今年，楼市大行情确实冷淡。
但有类房产，依旧在谱写自己的房价传说。
跳涨、天价对这类房子依旧是常态。
今年年初，天津和平区刮起一股涨价狂潮。
最夸张的是和平区西安道成交的1套房子，虽然房屋产权面积仅仅只有6.18平，但成交总价却高达193万。
折合单价竟然超过30万/平，能以如此小的面积卖到如此高的价格，只有一个原因：
那就是这套房子位于天津最牛的学区——和平一片。
在学区的加持下，今年年初，天津上三区的学区房都迎来一波涨价狂潮，连夜涨价20万、30万绝非夸张。
不仅是天津，北京今年的学区房行情也是如此。
以西城区为例，虽然经历过教改，顶级学区房房价大跌上百万。
但学区房的行情，并未就此打住。
西城区最牛的学区——德胜，今年成交价已经跌回2019年，但德胜隔壁的新街口片区，却迎来了春天。
由于教改将不少德胜的生源调剂过来，新街口片区的房价迅速飙升。
此前成交单价在10万平，3年不到的时间，现在房价已经涨到12-13万每平，部分优质房源能卖到14万每平。
在房价普跌的现在，还能走出如此夸张的涨势，有也仅有学区房了！
不过，尽管这类房子现在涨得火热，我还是忍不住要泼盆冷水：
老破小学区房的狂欢，可能就快要落幕了。
这几年，大环境正在发生迅速的改变，不仅是学区老破小正在受到影响，很多过去我们奉为圭臬的买房准则也在悄悄发生变化。
比如地段论，过去我们认为只要买核心地段的房子就能涨，但是现在不少好地段的房子也难涨了。
这个世界，只有变化是永远不变的，买房赚钱这件事，说简单点，就是要及时更新自己的观念，赚的未来人的钱。
今年，是楼市难得的低点，最近很多政策可能马上就要来了，我真的建议大家冲进楼市之前，先好好的更新下自己最基础底层的认知再去买房。
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回到正文，为何说老破小学区房可能即将要退潮？
有份数据非常值得关注，那就是今年的新生人口数。
今年8月8日，据第一财经报道，中国工程院院士、北京大学医学部主任乔杰在医药创新和科技前沿论坛上表示，中国新生儿人口数量近5年内下滑约40%，预计2023年出生人口数约为700万-800多万。
2022年我国近60年来首次进入人口负增长状态，但去年的出生人口也有956万。
800万，意味着新生人口又创新低，出生率下滑速度非常快。
不过，这份数据目前只是推测，争议颇多，我查了下800万这个数字到底是怎么来的？
最可信的是《中国慈善家》杂志的说法，每年5月当年生产的产妇建档基本就会完成，根据建档情况可以大致估算出全年出生人数。
根据今年5月数据来看，今年产妇建档数量较去年减少三分之一，今年新出生人口不足800万。
如此来看，这份数据还是有些可信度。
不管今年新生人口能不能超过800万，相比去年下滑的大趋势应该是定了。
这样的人口变局，对楼市最大且最迅速的改变是什么呢？
今明两年，可能是部分学区房，最后的狂欢！
最近，各阶段幼儿园、小学的招生都已经结束。
有两大趋势越来越清晰：
1、学区需求已经在下降。
幼儿园是最直接受新生人口影响的，3岁开始入学，今年入园的孩子基本都是2020年前后出生的孩子。
2020年我国出生人口为1200万，比上一年减少265万。
相应而来的是，不少幼儿园已经面临关停的局面，相比前些年的学位紧张，现在很多幼儿园招生都难招满。
根据教育部发布的数据显示，2022年全国共有幼儿园28.92万所，比上年减少5610所，是2007年来首次下降。
2、今明2年，可能是部分学区房最后的狂欢。
今年，小学入学积分还在创新高，这可能与新生人口数量减少的特征，表现出巨大的反差。
为什么会这样子？
主要是因为小学是6岁左右开始入学的，现在入学的基本都是2017年前后出生的孩子。
由于2016年国家放开二胎政策，当时有波生育小高峰，那两年的新生人口还在1700万左右。
这就导致这两年，小学入学名额还是有些紧张。
但是很快，从2018年开始，新生人口持续创下新低，从1523万到去年的956万。
5年时间，新生人口少了567万。
等到这波二胎入学潮结束，学区紧张的时代，可能将彻底沦为过去式
这就要求我们及时调整我们的买房方式，尤其是正在准备小学学区的家长们，接下来你们关于学区房既能用又能涨的惯性思维，即将面临巨大的挑战。
不止是学区房，还有好几类房产，我们都不建议大家还盲目选择。
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随着人口的剧烈变局，买学区房必须问自己两个问题：
1、总需求减少了，学区房还能像过去那么能涨吗？
确实，优质学区房始终是稀缺的。
这就类似于，虽然全国的人口都在减少，但是核心几个大城市每年还是有十几万的人口流入。
只要入学方式不变，在人口流入较多，出生率较高的城市，优质学区房未来应该仍旧是稀缺的。
但是我们可能也要明白，1:5000和1:50的竞争，带来的价格上涨是有差异的。
部分城市，比如深圳、广州、武汉等城市头部的学区房或许还有上涨空间，但是随着学区总体需求的减少，腰部、尾部的学区房溢价空间也会缩小。
2、当学区总体需求减少，最先淘汰的学区房是哪些？
我的答案是，只有学区价值的老破小。
比如上周就有粉丝咨询我，要不要买厦门一套90+年的房子，初中和小学学区都很优质。
我的答案就是千万要慎重考虑。
现在90年的房子，楼龄都已经30+了，等到小学学位+初中学位用完，哪怕提前出手，至少也要持有7-8年，到时候楼龄已经40+了。
7年后，接受你房子的是今年不到800万的新生儿家长，到时候的学位紧张程度远不如现在，真的还有人愿意为了孩子，买1套40+楼龄完全没有居住属性的房子吗？
凭心而论，我是不愿意的。
再加上全国学区改革的趋势是：剥离学校和房子的1对1绑定。多校划片+大学区+集团化办校，正在全国许多城市推行。
一旦碰到改革，老破小学区房可能将最先沦为时代眼泪的产物。
当然，现在还有不少家长因为孩子，还有学区房的刚需需求，我给出几点建议：
1、避开00年以前的学区房，避开面积小于30平的学区房，避开顶级片区老破小。
2、比起学校资质，更建议看中片区生源优质程度，改善片区、就业中心片区的学区房或许未来更坚挺。
3、初中学区比小学学区重要。
4、选择学区资源更加均衡的区，稳妥性更高。
楼市的趋势变化得非常之快，下周，很多楼市的政策也会相继落地，比如大家都期待的一线城市会如何松绑？存量贷款打折与否？陆续都要出答案了。
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我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
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