地产财富会
市场在变，
房企组织架构、用人策略也在变，
迎战不确定性的明天，
必须以变应万变。
2024-2-9
24年开年，房企进入了密集的组织架构和内部人事“调整期”。
近两年市场的超预期下行，让不少房企疲于奔命，以致于他们不得不对人力、组织架构做进一步思考，刀刃向内，向管理要的效益成为所有房企的共识。
特殊的历史境遇下，每一家房企、每一个区域、每一个业务单元，以及身处其中的每个人，都无比迫切地需要改变前进的姿态。
因为他们面前都赫然伫立着一座山。
谁也不知道，翻过这座山的背后是什么。
但他们必须这么做。
除弱扶强
区域合并进入“大鱼吃小鱼”阶段
开年以来，包括招商蛇口、华润置地、龙湖、万科、金茂等房企纷纷开启了新一轮组织架构调整。
合并或拆分区域，调整管理层级，缩短决策链条，提高决策效率成为普遍做法。
比如，近期招商蛇口启动的2024年组织变革，将七大区域整合为五大区域：
一是深圳区域和华南区域整合成新的华南区域，整个大湾区将以更加完整的区域形态面向市场，二是华中区域将在架构中被淡化撤销。
终从七大区域缩减为华东、华南、华北、江南、华西五大区域公司，以进一步加强集团管控，集中力量深耕优势板块，实现1+1＞2的效果。
有独无偶，华润置地新一轮的组织架构调整中，也将原有的七大区重组为五大区，原有28个地区公司重组为20个地区公司。
具体来看，此次华润置地北方版图变动，华中大区被拆分，华北大区合并东北大区成立北方大区，华西大区合并华中大区成立中西部大区。原华中大区旗下的三个城市片区，武汉公司、长沙公司划归华西大区管理，郑州公司划归北方大区管理。
在七大区中业绩垫底的东北大区降级、业绩倒数第二的华中拆分，华北、东北和部分华中城市整合后，大北方区域将成为涵盖中北部多个城市公司的强势大区。
可以看到，华润置地的这轮拆分调整意图非常明显，通过缩减一些盈利较差的项目和区域，能够为优质项目和盈利较好的大区腾挪出位置，集中人力、物力去发挥更大的优势。
这里面传递出来的信号是——
以往行业上升期，分散式的进攻能够发挥寸有所长的优势，但现在城市在分化、市场在聚焦，集中力量去打一个点，会比分散进攻更奏效。
通过拆分合并来聚焦深耕是房企的常规操作。
比如龙湖开年也推动城市公司合并，南京与合肥合并、胶东与济南合并。
包括金茂华东区域与苏皖区域合并等等，皆是如此。
以变应万变，不同时期，房企战略呈现迥然不同的特征。
从近期房企的组织架构调整明显可以看得出来，面对市场的不确定性，房企容错率大大降低，相比以往的扩张期，现在房企则进入到一个新的收缩阶段，管控理念上也从过去的放权过渡到集权，通过强化对一线的管控，来弱化风险，同时侧重对区域公司和多元业务的整合。
在战略聚焦、区域聚焦、业务聚焦的前提下，房企区域整合表现出“除弱扶强”的手法——
即对整体营收、利润及销售额等不理想的区域做合并重组，确保区域规模适度，强化资源协调，对重点布局、业绩表现突出的区域重点发展。
这一点从今年绿城中国的高管大换防中也可窥见一二。
2023年1月的组织调整刚满一年，今年绿城中国又开始对组织和管理层开启新一轮调整。
原绿城中国华北区域总经理张猛调任东北区域任命为东北区域总经理，原东北区域总经理朱玉钢不再担任东北区域任何其他职位。
原绿城中国西南区域总经理张胜利调任华北区域任命为华北区域执行总经理，并且任命原绿城中国副总裁王朝晖兼任绿城中国华北区域总经理。
另外华南区域董事长职位也有所调整，任命原绿城中国董事会秘书尚书辰担任华南区域董事长，原绿城中国华南区域董事长郭晓明被替换了。
绿城中国此次的几大区首一系列大换防，很明显都与区域业绩息息相关。
因为此次涉及到的区位为绿城的西南，华南，东北，中原区域，均为绿城业绩表现的垫底区域。
