对于当前房地产市场，大家有一个共识，那就是不太正常。无论是过去高速发展，还是当前的迟滞发展，都属于不正常，可一切又都有因有果。的问题就是买卖双方处在严重胶着的状态。
是老百姓真的不需要房子了吗？当然不是。
不可否认的是，我国房地产确实已经告别了黄金时代，从高速增长向高质量发展转变。而且城镇化率也已经较高，人均住房面积也不算低。这些都是客观存在的事实，可问题是，老百姓从来没有觉得自己的住房达到了满意程度。无论是有房的还是没房的。
城市常住人口中有2.4亿人还没有自己的房子，想买房。从长远看，房地产的需求还是很大的。先不说城镇化还会继续，即便是人均住房面积已经比较高了，但是在分配上仍有很大的市场，这就意味着刚需和改善需求还有很大空间。这里不是吹房地产，而是真正的需求确实很大。
可问题在于，购房者不买账，所以，开发商急，中介急，地方急，购房者急不急心里也清楚，肯定也是急的，但还要装出一副淡定的样子，气势不能输。
各路专家都在支招，让房地产市场回暖，关键在于购房者，这个时候，是购房者有主动权的时候。可是哪些专家的话能说到购房者心坎上，哪些专家又是在忽悠购房者，购房者心里一定是有数的。
我常说，现在阻碍购房者信心的要么就是钱，要么就是大环境下对交房的影响，让购房者瞻前顾后，要过去说可能大家感触不深，现在应该都很有共鸣了。所以，购房者的心结必须得打开，解铃还须系铃人。
挣钱是购房者自己的事，短期之内不太能改变，是左右出手的重要指标，但不是客观的，而客观存在的问题就在于开发商这边了。一个是能不能按时按质交房，这个问题解决后才要看能不能以更合适的价格卖给购房者，就是购房者俗称的降价。
降价可是个技术活，有时候大权也并不在购房者手里，可是开发商要自救，要卖房回笼资金，如何才能打动购房者？过去我们经常说，不降价很难。
可现在又有一个大的矛盾，一旦降价，购房者的信心会不会更受挫？毕竟买涨不买跌的观念根深蒂固。
实际上，难的不只是购房者开发商和地方，还包括政策制定的矛盾，要在经济发展和房地产转型中寻求二者的平衡点。毕竟房子是用来住的不是用来炒的这个定位不是凭空提出的，是一定要严格落实的。
既要稳增长，又要实现房地产向新模式转变过渡，必须得摸清楚购房者心里在想什么。
尽管房住不炒已经深入人心，但是买涨不买跌以及房地产投资的逻辑还很强，就是说哪怕刚需买房是为了自住，但是投资的心态依然占上风。都希望买房时降价，开发商给保证买房后涨价，至少要保证买房后不降价。
7月18日，华创证券研究所首席宏观分析师张瑜表示，目前居民购房意愿极其低迷。决定购房意愿的因素是什么呢？根据张瑜的解释，作为一种投资，居民在购房时会分析成本收益，如果购房带来的收益比投资理财更高的话，居民就更有意愿购房，反之就更没有意愿购房。
不过据统计，居民购房收益率自去年10月份以来一直低于投资理财，说白了，就是买房更亏钱。目前居民购房收益率相对于投资理财来说，是2016年以来差的。
所以，如果不能持平，那么购房意愿会继续低迷下去。
通过其分析说明房地产市场逻辑已变，但购房者的逻辑思维仍然停留在过去，还是抱有投资的心态买房。我不能说这是错的，肯定是没问题，但是如果这是常态难道就不买房了吗？
所以，张瑜建议，要稳定房价预期，房价不能跌。基于老百姓“买涨不买跌”的心态，如果房价是跌的，不论出多少利好政策都无济于事。把通胀考虑在内，每年保持1-2%的涨幅是比较合理的。
张瑜分析得没错，保持适度的涨幅既能稳增长，又不至于让房地产市场出现问题。可现如今并非如此，购房者今天不买房出不了大事，可是开发商如果明天还卖不出去那可就是大事了。
这么说来，到底谁更急呢？既然急就不能按照正常的思维来算，如何以的让利措施给到购房者才能吸引他们呢？市场正常情况下适度涨价是没问题的，可如今房地产市场并不正常，急需去库存回笼资金。
如果大家都在较低点买房，市场回暖了，会不会让购房者感觉很划算呢？这个我不知道，开发商们应该不傻，但我知道无论是开发商还是购房者此时此刻保命要紧。
光宇吐楼市 16年房产媒体从业经历，资深房地产评论人，连续多年荣获头条、企鹅、大风、大 鱼、一 点等十强自媒体 1610篇原创内容公众号
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