本文所采用数据主要为安居客房价和某平台的实际成交数据。
宏观数据
从安居客房价走势来看，合肥2022年二手房均价整体呈上升趋势，从2021年12月份的15825元/平米涨到2022年12月份的16265元/平米，全年同比上涨2.78%，这点可能跟很多人的感受不一致。
从国家统计局新房和二手房环比涨幅来看，合肥房价经历了一个“S”型的波动，上半年房价下跌为主，年中开始上涨，年底又出现回调，基本与限购政策和疫情管控呈一定的相关性。
从安居客50个重点城市二手房价格变化来看，2022年7月份至11月份，都有超过30个城市房价出现环比下跌，12月份下跌城市回落至26个，2023年1月份继续回落至19个，全国房地产下行势头开始慢慢好转。
从2023年1月份房价环比涨幅来看，三大城市群表现相似，各有涨有跌，但核心城市整体表现不如非核心城市。北京、上海、成都、西安、厦门、长沙等热点城市房价一直呈上升趋势，杭州、南京、广州、苏州、天津、重庆、武汉等城市一直呈下跌趋势。
某平台成交情况
从2022年某平台二手房成交价格走势来看，均价从1月份的18160元/平米涨至12月份的19340元/平米，上涨1180元/平米，涨幅6.5%，趋势与安居客表现一致。
从二手房成交量来看，1-2月份春节因素，成交相对较少，3月份出现一个小阳春，4月份成交极速变冷。5月份限购放松后，5-7月份市场需求得到比较大的释放，但从8月份开始市场又重新走冷，一直持续到年底。
从议价空间来看，去年6月份以来，一直呈上升趋势，直到12月份才有所回调。总的来说，议价空间跟成交量密切相关，成交量越大，市场越活跃，议价空间越低。
从成交周期来看，整体呈上升趋势，年底平均成交周期较年初延长了12.6天，市场观望情绪整体是加重的。
板块房价
板块划分如下图：
2022年5月份是合肥放松限购的个月，与4月份相比，5月份二手房成交量有了明显增加，与3月份的小阳春相当，下面我们拿5月份与3月份做对比。
成交量有明显增加的板块主要有：政务区的翡翠路西，滨湖的46中，蜀山区的长潜黄，庐阳区的环城河内，包河区的48区，经开区的繁华南，大都超过50%或接近翻倍，这些板块都有一个特点，是重点所在地。
成交量有明显下滑的板块主要有：庐阳区的庐阳东，瑶海区的瑶海东长江路北，肥西的繁华南、工业区，肥东县，大都下滑了20-30%左右，基本都是合肥相对劣质的板块。限购打开，刺激需求从劣质板块转向优质板块。
2020年3-4月份是本轮周期的起动点，2021年3月达到点，我们计算2022年第4季度各板块房价均值，分别与2022年季度、周期启动点和周期点对比，可以得出今年以来的房价变化、本轮周期截止目前的板块涨幅和较点时回调幅度。
今年以来，总共有25个板块房价是下跌的，占总数的2/3以上。本轮周期截止目前涨幅的板块是政务区的天鹅湖南、潜山路东和滨湖区的省府板块，基本都接近或超过50%。滨湖区的46中、核心区和金融西，经开区的繁华南，涨幅都超过了40%
政务区的翡翠路西，高新区的蜀山西和蜀山东，经开区的繁华北和工业区，蜀山区的蜀山西，庐阳区的环城河内，包河区的工业园，都接近或超过30%的涨幅。
涨幅在10%以下或者几乎没有上涨的板块有：蜀山区的长江路北，包河区的二环路内，整个瑶海区的四个板块，肥西的繁华北和工业区，肥东县，长丰的北城，基本全是合肥的劣质板块。
政务区的翡翠路西，滨湖区的46中和启动区，蜀山区的黄潜望，瑶海新站区的长江路南和长江路北，肥西的工业区，较房价峰时回调较多，基本都接近或超过10%
限购区和非限购区
合肥限购区主要集中在政务区，滨湖区，高新区，以及重点比较集中的区域，2022年5月之前，拥有2套及以上市区房产的家庭，无法在限购区买房，目前已放松到3套，且取消离婚2年内按原家庭限购的限制，这样使得限购区需求得到极大释放。
2021年3月份，也就是限购之前，限购区成交占比为31%4月份合肥执行限购之后，这个比例一直在20%左右徘徊，减少了1/32022年5月份限购放松之后，当月限购区成交占比提高到27%12月份达到30%，基本回到限购前的水平。
2022年以来，合肥限购区二手房成交均价整体表现平稳，略有下滑，非限购区均价有所上涨。
分区域来看，滨湖区表现相对稳定，政务区和高新区均价较今年点时都有不同程度的下滑。由于取消直升，168东和南受到影响，有较大降幅。50中和45中相对稳定，42中和48中也有一定的下跌。
