今天文章，可能要击碎很多人固化的认知。
有些击穿底层逻辑的话，还是要和大家说说。
比如：
人口负增长，以后房价必然会大跌，沦为白菜价。
关于这个理论，我在评论区看过很多，很多人视之为真理。
但我想说：人口减少并不是房价下跌的根本原因。
我们可以假设人口减少，房价必然大跌的理论成立。
那这个世界房价大跌的应该是日本和韩国。
而人口多，房价能涨，那这个世界上房价的国家是撒哈拉沙漠以南的非洲。
但事实上呢，并不是。
韩国2022年的生育率下降到0.78，全球倒数，韩国现在全国的人口不过5000多万，也就我们北上2个城市的总和。
那韩国的房价应该早就暴跌了吧。
事实上总统一直提高房产税，却按压不住一路往上涨的房价。
2022年首尔中心区域的房价竟然超过了15万元人民币，在全球位居第二。
人家执行了全球的房产税，但房价还是一路涨。
再看，大家不是喜欢提及日本吗？
日本也是人口负增长很多年了，日本老龄化、少子化早就不是新鲜事。
但去年，日本东京核心地段的新房平均价格飙升17.2%
再看一个国家，俄罗斯。
1992年俄罗斯人口创纪录之后就一直下跌，但房价却是一路上涨的。
以上几个已经足以验证，并不是人口跌了房价就必然大跌的。
是，我相信肯定有人说，我故意说涨，不说跌的情况。
2023年韩国房价大跌了，但不是因为人口减少，而是因为加息了。
再看日本，过去房价也经历过泡沫和大跌，但是因为人口减少的根本原因吗？
不是吧，而是因为当年日本选择刺破泡沫，主动加息。
如果从出现人口大跌，房价就必然开始下跌，以上几个国家显然不符合这个规律啊。
当然，也有人会说，以上国家也不是全部普涨的。
对了，大家终于发现问题了。
韩国涨的是首尔都市圈，日本涨的也是东京的核心区。
几乎所有人口下降的国家，核心大城市人口却是无一例外上升的。
越来越多国家的大城市都集中了越来越多的人口，大城市房地产财富的全国占比也是越来越高，所以整体平均下来，房价还是上升的。
所以，我要说出我结论了：
房子总价，不遵循人口递减的规律的。
人口下降拖累房地产业也不是一个100%正确的观点。
那到底什么影响房价？
说白了，房价涨跌有时候是人为控制的，背后是政策在调节。
其次呢，是货币增发。
我想问大家，钱是财富吗？
不是的，钱只是纸币，而纸币不是财富，纸币只要印钞机不分昼夜的开，纸币就一文不值了。
真正值钱的是稀缺的东西，什么稀缺，什么才是财富。
为什么富人喜欢收藏古玩、字画，黄金为什么是硬通货，都是因为稀缺。
那为什么房子就稀缺，不是过剩了吗？
是啊，总量上过剩了，每年都有人返乡回家，过去10年还有轰轰烈烈的返乡置业潮，大家缺房子吗？不缺啊。
但你敢说大家都在大城市有房子吗？不敢吧。
四大一线城市加起来近1亿的人口，都不敢说人人拥有一套房。
结构性过剩是摆在面上的事实，可依然有人选择性的忽视。
好，我知道，有人又要说我总说货币增发这种老生常谈的东西，那我们谈谈一些隐现的趋势。
但考虑有些东西点到即止，说多了反而敏感了，如果大家想进一步了解底层逻辑的，还是到我3天的闭门直播间来听吧。
除了人口，到底什么影响房价？
关于这个问题，说点其他因素：
1、家庭人数减少
我国第五、六、七次人口普查的户均人口分别是3.44、3.10和2.62人。
在人口基数不变的情况下，每户家庭的人数在减少，那就意味着家庭数量要增加，3.44/2.62-1=31%，家庭住房需求还会增加三分之一。
数据可能有点不对，但逻辑是这么个逻辑。
现在很多家庭孩子长大后，基本都是搬出去独自生活的，哪怕小家庭婚后，很多都是不愿意和公婆住在一起的，这是经济发展改变了风俗习惯的问题。
家庭数量增加之后，住房数量肯定也会增加。
再加上丁克、独居、不婚等个性化的需求，以后就算人口基数不变，但家庭碎片化也会推动住房需求数量的变化。
