去年还在深圳当中介那会儿，碰上个神奇的换房业主。
把自己71平2房的地铁口次新房挂了个600万，结果却想置换到550万的89平3房大社区里；
先不说这个超大社区的楼龄已经超过了20年，关键是，说是置换，其实还是在同一个片区。
也就是说，这个业主所谓的置换=换大房子。
何况，这71换成89，好像是大了，又好像没大多少。
他给我的理由是：他跟他老婆都是体制内，而这个社区又刚好是有名的GWY小区，女儿在这里长大应该能继续步他们的后尘。
我自然左右不了这种个人情结，但站在理性的角度，还是给出了2个建议：
1、实在想买，那就先不要卖；
2、实在急着卖了换大房，那也要换到能实现保值增值的好房子里去，不然只会亏得更惨。
很多人想换房，能理解。
但换房，也是有门道的。
尤其是现在房价下跌的时候，也是楼市进入重新洗牌的时候，换房，考验技巧和方法，而且换房也有2个重要的前提：
1、有没有从中间吃到差价；
2、有没有通过这套房子在这座城市中享受到优质稀缺的资源。
先说第1个前提，无非考验的就是入场时机。
你在什么时候买入，又在什么时候卖出，很大程度上决定了你的财富有没有被兑现。
比如10年前，2万多的单价就可以在深圳的核心区买下一套房子，即便时间拉回今天，价格也还是能去到6万多；
但如果是3年甚至4年前，在位快去到9万单价的时候接盘，那就会像我提到的这位深圳业主一样：
买在高位，算上这几年利息成本，血亏。
当然，这也是我建议不要先卖的原因之一：
没赚钱就卖房，图什么？
按过往的经验来看，我们现在正在跨越阵痛的第八阶段；
而到第十阶段的时候，市场就将从v字的底部逐渐回归到原先曲折式上升的局面，核心区的房价也必将被推动着完成一轮上涨。
可惜很多人都很难熬过当下这个阶段，而这也跟预期有关系。
只要你确认，你现在持有的房子，是优质资产，以后一定会有机会涨起来的。
没必要割肉卖，更没必要被情绪推着去卖。
除非，你有以下2个不可言说的原因。
、你有不得不换的原因。
再不卖你就要断供，征信就要坏掉了。
这就没办法了，只能说买的时候没遇上好时机，又乐观预估现金流了。
如果你已经尝试过所有的筹钱手段，还是还不上，这是没办法的事情。
第二，以次换优。
这一点跟近上面提到的“消费品以旧换新”还有点异曲同工之妙，就是在说你手上如果有这类房子就该当断则断。
哪类房子呢？
老破小，尤其是楼梯房；
以及部分三四线城市和县城的房子。
如果缺置换资金，可以考虑先卖后买。
但不是好方法，更好的方式应该是先买后卖。
原因的话，我先不多说，闭门直播有告诉大家原因，想知道为什么的，可以扫码加我微信，到我闭门直播来听我的意见。
当然，先买不是瞎买，抛开价格因素，我们再来看第2个前提：
你能否审清你所要选择的房子背后，这座城市的价值。
说白了，房子就是你跻身这座城市获取资源机遇的入场券，而房价就代表着这张券的票价。
票价越高，城市的能级越高，所拥有的优质资源也就越丰富。
话又说回来，割肉卖房，讲求的也是一个心态。
像有的人亏了100万卖掉也仍然很开心，做个梦都能笑醒；
而我这个业主可笑不出来，越是往后拖，他就越觉得房子会烂在自己手里。
当时深圳刚放开“认房不认贷”不久，后面又陆续出台了利好政策，
期间他也来咨询过我同小区其他挂牌业主的情况，调过几次价，从600万的高位恢复到了指导价左右。
但也只肯让步到指导价左右，再往下让降价就不干了。
他的意思是，让我去做那个550万3房业主的思想工作，看能不能再砍个2、30万左右，那他的房子也就能相应地再低于指导价卖出。
鉴于之前已经明示过不知多少次550万这个价格已经是业主狠心割肉快低于指导价100万降下来，我只能坦白这已经是不可能。
当时我问这业主如果实在喜欢这房子的话，为什么无法实现先买后卖；
他给我的回答是：不知道后面会不会再跌，也拿不出的资金，
必须先卖一之后才能买一，而这也是他没有办法说割肉就割肉的原因。
那一瞬间我突然就可以理解了：
人在资产贬值面前真的很渺小，在一个错误的时机确实很难两全。
但现在我又有了不同的感悟，也正是因为观看了他人的经历后，结合现在对市场的认知，才知道我们被信息差蒙蔽得有多严重。
其实有些房子，并不非得卖一才能腾挪出买一的资金，关键还是在于方法论，以及对于市场信号的认知，
而这很大程度上能提振我们的信心，不至于让我们在做决策时感到恐慌。
关于市场消息，我近期还有一场闭门直播，会着重去讲这些消息背后的信号变化。
包括楼市发展的底层逻辑——为什么只有大城市核心区的房价会涨？只有这层逻辑，是可以实现完整闭环的。
还有其他问题想咨询的，也都可以先扫码加到我微信，今晚6点半就会开播，我在直播间里再去跟大家作进一步的解答分享。
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