止不住!这个计划单列市,房价卷疯了!

来源:杠杆地产   2024-11-28 16:05:10

文|余飞 文章来源|城市财经

01

宁波房价,没有止住

10月一线城市火热的行情,也带动了不少二线城市成交量回暖,宁波就是其中之一。

从宁波当地官方媒体“宁波晚报”旗下的“宁波楼市报道”披露的数据来看,10月份宁波的新房成交量创下了19个月来新高。

宁波房产管理中心数据显示,10月份,宁波市区成交新建商品住宅2669套,创下自2023年4月以来近19个月的新高,环比9月份大增60%,同比去年10月的增幅更高达146%。

来源:宁波楼市报道

其中,高新区涨幅猛,成交量环比上涨了544%,北仑、镇海的成交量环比涨幅都接近250%,江北环比涨幅也在百分百以上。

来源:宁波楼市报道;鄞州数据含东钱湖、不含高新区;北仑数据含保税区、大榭、梅山。

二手房成交量涨幅远不及新房,但4170套的成交量也是年内第二高。

来源:宁波楼市报道

然而,从价格端来看,国家统计局公布的数据显示,宁波的新房和二手房价格仍在下跌。

10月份,宁波新房环比下跌1.1%,跌幅比9月份还大,二手房环比0.2%。

来源:宁波楼市报道

至此,宁波二手房已经连续下跌18个月,同比连跌30个月,连续调整了两年半,均创下了宁波房地产史上长连跌纪录。

来源:宁波楼市报道

量大幅上涨,而价格依旧在下跌,意味着当下的宁波房地产市场,新房打折促销依旧是主流,二手房降价让利仍停不下来。

02

宁波房价调整的逻辑

宁波这一轮房价不断调整的根本逻辑,与大多数中心城市一样,都是因为上一轮上涨太猛,房价泡沫太大,房价整体水平远超城市居民本身的购买力。

作为东部热点城市,宁波在上一轮大牛期间,房价狠狠上涨了一波。尤其是2017年之后。

自2017年下半年以来,投资客逐渐成为宁波楼市里一股重要的力量,甚至是主要的力量,在个别板块,投资客的比例超过80%。

在投资客的助攻下,宁波一些核心片区的房价,冲到了五六万的价格。

两年前我写宁波楼市的文章中,就给出过提醒,宁波房价远超其本身的支撑力和民众的购买力,调整在所难免,留给炒房客退出的时间不多了。

如今回看,不胜唏嘘。

2023年,宁波商品房销售面积跌至902.3万平方米,相比于2020年的高点,腰斩了。

制图:城市财经;数据:宁波市统计局

2024年,成交进一步缩水。

今年上半年,宁波市六区新房成交了10897套,较去年同期下跌了29%,较高峰时期的2019上半年,膝盖斩了。

来源:宁波楼市报道

二手房,上半年市六区成交了23287套,是新房成交量的两倍多。这和大多数中心城市的表现一样。

目前中心城市的二手房比新房更香,主要是两个逻辑,一个是在房企出清的时代里,二手房比新房更安全;另一个则是二手房让利比新房更有诚意。

宁波上半年二手房表现虽然远好于新房,但纵向与过往对比,仍是过去四个上半年中,成交量第二低,只比黑天鹅严重的2022上半年好。

23287套相比于高点时期的32016套,下降了27.3%。

来源:宁波楼市报道

房价方面,部分已经说到,二手的连跌同比连跌28个月。

从贝壳找房披露的数据,来看,宁波各区全线下跌。

下面这一张图,是我2021年8月份的截屏的贝壳找房披露的宁波各区县二手房价格图。

再看下面这张贝壳找房新的价格图。

为了更直观看出各区县价格三年变化,我制作了一张直观表格。

制图:城市财经;数据:贝壳找房

从上图7月与8月数据可以看到,宁波房价以肉眼可见的速度在下跌。

各区对比三年前的数据,跌幅都很大。奉化、杭州湾新区、镇海跌幅都在三分之一左右。江北、北仑、余姚三年跌了四分之一,鄞州、海曙、慈溪跌幅均超五分之一。

宁波楼市的转向,离不开宏大的背景,那就是全国楼市整体调整。

全国房地产成交量和成交金额连续调整三年。

从2021年的“双18”调整至2022“双13”,即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”,商品房销售面积跌至11.17亿平方米,销售额跌至11.66万亿元,跌至“双11”。