此处所指的学区主要是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园校区），50中西校，50中新校（天鹅湖校区），46中本部，38中本部，168玫瑰园。
从成交量来看，5月份合肥限购政策放松之后，成交量较3月份几乎翻番，随后的6-7月份也处于高位，之后平均稳定在每月150套左右，高于限购前120套的均值，基本增加25%左右。
从成交占比来看，5月份达到峰值，限购放松之后，需求得到极大释放，除了8月份，后面所有月份占比均高于限购放松前水平。11月份和12月份依然是的相对成交高峰。
从成交均价来看，过去一年整体呈下滑趋势，年底比年初大概下跌-3.28%
从非成交均价来看，整体呈上涨趋势，年底较年初涨幅大概5.74%
下一步合肥房价分析及购房建议
无论是安居客还是某平台数据，2022年合肥房价都呈上涨趋势，这可能与大多数人的实际感觉不符，在我看来，合肥房价表现出来的更多是一种表观上的结构性上涨。
时间节点还是5月份合肥限购放松，限购区一户家庭可以多买一套二手房，这直接导致限购区成交量短期有了大幅提高，随后离婚后按离婚前家庭限购的限制被取消，限购区成交占比基本回到限购前水平。
从过去一年表现来看，限购区成交均价在2.8w左右，非限购区在1.54w左右，限购区均价几乎是非限购区的2倍。限购之后限购区成交占比大概在20%左右，限购放松之后这个数值恢复到30%上下。
我们假设房价不上涨，限购之后合肥均价大致为：2.8w×20%+1.54w×80%=1.792w，限购放松后均价大致为：2.8w×30%+1.54w×70%=1.918w，涨幅大概在7%左右，这就说明即使在房价不涨的前提下，成交结构性变化也会导致房价在数值上出现上涨。
实际上我们拿每月限购区成交占比与合肥均价比较，限购区成交占比高的月份，合肥均价就相对高一些。无论是安居客同比涨幅的2.78%，还是某平台的6.5%，都低于假设涨幅的7%，这说明合肥整体房价实际上还是下跌的。
去年5月份限购连续放松以后，5-7月连续三个月合肥二手房成交都超过放松前正常时期的水平，这说明政策对市场还是有刺激作用的，但7月份以后就逐步冷却下来，这里面出现了几个黑天鹅事件。
首先是7月份在全国范围发生的多起断贷事件，直接导致后来许多开发商连续出现暴雷，使得刚刚被调动起来的市场情绪又陷入沉寂。紧接着10月份疫情防控政策再次收紧，市场又一次遭到禁锢。12月份疫情管控放开之后一个月，几乎全民感染，二手房市场再次受到较大影响。
所有这些连续的黑天鹅事件，导致正要复苏的合肥房地产市场再次步入萧条，年底成交量较高峰期几近腰斩，再加上合肥今年1月份经历春节假期，过去半年时间，合肥房地产市场一直处于低谷。
过去两年来，国家对房地产特别是打压比较厉害，使得表现相对弱势一些。合肥在2021年秋季实行学位制，市面上学位房存量进一步减少，非学位房逐步增多，尽管学位房价格要高于非学位房，但都作为，两者在二手房成交上无法区分，存在学位房价格有被非学位房拉低或带低的可能。
2023年年后合肥房地产市场初步有些热度，但我更倾向认为是季节性回暖。2022年春节是1月31日至2月6日，我们看到这几天几乎是没有成交的，从1月28日到2月8日，这12天成交都是不正常的，也就是说，春节期间有小半个月时间二手房交易基本停滞。
2022年2月9日至2月18日合肥成交水平与节前相差不大，平均每天在60套左右，从2月19日开始，平均每天成交量达到80套，这跟3月份的日均成交量基本持平，但4月份成交量急剧下降至日均45套左右，几近腰斩。
这说明年后短期回暖更多是春节期间集聚需求的集中爆发，以及3月份成交旺季的季节性回暖，考虑到经济下行惯性以及消费信心恢复需要时间这种回暖是否有可持续性，还有待观察，但整体上我持谨慎看好态度。
央行公布的2022年12月份M2增速为11.8%，而去年中国GDP增速为3%，差值为8.8%，这个数值甚至比2020年还要高出1个百分点，货币超发是实实在在的。目前货币端和政策端都非常宽松，如果不出现什么黑天鹅事件，今年应该还能看到2020年底的那种情况，转折点预计在年中或者下半年。
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