/前言导读/
“以物抵债”特指申请执行人(“债权人”)与被执行人(“债务人”、“抵押人”)之间存在金钱给付债务，在符合法律规定情形时，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。房屋抵押贷款中，借款人以自有或第三人所有的不动产提供抵押担保，贷款发生逾期后，债权人通过司法拍卖处置抵押物是不良债权处置的重要方式。如抵押物流拍或基于其他处置需求，债权人可依规定将抵押物或被执行人其他财产抵债。
我们仅在此讨论金融机构债权接收、持有、处置过程中“以物抵债”发生的条件以及存在法律问题和风险防范措施。
一、 以物抵债发生的条件
1. “以物抵债”适用情形
根据现行规定，“以物抵债”可以不经拍卖或变卖程序直接实施或在拍卖、变卖环节实施：
（1）不经拍卖或变卖直接“以物抵债”。
其一，经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。
其二，执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务。
（2）在拍卖或变卖程序中“以物抵债”。
其一，一拍流拍，申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债；
其二，二拍流拍，人民法院可以依照规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。
其三，变卖失败的，人民法院依照规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债。
2.“以物抵债”抵押物价值的认定
不经拍卖或变卖直接“以物抵债”时，抵债财产价值认定通常在法院的组织下由申请执行人和被执行人通过协商确定。
在拍卖或变卖程序中“以物抵债”价值认定的方法为：如申请执行人或其他执行债权人在一拍、二拍流拍或变卖失败情形下“以物抵债”，抵债价格为对应执行环节财产拍卖保留价。
二、 以物抵债的法律风险及防范
以物抵债的法律风险贯穿于接收、持有、处置整个管理过程，具体表现在：
风险一：
法院在执行拍卖中，对于拍卖物的保留价具有很大的自由裁量权，拍卖物价值存在虚高现象严重。
根据人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第24条、第25条规定，动产经过2次流拍、不动产或其他财产权经3次流拍和1次变卖程序后抵债给申请执行人或其他债权人的，申请执行人或者其他债权人不同意抵债且不接收该物的，法院会解除查封、扣押、冻结后将该物交被执行人。
债权人会因为司法变现程序繁冗成本大而被迫接收抵债资产，且接收的资产可能存在瑕疵。
防范措施：对于抵债资产价值不足以抵偿全部债务的，对剩余债务要求在法院裁定书中予以明确，继续保留追偿权
风险二：
以物抵债协议签订后，因债务人未实际履行该协议而产生债权人对原债务诉讼时效丧失的风险。
防范措施：在以物抵债协议中明确约定“签订该抵债协议即表明同意对原债务进行实际履行，原债务诉讼时效即应中断”，规避以物抵债未实际履行而丧失对原债务的诉讼时效。
风险三：
在未清偿全部贷款前抵押权人便向抵押人出具同意处分抵押物的书面意见并解除他项权，容易产生因放弃抵押权而原债权沦落为“无担保债权”的风险。
防范措施：建议在全部清偿完债权后，再进行抵押他项权的解除。
风险四：
抵债物因过户费、税费等繁重，债权人未能及时办理相关过户手续而导致抵债物在交付中产生法律风险。
“以物抵债”中一般由接受抵债物的债权人、抵债的被执行人按照法律规定各自负担税费，除非有特别约定。
根据《民法典》第229条的规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。实践中，法院会发出协助履行通知书，要求相关单位协助办理产权过户手续。对于未办理产权过户手续的，依照法律文书而取得的抵债物再次转让处置的不发生物权变动效力，且会因抵债物对外公示与实际所有人不一致严重影响抵债物的交易安全。
防范措施：采取以物抵债的在法院执行程序中应当要求法院出具以物抵债裁定，取得所有权，并及时进行产权变更登记或者交付，防止实际所有权人与对外公示的不一致产生交易纠纷。
风险五：
抵债资产处置时因未及时通知共有人、承租人而产生阻却处置的法律风险。
债权人在获得抵债资产后可以进行随意处置，但法律为保护该资产的共有人、承租人在同等条件下的优先购买权，为债权人在处分该资产时设定了定期限的通知义务。虽然债权人不履行通知义务，并不会对出卖抵债资产行为产生效力上的实质影响，但共有人、承租人起诉后，势必会造成处置的不顺畅或延误。
防范措施：处置抵债资产时及时以书面方式通知共有人、承租人等优先购买权人，并取得书面回执，避免因优先购买权给抵债资产的变现带来阻碍。
风险六：
债权人处置抵债资产时因未尽相应的瑕疵告知义务，会产生与买受人签订的出卖抵债资产的合同被买受人依法解除的法律风险。
防范措施：须明确抵债资产的瑕疵担保责任，在处置变现前保留对原债务的追偿权。同时在处置抵债资产时，将瑕疵充分披露以此来免除瑕疵担保责任。
三、总结
由于“以物抵债”的复杂性，大部分追求稳定收益的不良资产投资人更愿意通过债权的快速变现完成收益，至于房屋本身的贬值及交易，涉及到更复杂的政策并且会拉长整个处置时间，让资金成本承压，所以“以物抵债”，对于金融机构来说，是其不乐于接受的处置方式。
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- 债权处置中“以物抵债”资产的风险及防范措施
