作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号
近一段时间，资本向善、科技向善、碳金融、碳达峰、基础设施REITs等成为各界热议的关键词。大家关注“向善”，是因为有“不善”的存在。
“不善”如：有些企业通过各种杠杆和途径，形成了高额负债和违规集资无序扩张，给社会和金融市场带来极大的不稳定因素；再如有些企业，无视国家的利益，通过非正常手段进行操作赚取金钱，再如有些企业，做的就是组装，无自身核心技术，靠着曾经的发家资本进行类似垄断的操作等……
个人理解，资本向善大白话就是让资本朝着好的、对的方向去，也就是对社会有益的方向，如朝向“双碳”的方向，朝着航空、科研的方向，朝着目前国家支持的基础设施REITs、ABS(CMBSCMBN)等。
从各省的“十四五”规划看，各地均提出了基础设施的建设规划，从国家到地方也陆续发布了支持公开募集基础设施证券投资基金的文件，2022年5月31日，深交所及上交所也发布了《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号—新购入基础设施项目（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》，也就是扩大了范围。
本文就简单介绍一下，在实际尽调过程中的一些重点：
一
物业的状况（区位、实物状况）（如产业园类等）
1、首先从大范围上看底层物业所处的区域，一二线城市的哪些位置，核心位置、重点发展的高新区域还是其他区域，因为核心区域和重点发展区域，可以保障底层物业运营产生的现金流稳定，能够覆盖所需的本息等，当然其他类型如水务、高速等，主要是从使用量或车流量等方面看，区域范围更广泛。
2、底层物业应具有稳定的现金流，项目运营时间原则上不低于3年。对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。所以项目各方（评估、律师、评级等）需对底层物业出租或经营的合同真实性、合法性、合规性、有效性及商业合理性应进行审核等，并对其租赁台账、租赁是否备案、仓储合同、租赁合同等进行核实，并对其财务上的收缴率进行核实，若物业中存在关联方或占比过大（租赁面积或租金收入）的租赁交易价格进行公允性调查和验证。
鉴于部分物业租赁合同较多，但租赁价格或模式较简单的，可采用抽样调查的方法，并需要对抽取的样本的代表性进行调查、分析、验证其可行性，对于基础资产影响较大的部分，必须纳入抽样的样本中，单独进行分析和验证。
二
物业的权属
1、底层物业的权证需要齐备，合法持有并完成产权登记，权属清晰。
①证件是否齐全，《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》/《房地产权证/不动产权证书》
②土地四至、房产实际用途和规划用途是否一致或符合相关规定，不一致的要说明尽调的结果，并说明其风险性。
③项目拿地阶段各类费用缴费情况，是否已缴纳齐全，运营阶段和持有阶段是否由抵押权，若存在未缴或抵押权，应充分披露及补缴和解决的节点，如计划成立前或计划成立后一定期限解除抵押。
2、租户及自身的手续完备、合法、合规
物业出租中，若有特殊租户，需明确租户的手续，如租户或业主涉及食堂，是否由完备的餐饮行业证件，同时物业本身的消防、环保等文件和手续是否齐备。
三
周边竞品或相似物业（如产业园）
1、调查周边竞品的情况，分析市场化运营的同类物业的出租情况，如出租租金及内涵、竞品的出租率情况、竞品的入住客户与入池资产物业的入住客户的关系，是竞争关系还是互补关系，竞品的品质与入池资产物业的品质等。
2、调查周边物业的配套设施和入池资产物业的设施，是否满足各自对应物业的使用情况，如车位配比、楼宇出入口数量、交通方便程度等，便于进行后续租金及出租情况对比等。
资本向善，应向着对社会有益的方面，在操作中也应尽调好资产的收益性，保证资本的健康使用及回收。防止高额负债、违规使用资金的情况发生，这对一些管理人、投后监管、投资方提出了更高的要求，资产管理也尤其的重要。
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- 资本向善背景下实际尽调中的重点
