今天是国庆节，是2022年里打工人的后一个小长假，首先祝大家长假快乐！
当然，国庆节也是2022年里楼市的重要的一个关键节点，相信很多地产人也会特别地期待这个小长假。那么，今年的国庆长假芜湖楼市将会有什么样的表现呢？
要想理清这个问题，其实并不容易。
从宏观方面讲，每一个在这个行业摸爬滚打过的人，都在对着屏幕扒拉扒拉跟你讲半天市场，听他说完之后，你还是不知道市场会有什么表现。所以，这不是一个很好讲的话题。
但不妨碍鱼眼从自己的观察中讲一些内容。
目前卡住市场的东西究竟是什么？
过去一个月的内容里，鱼眼反复提到一个词：信心。因为购房者对楼市的未来（主要是对房价）没有充分的信心，因而显得特别保守。表现在行动上就特别的迟缓——主要体现为成交周期拉长。他们内心期望常常是这样的：反正市场上的房源很多，可选择余地很大，可以再等等，万一卖方降价了呢。
在时间的博弈中，卖方也在不断地调整自己的心态。如果你房东，你有两个选择：种，是在一次次被看房后，清醒地认识到如今的房子确实不好卖了，因而会调整一下挂牌价，再去试探市场；第二种，就是卖着卖着就生气了，把房子的信息删了，钥匙收回，房子不卖了。后者是典型的心态崩溃。
如果你开发商，你近的会议比较多，加班也比较多。你们要想出更好的办法，更多地策略来卖掉房子。比如搞搞销售价格的组合策略，或者喊一些愿意抛头露面的网红打打盘，吆喝吆喝。房子虽然还卖不动，但作为职业经理人、打工人把该干的事都给干了，房子如果还是卖不掉，那必然就是市场的问题了。
不管是房东还是开发商，他们都动过同样的心思：降价或打折。而降价打折的过程恰恰又是买房人的验证过程。但凡调整一次价格，就进一步强化买方的认知和预判：你看，当时没买是对的吧，这不又省了好几万，还是再等等吧。
所以，房地产市场从来不是能通过降价去库存的。因为降价，强化了买方的态度，也会断了自己的退路。降价是一条不过归路，因为谁也不知道，降价的后结局，是自己先倒闭了，还是市场崩盘了。
如今的楼市，是一损俱损。
所以，每一位购房者必须清醒地认识到，眼下的行情，房价会有调整，但不会持续调整。开发商给你一次优惠，然后你再期待更多的优惠，这样的游戏是玩不下去的。
如果要说因果关系，那就是：你所做的一切，终究会回到你身上。在买房卖房的因果中，房子不会因为你买了，它就突然止跌回涨了。
换言之，这就是市场的底线思维。
如何守住这个底线？定价是一种市场的方式。
从某种角度看，购房者是盲从的。楼市到底怎么发展，价格到底如何调整，他们自己并没有清晰的认知，可能有一部分人有清晰的认知，也会在与他人的交流中渐渐模糊掉自己的立场。用佛的思想分析就是他们都有妄念，一旦涉及到自己的利益，这种虚妄更大。
况且，从过去的市场经验看，主导房地产市场的也从来不是购房者，而是地方政府和开发商，而主导的利器就是定价。因为很多购房者关注楼市，也只是关注房价的上下浮动，房价是影响购房者情绪的指挥棒，但这个指挥棒从来都不在购房者手里。
如果你认可鱼眼的这个说法，接下来你就能很清晰地看到，近芜湖市场上的你怎么看都看不明白的定价策略。
随便说几个例子，你也思考一下他们为什么这么做。我就当你是芜湖楼市的老油条，不会傻傻地问你说的是哪个盘，把它当成一个现象看就好。
有个新盘，某房企拿到的楼面价是5600元/平，后预售均价1.1万/平；
有个新盘，某房企拿到的楼面价也是5600元/平，后预售均价1.4万/平；
还有个盘，某房企拿到的楼面价是7000元/平，后预售均价也是1.4万/平；
上面三个盘，有循环的相似点，要么地价一样，要么预售价一样，但在实际销售过程中却殊途同归——打折，区别只是在于折扣多少的问题。
购房者看不懂的地方可能在于，楼面价一样，为什么预售价不一样？或者楼面价不一样，预售价为什么一样？还比如有个楼盘，政府限价1.3万，结果人家只备案1.1万，然后还要打点折。是面粉价格决定面包价格的机制不灵了吗？
规则是适用的，只是在目前的行情里，有人操盘的手法变了个花样罢了。这三个项目的开发商中有民企，有国企，还有大房企，房企实力不一样，采取的定价策略不一样。或者说他们可承受的市场压力不一样。至于规则也好，还是规律也罢，这个时候体现的不太明显而已。
根本原因是市场变了，前后的连续性断了。
但是，我们需要非常明确的一点是，备案价格为什么不降反升了。这个定价明确释放了一个信号，不论行情如何颠覆，房价的姿态一定要摆正。因为这已经不是简单的卖房问题，而是如何稳定这个市场的问题，稳定大家信心的问题。
如果任由市场打价格仗，7000的面粉，愣只是卖9000的面包，那其他楼盘还活不活了，市场还要不要持续健康稳定了？
战争很残酷，但旗帜不能倒。楼市虽不堪，但价格不能毛。
芜湖市场上近新上市的楼盘，不论是预售价还是放风价都没有在预期中下调。新房备案价格依旧坚挺，个别盘还能做价格的领跑。购房者其实是不开心的，一类是房价调整没有满足自己的预期，还有一类被各类价格优惠政策搞得很丧。
尽管价格的旗帜高高飘扬，但终究掩盖不住案场竞争的残酷，各种的价格竞争让购房者很头疼，开发商也很无奈，因为他们在价格中已经迷失了。
这也是为什么芜湖市场上，会有一些楼盘愿意坚持稳定的价格策略，而品质和地段上做竞争的差异化，因为他们始终相信，市场即使再坏，都会有自己忠实的目标客群。
所以，芜湖现在的市场上，有的开发商只做刚需盘，有的开发商只做高端盘，还有一些开发商夹在中间，他们渐渐地迷失在了价格战中。
不光是开发商，二手房的房东也是一样，他们也已经不知道怎么给自己的房子定价了。听这个网红讲讲，好像有道理，听那个砖家说说，似乎也没错，一旦在价格上做出决断时就迷茫了。
但房东定价是自由的，没有人给他们上紧箍咒。所以目前的市场，备案价高走，二手房低开。但凡不着相的，都是当下市场的赢家。
不知道芜湖楼市的铁粉有没有看出这些？哪家的竞争策略更有竞争力，10月份各路神仙就都该现身了。我是鱼眼，下期再见！
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