地产财富会
震荡时期预期转弱
做空者作妖不断
但重建信心循环
我们需要更多
保交楼保质量的稳健企业
2022-8-4
这个夏天，经济调整、疫情反弹、以及多地蔓延的“抱团停贷”风潮，正在给中国房地产行业带来可怕的“预期转弱”危机。
原本已经修复的行业基本面因此下行，投资者们在迅速掉头，转而要求更高的风险溢价。一批做空者也因此出现。
与2022年7月地产市场成交的二次探底同时出现的是，做空者们利用复杂多边环境影响下的房地产预期下行趋势，对内资房企上市公司股票及美元债券，所进行的又一轮突袭。
与此前不同的是，在市场此前攀升至顶峰的避险情绪影响下，这一轮做空无关房企基本面。 做空者们将标的扩散到了高评级稳健型民营房企。包括旭辉、金地、龙湖、碧桂园在内，这些一直信用资质良好、财务偏好稳健的房企都受到了错杀影响。
从旭辉、金地到碧桂园，再到龙湖，这种并不合理、一刀切大跌的现象表明，行业严峻的时刻正在迫近。（详见地产财富会此前报道 ）
严峻形势下，中央政治局7月28日召开会议部署下半年经济工作时指出，要全方位守住安全底线，并且明确宣布了以下两点：
——“要稳定房地产市场”
——“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”
中央高调下场，“稳地产市场”的改变开始了。
各省市也在持续稳市场，上半年政策底已过
守住安全底线
“保交付”是信心的底线
必须注意到，中央政治局会议对发展房地产市场的要求是在谈及全方位守住安全底线时提出的。
这表明，稳定房地产市场对于全方位守住安全底线至关重要。
只是，目前行业整体仍在市场底部反复横跳着，我们首先要守住市场信心的底线。
可以说，这一轮的市场二次探底，本质就是由烂尾交付危机所引起的。而往后守住市场信心的底线，关键就是守住和民生、和购房人实际权益息息相关的交付。
我们需要更多关于交付的好消息。 而一批持续稳健、基本面良好企业实际上一直在行动，为这个行业的信心维持持续努力，做好保交付、保品质工作的表率。
数据显示，今年上半年，碧桂园实现在全国214城累计交付超25万套房屋，旭辉34城交付近4万套新房,世茂集团在41城交付超4万套房屋，美的置业在23城交付超3万套房屋……
其中，响应国家关于“关于压缩不动产登记办理”的通知号召，优化购房人的收房体验，碧桂园在湖北、山东、甘肃等全国多个项目实现了“交房即交证”，仅广西区域已实现4726户，覆盖23个项目。
“交房即交证”意味着购房者能在收房阶段就拿到不动产权证，不会再像以前那样等待太长时间，从而能有效解决购房者小孩读书、积分、抵押等问题。这不仅进一步优化了购房人的收房体验，也体现了房企的稳健实力和品质责任。
因为，行业过去长期以来交房与办证不同步、办证难等问题之所以突出，其难点在于房企不仅要在房子交付前实现工程验收达标，还要提前完成所有交房交证的服务事项。只有各项手续齐全、房屋质量过硬的项目才能实现交房和交证的同步。
正如碧桂园集团总裁莫斌强调：
“今年我们要做得比去年更好，我们的交付标准要进一步提升，对质量的控制要进一步向前端延伸。每一栋楼，每一个项目都非常之重要，区域总、项目总都要落实强基行动要求，到一线去。”
碧桂园江门一项目细化交付标准管理：可视化呈现交付改进
面对行业的震荡，碧桂园选择客户为先，给市场提供更高品质的产品、服务和更高交付标准的体验，以赢得更多客户信赖、强化市场信心。面对下半年，持续保竣工、保交楼、保质量，碧桂园全国各个项目也做好了更充足的准备：不仅在交房前就有工地开放日透明展示，同时也做好联合验收、第三方评估；更在交付当天，安排专业验房师一对一全程陪同，并且为业主解答疑惑，保障房屋交付满意度。