2、住房需求会升级的。
这个是用来反驳所谓独生子女以后从爷爷奶奶外公外婆爸爸妈妈继承了房子，根本不愁房子住的论调。
我前面说了，如果你说房子总量，那我们国家早就不缺房子了，但多少人会真正继承爷爷奶奶辈的房子的？
其中很大影响的原因是消费升级，房子和手机、纸巾一样都会进行消费升级的，尤其是当人均GDP能突破1万美元阶段后，一定会有一大批人进行住房升级的。
中国本就人多，每个阶层的人口数量都不算少，你会发现很多大城市往郊区走，都会建一些低密度的大平层或者小别墅，这些都是经济增长下新的需求。
现在为什么很多人去买旅居房，一年到头住3-4个月，从投资价值来说不一定对，但不能排除有部分人确实有这种消费需求，我们只能尊重。
3、全国人口总量下降，但大城市人口是上升的。
我上面说了，日本、韩国，他们的总人口数量早就下降了，但是东京首尔的人口却是上升的。
原因不再赘述，你只需要知道这是规律和趋势，我知道还有人杠你说很多人回小城市考公考研你怎么看，不是所有人都要去大城市发展的。
是，你们说得都对。
但你猜我为什么说是规律和趋势？
之前很多人喜欢把人口出生率降低，年轻人不生孩子的原因归结于高房价。
说如果房价不高了，那所有人都愿意生孩子，所有人都愿意消费，钱就能流去实体行业。
我只能说根本说不到点上，高房价也许打击了生育率，但不是根本原因。
的原因是经济增长。
经济增长一定会导致生育率下降，国家和民众会重视教育，教育让年轻人读书时间变长，婚育年龄推后，他们会选择不生或者少生。
经济增长会导致女性社会地位提升，女性经济独立不以来家庭和男性，也会推动不生或者晚生。
如果结婚不能让自己过得更幸福，那结婚的意义是什么？
另外，经济增长后，一个国家的养老机制更加完善，那养儿防老的观点就会更加失去市场。
现在的90后已经有不生孩子我享福的观念。
所以不管怎么看，逻辑上也推论不出生育率下降高房价就要停止的结论。
哪怕是在新加坡的华人，只要多生孩子就能终身住在廉租房里，但生育率还不是照样下降？
相反，只要经济增长，生育率是必然下降的，而且经济增长下，住房升级也是必然的，人口往大城市去走，也是必然的。
这是各国验证过的规律，短期可能有些许变化，但长线不会改变。
所以，别再被所谓人口减少，房价塌陷的理论所左右底层逻辑。
要真有影响，也是影响很多农村，以后人口流失，农村会一步步沦为空城。
这下，又有杠精说，现在重提乡村振兴，当然要重提，那现在还大力鼓励生育呢。
我们要做的是延缓规律的发生，而不是放任速度的加快，懂吧。
后，我结个尾吧。
其实大家现在吐槽高房价，根本也不是房价的数字本身，而是收入跟不上房价的增长。
所以才希望房价能持续下跌，跌到多数人买得起。
可惜，大城市的房子太稀缺，希望下跌的愿望很美好，但不是现实。
而且人口起作用的时限太长了，至少在十几、二十年的时间周期上才会体现。
这几年的人口减少，等到他们长大要买房子，至少也是20年以后才会考虑的事情了。
所以短期看，还有一批城市房子在货币增发的基础上还能涨，而未来，则只有一小部分大城市房子才能涨。
这才是真正的底层逻辑和规律。
如果大家想做长远的规划和打算，那现在可以审视一下自己所在的城市和房子，是不是现在及未来的优解。
未来一批富人肯定会做持续的优化和置换，而在好房子的推动下，未来房子的科技性一定会更突出。
所以你要保证你的房子跟得上需求，把老家几套房子集中一下，然后做置换，一步步换到大城市，表面上看你是在做房产的优化。
实际上是把家庭财富押宝在更有潜力和发展的城市上，你只要相信经济会不断增长，优质城市的房子就能持续吃上这波红利。
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