昨天，贝壳的一个朋友说，近贝壳日均成交量超过百套。
另一位南天的朋友也说，成交量反弹出乎意料，提价的房东越来越多。
一位读者发我一张截图，一套挂牌价140万的房子，3天飙涨50万，涨幅高达30%。
还没开始就已疯狂。
这是孤例么？周末另一位客户告诉我，堇天府不久前成交了一套139户型，挂牌价520万，而近同户型挂牌价涨到了550万。
周末，房东又加了5万，总价变成了555万。
有人说，两年的跌幅3天就涨回来了，这话有些夸张，但房价反弹的速度，的确有些出乎意料。
新一轮上涨来了吗？对于宁波主城区的一部分房子来说，答案恐怕只有两个字:
是的！
新房在限价之下表现还不明显，二手房是直接的，老司机随手翻看了几个成交热络的小区，挂牌均价在2月都出现了上涨。
尤其是次新房和。
坚信房价还会下跌的刚需们，正在为自己的执拗付出代价。
上周六，老司机还在直播中苦口婆心奉劝大家面对现实。没有看过此次直播的同学，请移步至房产老司机视频号，去翻看直播回放。
对于坚持看空的人来说，承认现状非常困难，因为那意味着否定自己。
但真正有智慧的人是不会执着于自己的，错了很正常，关键要承认。
楼市发展二十年，一直伴随着泡沫和崩溃的论调，到现在也是信仰者众。但事实一再证明，长期看空楼市的人，付出了巨大的代价。
老司机曾说，在中国，轻易看空楼市，意味着风险。
与股市相反，中国楼市熊短牛长，而且底部不断抬高。股市十年时间还在3000点打转，楼市至少翻了一番。
同样是投资，在楼市赚钱的概率，比股市大好几倍。
有人说，房价还没怎么跌，怎么又开始涨了呢？
事实上宁波楼市已经跌了2年，青岛、郑州、苏州等地，调整的时间更久。
对于楼市小周期来说，2年时间不算短，历史上大部分调整，都不超过2年。
从价格的角度，跌幅也非常明显，宁波多数小区的房价下跌超过20%，一些小区甚至超过30%，调整已经很充分。
总有人希望房价腰斩，但宁波房价调整超过30%的时候极为罕见，跌幅深的2011-2015周期，平均跌幅也只是接近30%。
对于房价的跌幅，一定要有一个理性的认知。
为什么房价跌幅不能超过30%？因为这几乎是一条临界线，超过这条临界线，系统性的风险就暴露出来了。
个风险是房贷。跌没了，房贷就没有了安全垫，贷款的抵押物是房子，房子的价值抵不上房贷，这笔房贷就成了“不良”。
事实也是如此，房价跌幅超过30%，断供潮就会出现。
第二个风险是财政。房价的主要成分是地价，占到70-80%，如果房价下跌30%，意味着地价跌了20%。对于财政来说，卖地的毛利也就20%，毛利跌没了，土地生意就成了零利润。
地方财政50%以上依靠卖地，如果卖地不赚钱，财政必然破产。
别忘了上面一再强调：守住不发生系统性风险的底线。
中国房地产，在全世界也是独一份，可以类比的是香港。香港房价走势怎么样，大家有目共睹。
当然，随着人口衰减，也不是每个城市的楼市都高枕无忧，根据二八理论，未来有前景的城市多只有20%。
也就是一线和二线，再保守一点，强二线及以上。
广大的三四线城市，包括一二线城市里房龄大、产品差、管理落后的住房，都应该及早脱手，置换成更优质的房产。
二十年来，房价波浪式上涨的基本逻辑，有如下三方面:
1.土地的垄断供应，以及财政对地价的高度依赖。
2.快速城市化，以及人均收入的大幅增加。
时至今日，这三条基本逻辑中，条和第三条没变，第二条的预期减弱了。
但对大城市来说，第二条仍然基本没变。
对照香港，即便人口不增长，经济增速减缓到3%以下，香港的房价仍然在顽强的波浪式上涨。
同样是因为条和第三条没变。
这三条逻辑老司机以前也经常讲，如果理解了其中的意思，就不会对房价大跌抱有不切实际的幻想。
对于自住和置换来说，机会窗口其实已经打开了一段时间了，目前可能正在缓慢的关上。
主城区，新房优惠已经明显缩小，二手房价格也开始出现反弹苗头，实际的购房成本，年后已经边际增加了。
但现在动手还来得及，尤其是，如果孩子近期要读书，别等了。
涨价会不会只是昙花一现？大概不会。今年的货币环境是有史以来为宽松的，只要看到别人赚钱，投机的资金就会蜂拥而至，结果难以想象。
老司机现在有点担心，在其他行业普遍赚钱比较难的情况下，资金会不会更加疯狂的往楼市跑，进而吹出一个无法预料的大泡泡来。
我们的城市分成两个世界，一个世界住着穷人，看到房价全是泡沫；另一个世界住着富人，看到房价全是机会。当房价来到3万的水平时，其实穷人怎么看它，已经不重要了。
因为，房子以后也不是卖给他们的。
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- 我们可能都低估了房价反弹的速度···
