前言导读
在强监管模式的项目中，或因为开发项目情况复杂，或因为委托人持有项目股权，所以委托人会要求第三方监管机构对合同进行实质性审查，并向委托人出具专业的合同评审意见，以避免合同签订后为委托人的利益带来风险。
一、预审核
在正式审核合同内容之前，首先要确认项目公司的审批流程是否齐备，其次要对合同的签订背景和招投标进行预审核。
1. 合同签订背景调查
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合同的签订是否匹配项目整体发展的需要。需要先确定需求的真实性，即待签订的合同是否真的是项目所需要的。例如：如果监管项目的业态为小型别墅群，其项目规划和设计方案均不包含电梯，但是现在却要签订电梯安装合同，这种情况可能存在异常，驻场需要确认需求的真实性。
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合同的签订是否匹配项目当前开发的需要。判断合同确实符合项目需求以后，还需要判断合同签订的节点与项目当下的开发阶段是否匹配。例如：项目还在打地基，电梯合同也尚未签订，项目公司就要匆忙签订电梯维保合同，这也属于异常情况，需要确认需求的真实性。
2. 招标流程审查
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对于需要按照国家招投标法进行公开招投标的项目，一定要确认项目单位是否合法合规的进行了招投标程序。不受国家招投标法强制管辖的项目，则需判断该合同的招投标程序是否符合委托人或项目公司的制度要求。
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确认中标单位有无相应资质。如果签约主体为分公司，还需注意其是否有授权，能否独立的签署该合同。应从合同主体的角度，排除虚假合同的可能性。
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确认招投标文件是否齐全。一般包括招标文件、投标文件、答疑文件、定标报告、中标通知书等。若是经过比价的合同，则需要有比价报告。
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在审查招标文件、招标答疑文件、定标报告时，需要留意招标文件中一些重要的条款是否与合同中保持一致，若有条款前后矛盾且不利于委托人，需要标记出来提醒委托人。例如招标文件中提到需要承包单位提供履约保证金，合同中却未提及。
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后需比较中标通知书中中标价格是否与合同价格一致。中标价不得低于合同总价款。
二、合同商务性条款审查
至此，我们正式开始审查合同内容。首先，我们要审查的是合同的商务条款。作为投后监管单位，我们重点需要关注合同价款和支付条件。
1. 合同价款
合同按价款的计算方式可以分为固定总价合同、固定单价合同和框架合同。其中框架合同可看作为某些小额的重复交易签订的单价合同，在这里不做单独的讨论。我们主要探讨适用于总价合同和单价合同的合同价款审核方式：步，初步判断合同价款的合理性，可将合同单方价格、主要工艺单价或主材采购单价与相关的造价信息进行比对，从而确定合同价格是否在合理范围内。第二步，判断发票信息的合理性。合同中需注明合同总价的税率、开具发票的时间节点、发票的类型等问题。尤其需要注意，在一般情况下，发票的开具时间应在付款日期之前。
2．合同付款条件
付款条件的关注重点有两个，一个是付款的时间节点，一个是付款的金额与比例。例如，常见的建安类合同的支付节点有合同签订后（预付款）、施工单位按月上报施工进度后（月进度款）、工程完工验收后、项目竣工备案以后和质保期结束后（质保金）。而合同的支付比例则有较为统一的行业惯例，例如预付款不超过合同总价的30%，进度款支付至合同总价的75%-85%，质保金则保留3%-5%。后合同中还应明确相应的结算方式，如结算时间、结算原则、结算资料、结算价款支付时间等。
三、合同技术性条款审查（如有）
商务条款的审查可以满足绝大部分项目的合同审查需要，但部分项目仍有更深层次的合同审核需求。如若委托人在监管协议中就合同审查提出更高的要求，那么就需要继续审查合同的技术性条款。合同技术性条款审查的重点关注内容主要有进场时间、绝对工期、施工范围、交付质量、技术方案、保修期限、价格合理性分析等。（需要注意的是，对于合同技术性条款审查的工作并不能代替第三方造价咨询公司出具的工程造价专业成果中的专业意见。）
