也为其贡献了现金流。据克而瑞数据，今年上半年，在杭州房企半年度销售榜单中，滨江以绝对优势登顶了流量榜、权益榜和全口径榜“三冠王”
此外，红姐还注意到，滨江集团是少有的经常公开投资者关系活动记录表的房企，透明化及专业化，让投资者更为信任，也为其带来了融资成本优势。
可以说，聚焦关键城市，保持高周转，合作“加杠杆”，透明而专业，让滨江集团在当下，成为民营房企阵营中仍能积极大举拿地的“那颗星”。
但是，没有“一招鲜吃遍天”。
展望未来，滨江集团还要寻找第二个“关键城市”，或第二个发展“赛道”。
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