2024年跌幅进一步扩大,哪怕是一线与部分二线城市行情火热的10月份,全国商品房成交量,整体也仍在下跌。根据国家统计局披露的数据显示:

1-10月份,新建商品房销售面积77930万平方米,同比下降15.8%,其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元,下降20.9%,其中住宅销售额下降22.0%。

来源:国家统计局

为了更直观看出10月份全国商品房销售情况到底如何,本号根据国家统计局公布的每个月数据,梳理了一张表格。

制图:城市财经;数据:国家统计局

可以看到,10月份无论销售面积还是销售额,都比9月份还要低。

以此预估,到今年年末,全年商品房销售面积和销售额将从去年的“双11”跌至“双9”。

03

没有谁能置身事外

从经济、产业、人口竞争力以及城市级别和定位来看,宁波都是一座无可挑剔的城市。

经济方面,宁波正在挑战天津,冲击GDP十强城市。

前段时间,本号就专门分析过,宁波大概率今年年末会超越天津,晋级十强,即便今年晋级不了,明年也照样会。

2024年,是宁波消除悬念之年。

过去的三个季度,宁波有两个季度的GDP规模超过了天津,分别是一季度和上半年。

宁波一季度GDP为3992.2亿元,天津为3890.08亿元。上半年宁波GDP为8207.9亿元,天津为8191.12亿元。

前三季度,天津再次反超了宁波。

天津统计局披露:

前三季度全市地区生产总值为12673.87亿元,按不变价格计算,同比增长4.7%。

宁波统计局披露:

前三季度全市地区生产总值12644.3亿元,按不变价格计算,同比增长5.3%。

制图:城市财经;数据:宁波、天津统计局

虽然前三季度天津再次反超了宁波,但:

,天津的优势仅29.57亿元。这点差距对于万亿级别的城市来说,不值一提。

第二,无论是增速还是增量,宁波均占优势

实际增速,宁波高天津0.6个百分点。

实际增量,宁波前三季度827亿元的增量几乎是天津增量的两倍。宁波前三季度GDP增量位居全国第七。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

产业方面,宁波工业实力位居全国前十。

2023年宁波规模以上工业营收2.48万亿元,位居全国第七位,浙江省。

此外,按照工信部划分的41个工业大类,宁波总产值超过千亿的产业数量高达7个,千亿产业总产值合计1.59万亿元。

制图:城市财经;数据:宁波市统计局

宁波的产业强悍,还表现在拥有一批单项制造业企业。

和很多综合性企业不同,宁波的企业不是什么都要,而是专攻特长,领域极其细分与专业化。

城市级别与定位方面,宁波是副省级城市兼计划单列市,这样的城市全国只有五个,另外四个分别是深圳、青岛、大连和厦门。

城市定位方面,国务院新批复的国土空间规划,宁波是长三角地区重要的中心城市,国家历史文化名城,现代海洋城市,全国性综合交通枢纽。功能定位上,为全国先进制造业基地、区域性科技创新高地、全国航运物流中心、“一带一路”港航合作重要节点城市。

就是这样一座各方面都很强的城市,房价这几年止不住地下跌。

再结合我之前写过的深圳、广州、上海、北京、东莞、成都、重庆、烟台、常州、南京、西安、武汉、厦门等一众热点城市的房价走势,可以得出一个明显结论:

即便拥有不错的产业、经济和人口,也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中,有一批产业、经济、人口表现都不错的城市,但是,高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。

区别只在于,产业强、人口竞争力强的城市,跌幅相对小一点,前两者弱则跌幅相对大一些而已。

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