值得关注的是，这次调整中，绿城管理西南区域直接合并了绿城中国西南区域，原东北区域总经理朱玉钢直接担任绿城管理西南区域总经理。
绿城管理直接吃掉绿城西南区域？
这是因为西南区域是多数房企的魔咒，绿城遭遇了他们同样问题——
尽管绿城布局西南已有多年，但依旧无法避免项目分散多地，产品系不集中的通病。
因此，从众多房企区域合并、架构调整的逻辑来看，随着房地产市场进入新阶段，未来房企的区域合并，组织架构的动态调整、定期洗牌将成为常态。
这也意味着，今年房企高层、区首的换防调整也将更加频繁，也必定会上演更多区域公司“大鱼吃小鱼”的现象。
兵无常势
房企用人策略转变
有房企一个月左右的时间走了两位董事长。
也有房企原本寄予厚望的业务板块遭遇大将离职。
还有房企一改保守常态，大肆招兵买马空降高管……
铁打的营盘，流水的兵。
与房企区域合并架构调整亦步亦趋的是，内部人事的变动更加频繁起来。
比如，曾经的“华南五虎之首”的合生创展，联席总裁罗臻毓近期已经离职。
入职两年半，合生创展成为罗臻毓职业生涯中停留短暂的一站。
有二十多年从业履历的罗臻毓，是地产+基金”模式的运作能手，合生创展彼时计划通过金融杠杆，撬动整个不动产投资业务，于是从凯德集团高薪挖来罗臻毓，试图把合生创展变成中国版的凯德集团。
但一切并未如愿。
合生创展提出建设管理两千万平米商业面积的规模目标，已经过去了三年时间。
但现在，据说合生创展建成运营的商业面积大约只有五百万平米。
从这个角度看，罗臻毓的去留似乎已成定局。
高管“离职潮”席卷之下，近期复地产发集团董事长、复星蜂巢副董事长唐冀宁和复地管理联席董事长余海涛也双双离职。
在复地销售困局之际，组织的瘦身、人员的优化已经不可避免。
据知情人士透露，2023年下半年至年底时，复地产发总部员工人数有300多人，而目前与蜂巢业务人员合并到一起后，也只剩下不到100人。
但值得注意的是，前不久，复地还以500万的年薪，多次对外招聘城市公司董事长。岗位明确要求人选要有较强的当地政府背景、国企一二把手、丰富的人脉资源等，来帮助复地解决属地项目纾困退出等问题。
这里面透露出的信号是——
房企的用人策略在发生转变，公司不比往常，不养闲人，来了就能用是前提，而一些经验丰富的关系型、资源型高管是抢手货。
长期惯用内部培养人才的保利置业，近年来则开启了市场化用人的步伐。
近日原阳光城广州区域营销总黄幸，已入职保利置业任上海公司营销负责人。
此前，保利置业已从融创、旭辉、荣盛等多家房企挖来营销、投资条线的高管。
当下，除了资源型人才，营销、产品类等具有专长的人才也备受房企重用。
从目前人才招揽的动作来看，有龙湖、旭辉、融创等房企工作履历的人才更受欢迎。相比一般房企，这些房企拥有完善的产品和营销体系，来了的人通常既能即插即用，也能大包大揽做一些跨条线的工作。
据可研智库测算：
2023年中国地产开发从业人员规模在160万左右，较2021年峰值210万人，流失近50万人。
兵无常势，认清现实，房企用人策略本质上终将是一个大浪淘沙的过程，谁能更好地理解市场、洞察市场、赢得市场，谁就能笑到后。
可以预见的是，2024年集中的组织架构调整，中场换帅的人事变动，都只是“前菜”。
展望后市，地产行业依旧处在“余震不断”的周期之中，房企的“大换血”依旧将持续，不仅是频繁的区域合并，这几年注定是房企组织架构调整年，拼内功、拼管理、拼人效将成为未来很长一段时间的趋势。
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接下来，地产财富会也会持续关注房企组织架构调整和人事变动等动向。
同时，今天正值大年三十，地产财富会在这里也给读者拜个年，祝大家龙年大吉、阖家欢乐、幸福安康。
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