应粉丝要求，聊聊今年长三角的大热门城市-苏州。
这个全网自媒体、公众号都看好的城市，是否真是目前长三角的价值洼地？
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2020-2021年，又来到了五年一轮回的楼市大周期，只是有别于以往全国普涨的行情，这次的行情是分化的。
以北上广深为首的一线城市领涨，少部分重点二线城市跟涨。
而大部分二三线城市却还在持续阴跌，这其中就包括了苏州。
作为全国强地级市，GDP高达2.27万亿，人口1200多万。
以苏州的基本面，理应也是房价上涨的急先锋，为何却完美错过了这轮行情？
个中原因还要从上一轮周期说起：
2015年，以北上广深为首的一线城市，率先启动了上涨行情，“轮动效应”层层递进，导致二三线城市的行情启动。
苏州行情也随之启动，但在还没走完一个完整周期，一半以上的上涨空间还未释放之时，便迎来了调控。
2016年3月开始，官方接连发布土拍、信贷、限购等多达几十条楼市政策，在全面调控之下，苏州楼市直接偃旗息鼓。
2017年-2018年，在全国各地补涨完之后，真正有基本面支撑的苏州，反而成了房价洼地，价值凸显。
而此时的苏州，因整治合租房乱相，一刀切式的暴力强拆合租房，导致租金暴涨50%。
加上拆迁造成的大量手握重金的拆二代；与明显低洼的房价，吸引了周边城市的投资客入场。
以上种种契机，致使在全国楼市平稳期间，苏州走出了独立行情。
2018年底，苏州楼市就已蠢蠢欲动，处在量升价未起的阶段。
2019年初，园区接连推出限价新盘，一二手倒挂，摇号抢房变成主基调，新盘开盘当天必清盘。
新房市场的高昂情绪，也让二手房慢慢有了坐地起价之势，直接导致短期成交量的井喷。
再加上土拍市场过热，地王层出不穷，一周之内出现3个地王，楼面价一再突破预期。
如吴中木渎板块，在市场普遍售价2万的时候，就拍出了楼面价2.9万的地王。
至此，苏州楼市狂飙突进，开启了“房价暴涨”模式，房价连续5周领涨全国。
全市房价平均涨幅20.5%，吴江运东板块涨幅50%，吴中太湖新城涨幅39%，园区涨幅28%，新区和姑苏区涨幅25%。
毫无意外又是调控加码的老路子，511与724政策接踵而来。
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在2019年的限价、限购、限售、限贷、四限调控加码之下，苏州便陷入长达三年的跌跌不休，完美错过了21年的楼市大周期。
但真的错过了吗？
苏州的行情会迟到，但一定不会缺席！
实际跟全国大多数城市一样，苏州楼市也进入了两极分化的时代。
以大部分区域的阴跌，掩盖了少部分区域的上涨，造成苏州整体房价还在持续阴跌的假象。
如工业园区的双湖、玲珑、湖东西等豪宅改善板块，在2021年初，便开启了楼市行情，上涨至今。
而工业园区的青剑湖、唯亭等刚需板块，从2019年持续阴跌至今。
园区如此，高新区、姑苏区和远郊区的行情同样如此，区域内分化极其明显。
2021年至今，园区的豪宅已上涨25-40%，改善盘已涨15-25%，有的豪宅16年至今已翻3倍！
而吴中区太湖新城、吴江区运东等板块，相比19年的高位，却已经跌了20-30%。
目前真实的市场是，旱的旱死，涝的涝死。
有些楼盘逆势畅销，成交量异常火爆，而有些楼盘依然要靠打折促销来求生存。
除了园区、高新狮山、高铁新城、科技城等部分核心区域的成交量火热之外。
其余大多数区域行情一般，新房打折促销，以价换量，二手房降价急售比比皆是。（如真有好行情，压根不需要松绑限购限售）
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为什么苏州楼市两极分化如此严重？
