摘要：执行过程中，一般由首轮查封机关处分不动产。但在特殊情况下，可以由非首轮查封机关基于受托、移送、法律直接规定、破产案件管辖、刑事案件公诉等情况直接处置不动产。工作人员在不动产登记过程中，应当在判断执行法院执行权来源的基础上，审核材料的收取，同时要求法院写清协助事项。在系统设置上，应当将解除查封、抵押等手续与转移登记无时差进行办理。
关键词：非首封机关；首轮查封机关；处置不动产；执行
在执行过程中，一般由首轮查封机关处分不动产，非经首轮查封机关的同意，不得对被查封的不动产进行转移、抵押登记。但在特殊情况下，由非首轮查封机关处分不动产时，登记机构工作人员往往不知能否依嘱托登记、如何依嘱托登记。下文中，作者将不动产登记实践中常见的此类情况进行梳理、分析，并提出相关注意事项。
一、非首轮查封机关处置不动产的适用情形
1.由受托执行法院处置不动产
根据《人民法院关于委托执行若干问题的规定》条规定，执行法院经调查发现被执行人在本辖区内已无财产可供执行，且在其他省、自治区、直辖市内有可供执行财产的，应当将案件委托异地的同级人民法院执行。
也就是说，在符合一定条件下，执行法院可以委托其他法院执行相关财产，其中就包括要求登记机关办理不动产转移登记的情形。委托法院向受托法院出具委托执行函后，受托法院认为符合法律条件并依法立案的，即取得了首封法院的法律地位。受托法院继续查封时，持委托执行函和立案通知书即可办理相关手续。
2.由优先债权法院处置不动产
根据《人民法院关于首封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权，自首先查封之日起已超过60日，且首封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。财产移送执行后，优先债权法院即取得了优先于首封法院处置不动产的地位。
在不动产登记实务中，涉及抵押权、建设工程价款等案件的非首封法院根据上述情形要求处置不动产时，可以持首封法院的移送执行函办理相关手续。
3.由财产所在地的法院处置不动产
根据《民事诉讼法》第二百二十四条的规定，发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由审人民法院或者与审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
不动产登记实践中，时常出现申请人向非财产所在地法院提起相关诉讼，但向财产所在地法院申请强制执行，那么财产所在地法院可以依据法律规定继受原一审法院的首封处置权，无须提交任何移交材料。
4.由破产管理法院处置不动产
《企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。也就是说，当企业进入破产程序后，由管理人接管债务人的债权和债务，破产企业名下不动产存有的查封登记均应当解除，并由破产受理法院取得涉案财产的处置权。
关于解除查封登记的主体，有的认为是破产受理法院或原查封法院，有的认为是破产管理人，有的则认为应当在进入破产程序后自动失效。对此并无统一的规定，实践操作也较为混乱。笔者认为，原查封法院解除查封无可厚非，但如破产受理法院提交文书要求解封并转移登记时，登记机构也应当依嘱托登记。原因即在于，当法院受理破产案件的时候，破产企业的所有纠纷均由破产受理法院集中管辖。有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止，只有在管理人接管债务人的财产后，才能继续进行。也就是说，破产受理法院一定程度上处于案件处理的“垄断”地位，正基于此，才能取得不动产处置权。
5.仲裁案件中不动产所在地的中级人民法院
关于仲裁过程中财产保全法院的确定，《民事诉讼法》百零一条规定“仲裁前财产保全可以向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施”，至于管辖法院的级别未作明确说明。但《人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第十一条规定对此作出了明确答复，即在国内仲裁过程中,当事人申请财产保全,经仲裁机构提交人民法院的,由被申请人住所地或被申请保全的财产所在地的基层人民法院裁定并执行｡
关于仲裁案件执行人民法院的确定，《人民法院关于适用中华人民共和国仲裁法若干问题的解释》第二十九条及《人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第二条均规定，当事人对仲裁机构作出的仲裁裁决或者仲裁调解书申请执行的，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地的中级人民法院管辖。
