当前浏览器不支持播放音乐或语音，请在微信或其他浏览器中播放 那些花儿音乐：朴树-我去2000年 
知道老司机有中介业务，不少房东都来找我，让我帮忙推推他的房子。
这个忙我愿意帮，因为卖掉了我有中介费可以拿，去年还有房东不愿付中介费，今年基本上没有了。
但问题是我能力有限，把房子交给我，我大概率也卖不掉。宁波现在一个月也就成交3000来套，有上千家门店，上万经纪人，如果他们都卖不掉，老司机又哪有那本事？
所以我经常对房东说，尽量多挂一些中介吧，别对老司机抱太大期望。
对于那些已经卖了半年甚至一年还没卖掉的房子，找老司机倒是对的，因为这些房东需要的并不是一个销售渠道，而是一份老司机认证的《》。
在房源共享的大公盘时代，任何一家中介，任何一个业务员，他可售的房子都有成千上万套，但是，每个人的时间精力都有限，中介们会挑出什么样的房子来主推呢？
有房东很聪明，他们给中介开空头支票，承诺如果卖掉了就给红包，有些房东开出的红包高达6位数。
是不是很刺激？有钱能使鬼推磨。
但许诺高额佣金这招，现在基本没啥效果，因为中介判断一套房子是否值得推，并不是看佣金，而是看它好不好卖。
好卖才能赚到钱，不好卖的房子，高佣金也只是望梅止渴。
什么样的房子好卖呢，随着技术进步，现在对于房源的判别越来越科学了，几乎每个二手房平台，都会利用程序对房源进行打分，得分高的房源，会被优先推荐。
不同的打分机制，权重各有不同，但价格始终是居于核心地位的。
一套房子能否快速售出，价格起着决定性作用，如果定价不合理，其他任何努力都等同于白费。在合理定价的基础上，再配套好的销售策略，才有可能优先成交。
要知道，现在房子的成交率，比考公务员的录取率都小。
那么，现在有多少房子的定价是不合理的？不是50%，也不是80%，老司机认为实际上90%以上的挂牌价格都没有意义。整体来看，目前的二手房市场严重供大于求，能够有机会成交的，不会超过10%
这10%的房源，就是各系统内的高分房源，它们会成为各路中介重点推介的对象。
到此，房东应该明白老司机的意思了，不是我不愿意帮你推，而是你的房子没有推的价值，准确的说，是你的定价没有成交可能性。
那么，如何制定出一个可行性比较高的价格？
绝大部分房东在定价是，会首先看一下这个小区的平均价格，然后再看看自己的房子，觉得自己的房子怎么看怎么好，然后就挂出一个比均价略高的价格，感觉自己也不吃亏。
房东中也有狠角色，会挂出一个离谱的高价，他们可能认为，砍价空间越大，客户感觉越好，越容易成交吧。
聪明的房东会看看同小区的价格，然后比照这个价格，把自己的房子挂在比较靠前的位置，让买房的客户先能够搜到。
但定价并不是如此简单。常有人问我，老司机，我已经是小区的一套了，为什么还不能成交？
是小区里的不假，但这个小区可能很久都没有成交了，甚至这个片区很久都没有成交了。哪怕你是小区里的那套，一样可能无人问津。
有可能，小区或者片区的价格，整体偏高了；也有可能，目前根本没有客户。
上一篇《》，老司机曾聊到过这个问题，这种没有成交的片区，在目前宁波的二手房市场中并不罕见。
我们必须站在客户的角度来思考问题：除了你的小区，他们还会有什么选择？那些可替代的小区，他们的价格怎么样？
特别是那些“倒挂”的小区，还面临着新楼盘的分流。
真正有参考价值的数据，是近期（如三个月内）的成交价，如果某个小区陆续有成交，我们还可以梳理出成交价的走势。
但大多数小区没这么“幸运”，要么根本没有成交，要么成交极为零星，个体的偏离度非常大，很难找到价格的“中枢”。
在研究一些小区的成交时，我们发现，同一个小区的两套房，成交相隔不远，但成交价格却差异颇大，有的甚至接近万元。
还有些成交，特殊性超过一般性，比如一楼带花园的，或者大户型低单价的，或者极小户型高单价的，这些特殊的价格，对于小区一般的户型的定价，参考性也不强。
成交的时间相隔越久，参考性就越弱，有些小区今年都没有成交，近的成交还是去年七八月份的，如果参照彼时的成交价格，也会谬以千里。
因此，二手房的定价必然有其专业难度，它既包含了对数据的解读，更体现了对于走势的判断，以及对于当下市场的感觉。
有人问老司机，网上可以免费估价的，为什么你们要收500元？
首先我们的数据来源更加多渠道；其次，面对残缺不全的数据时，如何得出有效的结论，目前程序还无法取代人的思考；后，面对同样的数据，程序得出的是一般性结论，而不同的人，会因为专业判断不同，得出不同的结论。
这就是专业的价值，数据是不值钱的，真正值钱的是解读数据后的结论。
迄今为止，还很少有房东意识到，自己的房子早就淹没在这十万套房海之中了，不但客户看不到，中介也没兴趣推，就像透明一般。
他们还以为这只是市场不好的缘故，还以为是中介不够上心。
看老司机文章的读者，我希望你们能建立起一个基本的认知框架：宁波的住房总体上已经处在过剩时代，二手房已经进入买方市场了。这个市场供过于求，保有量在持续增加，而需求可能正在萎缩。
至少是阶段性的萎缩。
在这种情况下，要想自己的房子能卖掉，必须保持足够的“竞争力”，随大流注定是要一场空的。制定一个有竞争力的价格，在各个中介的评估系统里拿到高分，成交才有保障。
行文至此，老司机的广告必然会跟出来。点击下方“”，卖房少走很多弯路。重要的时，老司机可能帮到一部分房东，躲过今后更深的调整。
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- 库存十万套，但中介只愿推售这类房子
