当前浏览器不支持播放音乐或语音，请在微信或其他浏览器中播放 爱似水仙音乐：听月-听月的翻唱歌曲（三） 
上周，一套杭州湾的二手房成交截图在业内疯传。
这套世纪城的房子，建筑面积140平方，成交价90万，折合单价6429元/平，让人惊掉下巴。
在老司机的印象中，杭州湾新房在12000元/平左右，便宜点的二手房，也都在8000元/平以上。6400元/平的成交价，显然打破了我之前的认知。
出于好奇，老司机翻了翻世纪城的二手房，原来，杭州湾真有一些房子，挂牌价在7000元/平上下。
如果挂牌价在7000元/平附近，那么6500元/平的成交价，看上去也并不算太离谱，二者相差不到10%。
但是不是说，杭州湾二手房的价格体系已经被打破，6400元/平成了当地房价新的支撑点呢？
昨天，宁波房管部门发布8月份成交数据，市六区新房新增供应1696套，成交2457套，显性库存继续在缓慢减少，但供需都保持在低位。
二手房数据要好看得多，市六区8月共成交二手房3444套，环比7月份再次增加281套。虽然是小幅增加，但已经是连续2个月站稳3000套，并且比去年8月的2712套，足足多了732套，同比增加了27%。
也就是说，今年8月，中介过得比去年8月好多了，竞争对手大量退出，但成交量却增加了近3成。
“活下去”三个字，多么有价值。
当然，3400套的成交量，对于宁波来说仍然是偏低的，这个市场平稳的成交量，至少应该保持在4000套以上。
一个值得关注的板块是镇海，镇海8月二手房成交高达621套，几乎赶上了海曙。7月份镇海的成交是500套，也是仅次于鄞州和海曙，排名第三。
镇海的成交为何如此活跃？是非常重要的因素，今年招生政策7月份才发布，客观上促成了暑期销售热潮。
此外，镇海的挂价相对其他几个区更加“实在”。老司机前不久专门“表扬”了镇海房东，在买方市场中，虚高的挂价，对于成交是很大的障碍。
鄞州的房东应该反思了。
至于本文开头提到的杭州湾，8月成交106套，7月成交134套，6月成交168套，与大市的节节攀升不同，杭州湾的二手房成交在逆市下挫。
是什么原因？老司机今年没去过杭州湾，知道的朋友请在文末留言。
据贝壳的数据，杭州湾挂牌量3055套，看上去并不是一个高得离谱的数字，还不到江北13571套的一个零头。江北8月份成交263套，杭州湾成交106套，看上去，江北的出清周期要长得多，库存压力要大得多。
既然挂牌量并不大，出清周期也不是长的，为何杭州湾出现了6400元/平这么离谱的价格。
老司机刚看到这个价格时，只说了一句话：如果杭州湾核心区的房价跌到6000多，可以闭着眼睛买了。
问题到底出在哪里？有人说是投资客太多了，也有人说客户太少了，从数据看都站不住脚。杭州湾到目前为止，建成交付的住房少说也有5万套，仅仅一个世纪城就有31500套，区区3055套挂牌量，怎么说投资客太多呢？
除非，杭州湾的二手房没有通过官网核验，也没有在贝壳这样的大型平台上挂牌。
要知道，宁波主城区六个区的挂牌量已经达到六位数了，连二手房成交火的鄞州，出清周期也在60个月以上，比杭州湾的供求数据糟糕得多。
那么，是不是有可能，6400元/平的成交，只是一个孤例？
有人说这套房子的户型太差了，老司机看了一下的确不怎么样，140平的房子，只做了三室二厅一卫，还仅有1个卧室朝南。
大而无当。
户型不好只是一个方面，更重要的是面积大总价高，在二手房成交中，如果是普通小区的房子，面积越大，单价越低。
格兰云天的大面积，单价比小面积要低1万元/平。
还有个很重要的因素，这套房可能是顶楼。
在同一小区，还有一套一样的户型，楼层可能是一楼，挂牌价只要6358元/平，甚至比成交的这套还低。
除此之外，该小区其他房源的挂价都在7000元以上，新成交的一套，成交价也在7238元/平。
单独一两套低价成交，其实无法定义这个板块的房价。因为单个成交有特殊性、也有偶然性，有时候偏离度很大。
不可否认，在杭州湾的开发史上，供地集中放量现象非常严重，本轮供地的高潮，一直持续到2019年。
集中供地带来集中开发，终带来集中投资，以杭州湾常住人口的增速，远赶不上房屋建造的增速。
这势必导致在一个时期内，杭州湾的供应是过量的，无论新房还是二手房，在这个阶段都容易出现踩踏。
踩踏往往是恐慌造成的，反过来又会加剧恐慌，恐慌会带来的一个结果，就是非理性下跌，也就是可能跌过头。
周末老司机写了一篇《》，说的就是这种可能。如果楼市泥沙俱下，一些板块可能会出现超跌，那意味着机会。
当然，这种机会是长远来看的，不是今天买了，明天就会涨，或者下个月就会涨。
老司机会说杭州湾核心区跌到6000元可以闭着眼买，并不是说6000元就一定是点，也不是杭州湾什么房子都能买，这只是一个笼统的说法，意味着在我看来，杭州湾核心区的价格，长远来看是不止6000元的。
6000元的房价，进相当于内地的县城了。
无论是现有的经济规模、人口规模，还是二者的增速，以及未来的想象空间，杭州湾都远非内地县城可比，甚至大多数内地的地级市，也无法相提并论。
没有理由，杭州湾的房价要比这些城市还低。
阶段性的过剩会带来阶段性的低价，但不会导致永久性的低价。
此外，我们也注意到，自2019以后，杭州湾的土地供应，几乎停滞了。我们也翻看了杭州湾的规划，发现在核心区域，可供开发的土地，其实也已经不多了。
所以，如果继续下跌，杭州湾可能会迎来历史性的机遇，当然，机遇来了如何抓，又是一个大的课题。欢迎继续关注老司机，我们会在今后的文章中，逐一分析宁波各大板块，包括杭州湾。
后插个广告：如果房子挂牌半年还未卖掉，你可能需要了解一下老司机的，过去两个月我们为约80位房东提供了定价建议，已经有近10套“老大难”房源在调价后顺利成交，详情请点击每篇文章文末：“老司机服务矩阵——”。
—老司机服务矩阵—
||
|收费文章
- 8月成交量创新高，杭州湾的房东却在逆市“跳水”？
