这是一个传播楼市正统思维|专挖广佛楼市的公众号
任何量化要素去考虑选筹，都已经不合时宜了。
曾几何时，我们考虑房产，会像模像样地摆出个龙门阵，把脑瓜里能想象到的各大要素都摆出来：
学位、楼龄、地铁、公交、商场、生活娱乐文化配套、绿化率、容积率、医院。
还有人人津津乐道的预期。
而且还像模像样地摆出各类要素权重，这个占10%，那个占8%、5%。
但当下，我要说的是：
这些统统都可以摒弃了。
是的，我其实也是做检讨。
还在拿着这些老要素头头是道去点评楼盘潜力的，都不合时宜了。
这些因素结果可能适用过去的两三年，但不适用年限更长的时候了。
特别是如今市区郊区新房来袭之下，很多我们自以为是的选筹逻辑都已经改变。
我也不废话：
大型商场不重要！
容积率也不重要！
地铁有的话，公交不重要！
周边地铁也算成熟的话，近家门口有没有地铁也不重要！
医院不重要！生活娱乐文化设施统统不重要！
牛奶厂的价格涨幅远高于广钢新城就可见一斑。
剩下的还能让各位多一点的关注的只剩下：
预期、学位、楼龄、绿化率。
预期太缥缈，我们不要缥缈的诺言，我们只是看中眼前的苟且。
那些什么预期都是你想当然的好，他又想当然的不好。为什么，你看看南沙就知道了。
学位在铺天盖地的名校派送之下，已然变得越来越乏力。
楼龄，绝对新楼杀伤力巨大，特别是郊区，越郊区对楼龄要求越大。
而越往市中心威力越打折扣，什么二十年楼龄都不过是起步而已。
绿化率则反之，越是郊区，越不是关键要素，越是市区，绿化率越是重要。
诚然，若是市区出现了新楼盘楼龄和绿化率都兼备的楼盘，那未来绝对是赢家。
大家看看兰亭盛荟就可见一斑。
我们来考虑房子的时候，除了地段，地段，地段，还是考虑产品的更迭。
而新产品户型、房子总价约束，反而成为新时代选筹方面的新因素了，成功取代之前的无谓要素包括那些商场、文化、娱乐、生活措施。
强调这是新房作为竞品之下的二手竞争力，同时切记两者地段层次上并没有相差遥远的。
比如同样的是金融城和外溢板块。
你会选择129平方的北向骏景三房，还是兰亭南向100-110平方的三房？
同样的骏景700-800w上下的大三房二手房，你会不会倾向于选择天河一品95平方3+1房？（实话说，单纯小面积多房间，其实是建立在牺牲人均面积基础上，换取物业环境舒适度而来的）
新房同等总价上的地段、户型、小区绿化、物业等会成为新一代的选择模式。
户型要更紧凑多房间，绿化要更符合现代审美。
而市区中的二手房子，必须是强地段下的绿化、物业、IP等一应俱全的，才有可能成为常胜将军。
此时户型的缺失，才能给稍微忽视。
明显的就是凯旋新世界，无论是广粤尊府的手枪户型，还是枫丹丽舍的别扭户型，都丝毫不影响成为避险资金的集中地。
因此，我也抛个问题出来——
当天河一品3+1出来后，会不会又给同时开盘的天汇132平方四房狙击了呢？
PS，近写不了什么长文，我决定针对性的写部分千字文章，保持公号更新。有智者言：公号每天写些什么，比半个月都不写些什么要好，对不对？
近找我卖房的粉丝多了很多，都想着卖一换一置换更好的资产了。市场分化愈发厉害。但实际一点来讲，你卖掉的，也可能恰好是别人需要的。只要能理解层层置换的选筹逻辑，也就见招拆招了。而你该怎么办，赶紧加入星星佬知识星球吧。
3900+付费用户，近3w+问答内容，运营近五年，时间说明一切。只需要1288元/年。支持三天无条件退款。赶紧加入吧。
扫描下方二维码，关注作者公众号
- 反省！楼市选筹逻辑已经变了
