本文所采用数据为某平台的实际成交数据，板块划分如下图：
成交量变化
从2021年3月-2022年6月合肥二手房成交量来看，随着近期限购连续放松，5月份和6月份成交量缓缓回升，如果单看6月份，上、中、下旬成交量逐步递增，说明二手房市场正在慢慢回暖。
因为3月份、5月份和6月份的成交量相差不大，我们拿这两个月做对比。先看非限购区，6月份较这两个月有明显增量的板块是庐阳区的庐阳东，包河区的二环路外和二环路内。
合肥优质板块大都集中在西南，而且价格相对较高，超出很多刚需的购买能力，再加上限购因素，促使部分需求往非限购区转移。非限购区里，蜀山区价格偏高，庐阳区和包河区的非限购受到一定的青睐，其中包河区的二环路外板块是非限购区中相对优质的。
三县成交量比5月份有所增加，但与限购放松之前相比，仍然相对萎缩。比5月份有明显增加的是肥西的繁华南，基本已回到3月份水平，可以看出肥西距离市区较近的繁华北、繁华南和工业区，成交受政策影响较小，而距离市区较远肥西县城和肥东，成交出现明显下滑。
我们再来看限购区，与3月份和5月份相比，成交量都有提升的板块有政务区，滨湖区，蜀山区稻香村，168东校。如果再细分板块来看，主要是政务区的翡翠路西，滨湖区的46区，经开区的繁华南，正是50中新校天鹅湖校区、46中和168玫瑰园所在学区。
我们再看成交，此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园校区），50中西校，50中新校（天鹅湖校区），46中本部，38中本部，168玫瑰园。
目前是成交淡季，经过5月份限购放松政策红利释放之后，6月份成交有少许下滑，但从过去一年来的表现来看，依然还是高位。
从成交占比来看，还未回到去年点时的高度，但也是自限购以来的高位。
房价变化
从国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，自去年限购以来，合肥房价环比涨幅一直呈下滑趋势，4月份二手房环比涨幅达到历史点，不过从5月份开始，新房出现上涨，二手房跌幅开始收缓。
从安居客合肥房价走势来看，自5-6月份政策相继出台以来，合肥房价两月连续出现上涨。
从5月份安居客全国50城房价环比涨幅来看，下跌城市为20个，基本是近10个月以来的点，较5月份减少了9个城市，并且整体涨幅扩大，跌幅收窄，全国范围内的救市行动，效果逐步显现。
分地区来看，上个月还是长三角一枝独秀，这个月华南珠三角、环渤海湾和华中地区也迎头赶上。西部地区相对差一些，但核心城市成都和西安已经起来了，东北地区依然萎靡不振。总的来说，全国房地产开始慢慢复苏。
从2021年1月-2022年6月合肥二手房成交均价走势来看，6月份均价为1.888w，超过了去年三月份顶点时的价格，但成交量只有那时的1/3
因为去掉了38区房，限购区成交均价较5月份有大幅提高，如果将5月份38中的数据算到非限购区，6月份限购区成交均价实际上涨345元/平米，涨幅1.17%，非限购区均价上涨169元/平米，涨幅1.11%
从价格走势来看，并没有闲着，一直呈上升趋势，6月份均价为3.24w，比5月份又有所上涨，比去年限购前点时的2.93w还高出10.6%
下一步合肥房价分析及购房建议
去年把人家打残，今年又施重药拯救，即使体质再好的人，也经不起这样的折腾，更何况外面还天寒地冻的，身体可以慢慢恢复，信心重建恐怕没那么容易，中国楼市目前就是这个状况，国家对房地产真是既爱又恨。
已经连续两轮限购放松，合肥楼市终于看到些起色，但与正常年份相比，成交量还差得远，我认为至少在目前的基础上翻番才算恢复正常。接下来的7-8月份仍然是楼市传统淡季，政策量变尚未到质变的程度，大部分人可能还会持观望态度。
如果下半年行情持续低迷的话，我认为限购放松不会就此罢休，目前限购手段有多少，将来放开手段就会有多少，比如放开限购区（二手房全款可以买第四、五套），放开新房购买限制（允许购买第三套新房），降低二套房，降低二套房贷款利率等等。
值得注意的是，合肥优质板块的优质资产，价格依然坚挺（）。和政务区是合肥楼市的资产，不论是成交量还是成交价格，目前都已出现触底回升，这种趋势会慢慢传导到其它次优板块，比如滨湖和高新。
合肥优质房产是有入手门槛的，也就是说，如果你总价能力达不到一定的程度，你买到的资产基本都是不保值的，或者说至少打不赢合肥大盘，换成百分制来理解，你买到的房子都会在50分以下（）。
对于合肥优质房产来讲，目前入手门槛大概在230w左右，集中在滨湖区的金融西，高新区的方兴西，包河区的政务东，特点是房龄在3年以内的小三房。随着合肥房地产市场慢慢回暖，投资门槛也会慢慢抬升，后期你的选择余地将会越来越小（）。
对于总价能力在200w以内的同学，你依然还有选择，比如小户型或者运河新城。但小户型容易被炒作，对于多数人来讲，很难把握一个合适的入手价格，有高位接盘的风险。而运河新城尽管前景不错，但目前价格相对透支，周围配套欠缺，需要5年左右的兑现期。
对于那些手里还有安徽三四线及以下房产的同学，我劝你们应该趁着限购放松的机会，将这些资产尽快置换到合肥来，即使买不起优质板块的房子，不限购的瑶海东部新中心或者新站区新房或者次新房，都比这些城市的资产好得多，将来安徽房地产市场，一定是合肥一家独大的局面。
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- 2022年6月合肥房价分析及购房建议