其实苏州除了“苏大强”的外号，还有一个外号是散装苏州。
为什么姑苏区、园区、高新区的教育互通，可以考市区的。
而吴中区、吴江区和相城区的学生不仅不能考市区，三个区之间还不能互通？
因为三区虽然并入了苏州大市，名义上属于苏州，实际上享受县级行政的权利，在经济与财政上有独立自主权，在教育投入和办学上也是各自独立管理。
至于底下的四大县级市，就更不用说了，苏州使唤起来都费劲。
从基本面的数据来看，苏州也很亮眼。
强地级市、强制造业、GDP高达2.27万亿、人口1275万，有充足的资金与购买力支撑。
但实际深入分析，苏州的产业体系决定了人口是以少量富豪阶层、与大量制造业就业刚需为主。
缺少中产阶层（高校、科研所、国央企大多集中在南京），而中层恰恰是支撑房价的中流砥柱。
加上疫晴原因，疫晴难的是刚需，能保住工作、稳住收入就不错了，哪还有心思想着买房。
而企业主们由于疫晴，不敢扩张，资金无处可去，买房买豪宅成了确定性的选择。
所以同属园区板块，豪宅暴涨，刚需房却持续阴跌。
苏州的GDP2.27万亿，有1.2万亿是下辖4县市创造的，苏州市区只占1万亿。
苏州的总人口1275万，有600万人口居住在下辖4县市，苏州市区总人口仅600多万。
昆山、常熟、张家港、太仓4县市，也都有独立自主权，各自发展，不太听从调遣。
当地的富裕家庭也以各自城市的核心板块为买房首选，次选才是上海或苏州市区。
如昆山城西，是昆山城市界面与环境的板块，区域内遍地4w+的楼盘，贵高达8万+，堪比园区。
以上总总因素，导致了苏州主城区人口不足，资金购买力不集中，房价存在断层与扁平化。
而全市各个区域，基本都是3字头的售价，这就很考验客户的购房经验了。
3字头不知道有没有被低估，但大多数非核心区板块一定是高估了。
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那苏州还能买吗？ 能买，但一定不是所有地方都能买。
苏州是个典型的产城结合的城市，产业永远是区域价值的底层逻辑。
所以强的产业在哪里，的房价一定就在那里。
苏州的产业发展格局“东强于西、北强于南”。
所以可以归类出：
梯队：一定是园区，园区是所有人的价值共识。
第二梯队：高新狮山、姑苏区（主城情节与教育）
第三梯队：高铁新城、高新科技城
其余的板块，站在投资角度，个人不太看好，不再列举。
如果你是为了子女教育，那首选园区、姑苏与高新，三区教育互通，并且苏州的都在这三个区。
如果你有5万以上的预算，请坚定不移的选择园区。
如果4万以上的预算，还是园区或高新区狮山，狮山是苏州第二个价值共识板块。
如果有3万以上的预算，请选高铁新城、科技城。
放弃平江新城、尹山湖这类几乎无产业，除了房子还是房子的区域。
其实近几年，苏州已整体进入了改善市场，从新房成交前十榜单就可见一斑。
套均皆是125平以上，说明市场改善需求旺盛，所以有能力，一定要一步到位买改善户型。
如果你是刚需，那就不要想太多，既要又要还要是件很难完成的事情。结合自身工作地点、通勤便利性来综合考虑。
5月份苏州政策全面放松，6月新房与二手房的成交量便双双暴涨。
在政策不收紧的前提下，叠加目前低至4.25%的利率，预计下半年，成交量还会再上一个台阶。
作为长三角中心城市，苏大强也好，散装也罢，苏州该有的基本面还是摆在那里。
在全国大多数城市都不确定的情况下，苏州确实不失为一个的选择。
但选对板块还是很重要，有的板块是洼地，有的可能永远都是洼地。
｜ 个人观点，仅供参考。
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