世界的现状是由过去无数个昨天的积累和影响所构成的。正面解读这句话是说今日世界的成果都是过去的行动塑造的，但反过来说，又有所谓“今天流的泪，都是昨天脑子进的水”。不知道你怎么看经营贷存在三年续贷这样严苛的规定，至少在这三年中，它是阻止了大部分人盲目加杠杆，回过头来这是一种对他们的保护。
在这篇文章中，我们回顾了当年房产调控的源起，2020年政策放水，金融业让利五万亿，利率突降，从5.多直落至3.85%，于是下半年的楼市鲜花着锦，烈火烹油，终于在2021年初盛极而衰，陆续出台了史上严厉的一系列政策。
2021-03-26，为封堵经营贷流入房地产市场，银保监、住建部和人行联合出手！发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，共规范了九条：
从企业成立时间，持有抵押房地产时间，和信贷需求审核，贷后管理多个维度进行控制，对房抵贷流入房地产市场有一定的遏制作用。
本质上还是在利率双轨制的制度安排下，既不能放弃经营贷，要为企业融资开一道门，表面上是正大光明的“脱虚向实”；但又不能让太多人觊觎低利率的经营贷，是出于恐惧和认知不足，自己主动放弃，选择高利率的房贷。
“字越少，事越大”。第三条短短的一句话，塑造了今日银行普遍的十年/二十年授信+三年续贷的格局。
但本尊也要澄清一下，这份文件并非是三年续贷的始作俑者，它的力量在于，强制一刀切要求所有银行的经营贷产品都执行三年续贷，瞬间放大了恐惧。
其实远在这两条颁布出来之前，就早已有几家银行一直执行五年续贷的政策，并未引起申请者的过度焦虑。
为何2021年要求的三年续贷相比之前的五年续贷，年限差异不大，却能十分有效的遏制了经营贷申请者的数量呢？
究其原因，我觉得主要是大环境的变化对信心的冲击，以及个人的判断力被大众、舆论所左右和裹挟。
恐惧的力量远大于贪婪和欲望。恐惧的传染速度也是极快的。
三年续贷的政策有效地阻止了大众们对经营贷的盲目疯狂地追捧，避免产生竭泽而渔的“公地悲剧”般的挤兑。（）
若非资金用于真正的企业经营短周期的周转，以及流动资金和备用金的储备，谁都担心到期续贷时还不上全部本金，
也从此筛选出真正看懂名义和实质区别以及浸润过融资真谛的人。
上文提到的早在2021年规定出台前，就执行五年续贷的银行，提前迎来了续贷潮，绝大多数的存量客户都是平稳续贷。
关键点有两个：1、续贷是可以不还本的，继续还利息（如果是等额本息，就是继续还二十年计算的月供）
2、续贷利率同步到新的低利率。什么也不用做，就能少还几万到十几万不等/年。
时至今日，三年前的经营贷已经陆续到期，续贷不还本已经是大多数银行的标配，只有少部分银行（如建行中行交行工行等）需要续贷还本。
逻辑如下：关于经营贷中的房抵贷问题，还是要从小微指标压力说起。规范主要是经营贷包括小微企业主和个体工商户，和流动资金贷款（制造业和商贸为主）。也就是说，供给严格了，需求变少了。
因此在高额的指标之下，银行不希望流失存量客户，续贷留存度还有重要考核。
一旦要还本，就把选择权给了客户，也就把转贷的机会拱手让给其他银行。
具体续贷流程已经出炉，对客户来说堪称“开卷”考试，虽然有压力但基本上没有通不过的风险。
以某家银行的流程举例：
1、提前三个月到半年联系客户办理续贷，进行线上评分，评分通过可申请无还本续贷，客户只需要手机银行操作同意即可，无需线下签约补充材料。评分主要看客户工商信息是否正常存续、征信负债情况。（80%额度正常客户都可以线上续贷）。
2、如线上不通过也可以另外进行线下续贷审批，也是比较简单，无还本续贷。
还有的银行主要就是看征信和公司，征信无瑕疵，公司依然存续，统统可以不还本续贷。
对于存量客户关心的续贷额度，在房价下行期会不会大幅减少的焦虑，本尊调查了几家银行，发现银行早就做好了贴心的安排。
续贷额度不根据房产评估价格定，或者根本不评估，只看到期时还剩下多少本金，全部按这个金额续贷，让续贷客户无后顾之忧。