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施工单位进场时间一般为暂定时间，具体时间以监理下发的进场通知单为准。所以相比进场时间，更应关注绝对工期的合理性。
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在审核合同时，还需要确认合同约定的施工范围（或需要递交甲方的成果性文件）与招投标文件中的内容是否一致。如果合同中的施工范围有所减少，合同价格也应下调。否则是不合理的。
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确认合同中是否明确工程交付时的质量标准。例如项目竣备时会参加某市工程质量荣誉奖的评比，那么就需在合同中明确“工程交付质量应达到某质量大赛的质量合格标准”。
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合同中应明确当施工过程中，需要更改技术做法时的应对机制。如变更、洽商的发起、审批流程等。
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合同规定的质量保修年限，应符合国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定。
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价格合理性分析：首先，判断合同价款是否超出目标成本或对赌成本（若有）。委托人对于项目总投成本的把控通常建立在对目标成本把控的基础之上。需要注意的是，固定单价合同虽然为暂定总价，也需要对其进行核比。如若发现超出目标成本的情况，应时间通知后台，进一步向项目公司了解详情后据实汇报给委托人。其次，若需对合同价款的合理性做初步判断，可根据合同单方价格与市场单方价格的横向对比来进行判断。还需进一步分析的话，就需要对组价清单进行成本核对。对于建筑类合同的市场价格不熟悉的同事，可以咨询工程成本审核组的同事，据实选择与事项类型匹配的审核流程对价格判断工作进行确认。
四、合同法律性条款审查
一般情况下，合同的法律性条款委托人会请专业法务进行审核。但我们仍可以从自己的专业角度提出一些建议。
1. 关于合同约定的甲乙双方的权利和义务。
一方面应避免履行起来较为困难的权利或义务。例如项目现场工地狭窄、办公场所稀缺，那么合同中就不应约定“由甲方为乙方提供办公场所”，而应改为由乙方自行解决。另一方面，应纠正与招标文件、报价清单中相矛盾的权利义务。例如清单中分包单位已就垃圾清运进行报价，但合同中却约定“垃圾清运由总包承担”。这种前后矛盾的条款也因及时纠正。
2. 关于违约责任的约定。
对于违约责任，需要注意的是乙方的责任不得优于甲方，一般原则是权责对等。例如合同中约定甲方违约需要支付1‰/天的违约金，那么合同中也必须约定乙方的违约金支付条件及数额。跟外企签订的合同中，尤其常见外企权利义务明显优于我方的条款，对于此类合同我们应及时提醒委托人并告知风险。
3. 关于争议解决方法的规定。
合同应规定当存在争议时，是通过法院诉讼解决还是通过仲裁解决，并明确具有管辖权的法院。这里额外需要提醒的是，部分外企的合同模板中常常会要求甲乙双方遵守国外的反贿赂和反腐败法律，包括但不限于美国的《反海外腐败法案（“FCPA”）》、英国的《反贿赂法案》等。这将给我们的委托人带来潜在的法律风险。尤其是我们的委托人多为大型国企，要避免这些合同条款成为被欧美国家“长臂管辖”的借口。
五、合同审查技巧
合同审查没有捷径可走，审查的合同越多就越得心应手。但有一个合同审查的技巧是非常有效的，就是建立自己的合同模板。经常审查合同的朋友，可以通过横向对比相同类型的合同来建立自己的模板。还没有太多审核经验的朋友，可以登录国家市场监督管理总局官网的合同示范文本库，下载相应合同的示范模板。
经以上程序将合同审查完毕后，在明确审核目的的前提下，一般存在两方面内容：1、合同没有原则性问题时，监管驻场出具合同评审意见，经委托人审核完成后配合项目公司盖章即可；2、当合同的主要条款有重要问题，与项目公司沟通协调，了解清楚来龙去脉后，将潜在风险和修改建议写在合同评审意见书中，以方便委托人对合同风险进行总体的把控。
合同审查考验的是监管单位认真的工作态度和专业性。如何从第三方监管机构的角度为委托人提供专业的审查意见，需要不断的深入学习和探究。
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