综上，在登记实践中，就仲裁案件，可能会产生首封法院与不动产处置法院不一致的情况，即基层法院与中级人民法院的错位。如果基层法院依法首封了被申请人的不动产，那么当案件进入到执行阶段时，相关中级法院将取代无执行权的基层法院对不动产进行处置，且登记机构无需要求其提执行移交材料。
6.刑事案件中，首封机关为公安、检察院、国家安全机关等，处置机关为法院。
《刑事诉讼法》第四条及一百四十一条、《人民检察院刑事诉讼规则（试行）》均规定，侦察机关在侦查活动中可以对与案件相关的财产进行查封、扣押。此外，《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》第六条、第三十六条、第五十八条规定，公安机关查封涉案财物需要国土资源、房地产管理等有关部门协助的，应当经县级以上公安机关负责人批准，制作查封决定书和协助查封通知书，明确查封财物情况、查封方式、查封期限等事项，送交有关部门协助办理，并及时告知有关当事人。对于随案移送的财物，人民检察院需要继续查封、冻结的，应当及时书面通知公安机关解除原查封、冻结措施，并同时依法重新作出查封、冻结决定。从上可见，公安机关及检察机关均有权查封不动产。国家安全机关办理危害国家安全的刑事案件适用查封措施的，亦可适用该规定。
但实践中经常出现首封机关为公安机关、检察院或者国家安全机关，而要求解封并转移登记的机关为法院的情形。对此，《人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第五条规定，刑事审判或者执行中，对于侦查机关已经采取的查封，人民法院应当在期限届满前及时续行查封。人民法院续行查封的顺位与侦查机关查封的顺位相同。对侦查机关查封的财产，人民法院执行中可以直接裁定处置，无需侦查机关出具解除手续，但裁定中应当指明侦查机关查封的事实。
也就是说，侦查机关、公诉机关虽能查封、扣押、冻结相关财产，但并无处置财产的权力。故刑事案件移送到下一阶段时，后续的公诉机关即取代了侦查机关的地位，获得相应的查封顺位。案件移送到法院后，法院又获得了相应的查封顺位及对应的解封、处置财产的权利。登记机构在确定相关案件为同一案件时，侦查机关、公诉机关的查封权即转移给相应的审判法院，由审判法院自行或委托处置不动产。
二、受理非首封机关处置不动产的注意事项
1.判断非首轮查封法院执行权的来源
受理非首封机关处置不动产并要求登记时，工作人员应当通过询问嘱托机关执行权取得的来源、梳理嘱托材料等方式明晰执行权获得的脉络，并明确执行机关是否有权取代或者优先于首封机关获得财产处置权，亦或集中享有对不动产的处置权。
2.材料的审核
初步判断执行类型后，工作人员需要根据相关规定，审查执行机构的嘱托材料：除一般的裁定书及协助执行通知书外，还应当提交证明执行机构取得执行权的材料。如受托执行法院提交委托执行函和立案通知书；优先债权法院提交移送执行函；财产所在地法院、仲裁案件中不动产所在地的中级人民法院需在文书中标注原审理案号，以表明现执行的案件与原审理案件一致；刑事案件审理法院均需在文书中表明由相关侦查机关或公诉机关在侦查或公诉过程中予以查封并移送的事实，以表明审判案件系侦查行为的延续；破产受理法院需表明案件已进入破产受理阶段的事实，已明示破产受理法院的身份。
3.文书应当写明需协助事项
理顺首封法院与执行法院的关系后，登记机构应当按照协助执行通知书的内容依嘱托进行登记。需要注意到的是，在某些情况下，如果嘱托内容含转移登记但不含解封登记，那么登记机构仍应解封登记。如《人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》即明确，人民法院对已查封的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。又如《人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第五条规定，对侦查机关查封、扣押、冻结的财产，人民法院执行中可以直接裁定处置，无需侦查机关出具解除手续，但裁定中应当指明侦查机关查封、扣押、冻结的事实。
4.解封登记、抵押登记等手续和转移登记应当同时进行
不动产被处置后，执行机关一般会要求登记机构进行转移登记，并解除相关权利限制。在操作方式上，有的登记机构要求执行机关先去各业务窗口解除抵押登记和查封登记，解除完毕后再行去其他窗口办理转移登记手续；也有的登记机构在同一窗口统一收件，但仍按照先解除限制后转移登记的步骤渐次操作。笔者认为，从法理角度，登记机构的登记顺序并无任何问题，但是在系统设置上，为防止限制解除与转移登记产生时间差从而导致其他登记的产生，登记机构可以就此类执行案件专门设置单独的程序，在受理转移登记的同时一并解除其他限制，如此才能消弭时间差所带来的困扰。
（作者单位：南京不动产登记中心史意）
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