碧桂园工地开放日现场
“保交付”是市场信心的底线，也是房企获得市场支持从而能活下去的生命线。
不止是碧桂园，越来越多的规模实力房企都在更重视自身交付力和服务力的提升。因为市场的竞争在加剧，只有更好的产品服务、更更重视客户体验的产品交付，才能助力其树立积极的企业品牌、口碑和公信力，也助力行业强化信心。
稳健民企
或是行业信心的源头
从交付的表现和行业信心来看，一批稳健的民营房企在当下严峻的形势下，仍在交付高品质的好产品，这不仅给了市场购房人信心，也给了投资市场信心。
因为高品质交付的背后，体现的其实是房企的稳健经营和资金实力。如果没有足够的资金实力，在现金流上捉襟见肘，那么肯定就无法支撑项目的施工继续，更别说交付标准提升。
在当下大众看多了房企暴雷，不断债务展期、持续寻求项目出售的当下，仍有一批稳健民企还在坚持通过做好产品、稳健经营来获得市场上珍贵的融资机会，为保交付做好提前准备。
从某个角度看，稳健民营企业在每一个行业的存在，实际上都是保质量、保信心的源头之一： 他们的存在、他们的努力，让资本和大众仍能够相信这个市场、这个行业只是在剧烈调整，但核心的发展基本面仍在，只要做好市场需要的产品和服务，总是能够行稳致远。
监管机构也深谙此理。今年5月，监管机构选定龙湖、碧桂园、美的置业、旭辉、新城5家优质民营房企进入示范房企名单，支持稳健民企发债，助力行业良性循环发债和信心恢复。
随后的几个月以来，作为首批信用保护工具发债示范房企，碧桂园、龙湖等5家民企也相继成功发债。其中，作为五家示范民企中规模实力排名的碧桂园，不仅在信用保护下成功发债，此前还与招商银行、中国农业银行广东省分行签订了150亿元及400亿元的战略合作协议，融资总额可观且渠道畅通多元。
成功发债、稳健融资助力行业信心回升的同时，从其在资本市场的主动作为来可能，这批稳健民营房企也一直是行业信心支棱的源头之一。
例如，今年以来，碧桂园、旭辉等民营房企都多次采取了加大票据回归、提前赎回债券，大股东与管理层大笔购买公司股票及债券等方式支持行业信心。
6月23日，碧桂园提前回购7月到期的美元票据，总额约4.11亿美元。截至7月底，碧桂园已经悉数偿还本年内所有到期美元票据。
7月14日，碧桂园为积极维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者权益宣布，碧桂园地产控股股东佛山市顺德区宙华投资咨询有限公司（“宙华投资”）有意按照交易场所交易规则以市场化方式于境内二级市场购买碧桂园地产公司债券，首期规模不超过10亿元人民币，拟购买范围为市场报价较估值偏离较大的碧桂园地产债券。截至7月29日，该公司控股股东已累计购买公司债券共2.42亿元。
而7月25日，旭辉控股集团（0884.HK)也发布公告称，控股股东林中、林伟及林峰于7月22日在公开市场购买合共50万股公司股份以增持股权，总代价98.3万元。
资本市场对此给予了积极的评价。 例如，今年6月，汇丰将碧桂园评级升至“买入”，理由是碧桂园在偿还到期债务方面具有良好记录。广发证券、申万宏源等29家境内外券商机构均给予碧桂园“买入”评级。
无论经济还是房地产的发展都有周期起伏。震荡过后，回升的关键力量还是在经营稳健、能保交付保质量的稳健企业身上。他们是信心的源头之一，不应被过度错杀。
现在，政策的工具箱已经打开，应逐步回归理性，健康新循环需要稳健企业加强竞争力，成为市场信心重建的一部分。
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