根本不存在网上大肆流传的续贷时发现从600万跌到了200万。后文还有分析。
另外银行还在续贷前半年就给客户联系，如果客户有想转贷的意向，他们会直接拿出杀手锏，提前给客户把利率一次性降到位。等于白送半年的利息差给客户，送上大礼包。
当然也有极少的客户不能无还本续贷，需要提前半年准备转贷，比如当年做高评高贷的客户，还有存在高信用类贷款的客户，都存在着侵蚀抵押贷额度的现象。
还有些大银行是一定要求三年续贷还本金的。那就要利用好他们的循环授信额度功能，可以随借随还，也就是用一笔小金额资金提前还款，陆续把额度变更成新的期限（）
有不少人选择了五大行的一年期贷款，也早就续贷成功了，结清前准备好下一笔的放款用途，结清后一到三天就放款。
续贷还有一种可能性，在续贷前早就转贷换银行了。这是客户行使主动性的一条路，在利率下行期一定要把握住，银行间的利差有的达到1%/年之多。
本文后分析一下，前一段时间传的沸沸扬扬，关于深圳还是东莞的某位经营贷申请者续贷时，房价从600万降到了200万。
首先数据是真是假存疑，随便去看公开数据，深圳无论哪个地方，都根本没有下跌66%（600W到200W）。
其次，既然没有房价下跌这么多，再假设案例为真，这如何解释？
很大的可能性，即深圳是高评高贷的发源地和持续的风险高发区域。早在2018年后，上海就严厉打击了银行与评估公司的里应外合，采用了多家公司评估价的抽签制度，如果对次结果不满意，申请重抽要严格审查，多次发生重抽是要承担严重后果的。
去年上海某家评估公司就开除了两名员工并可能采取法律手段杀鸡儆猴，事由是为某家股份制银行多次报高估价，号称只要敢报出多高的额度，他们就能评估出多高的价格。
这就是高评高贷，在房价上涨期能帮助客户多加杠杆获益，房价下跌时，杠杆越大亏损越多暂且不谈，关键是续贷的本金首先存在巨大缺口。
而深圳的银行却一直存在着高评高贷的“潜规则”，表面上也在收紧评估规则，然而高评的渠道也很多，所有该案例如果为真，只能推断是当时估价做的过高，比如当年400万房价估价到600万，按当年市场价400万到目前市场价200万，这么解释新闻里的600万—200万就具有合理性了。
内地过去20年几乎没有发生过评估价低于前几年的抵押价的情况（除了2008年深圳短期下跌），而香港发生过多次，甚至是评估价高于了贷款金额。
如同图片里所言，在续贷和转贷时遇到额度不足的人，几乎都是杠杆率顶足。除了抵押贷款，银行+民间，还有信用贷、信用卡等等。
和弹性的资产相比，负债却是刚性的，如果没有场外赚钱能力（），纯粹靠“以贷养贷”，若能控制好投资速度，未尝不可。
但重点还是控制负债率，留足安全垫。即使是续贷和转贷时评估价下跌，此时再通过上调杠杆率，就能够补上窟窿。
退一万步说，当初杠杆率顶足了，导致贷款金额比三年前减少一些，也并不是什么天塌下来的事。当年贷款资金可都还在啊，并没有人间蒸发，这时拿回来一些补上这个窟窿，就相当于提前还款了。
何况三年中间，总会有点积蓄的，加上一些短期借款，也可以补上一些窟窿，争取时间同时处理资产。
所以说，把坏的情况想明白了应对措施，就不至于走到法拍的地步。
“学习不仅仅是学知识，更是学到如何应对世界上规则的方法”。
总结一下：虽然这三年来，银行不能把三年续贷不还本白纸黑字的写在合同里，但在到期时，银行基本上都履行了当年口头承诺的续贷不还本，从这一点倒推当年很多中介忽悠客户的“十年/二十年先息后本，中间不还本”的宣传，倒也不能完全说是虚假，只能说底线不够高。
而在申请时就明确告知续贷要还本金后再放款的银行，一定要在到期前半年就做好转贷的备用方案，或利用随借随还的时间差（如上所述），分散到期时的还本压力。如五大行都可以循环授信，随借随还。
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- 传言经营贷续贷很难是真的吗？（3000字长文版）
